Viele Bauvorhaben befinden sich noch in der Entwicklungsphase. Aktuell stehen vor allem kleinere Projekte vor dem Markteintritt.
Um 30 Prozent lag die Fertigstellungsrate für Büroflächen schon im vergangenen Jahr unter dem zehnjährigen Durchschnitt und dürfte auch heuer nicht an ihn herankommen. Von Jänner bis März 2011 gab es mit Ausnahme der Fertigstellung des „City Space 7“ auf der Mariahilfer Straße mit circa 2000 Quadratmeter Bürofläche keine Neubauten beziehungsweise Generalsanierungen. „Im Vergleich dazu wurden in derselben Periode des Vorjahres 37.000 Quadratmeter fertiggestellt“, so die aktuelle Büromarktanalyse von CB Richard Ellis. Unter diesen Gegebenheiten wird 2011 mit einem ähnlichen Flächenzuwachs wie letztes Jahr – rund 170.000 Quadratmetern – gerechnet. Matthäus Jiszda, Geschäftsführer der Re/Max Commercial Group (RCG): „Es wird tendenziell weniger.“ Er rechnet mit rund 150.000 bis 170.000 Quadratmeter neuer Bürofläche auf dem Wiener Markt. 2012 wird ebenfalls noch keine große Veränderung bringen. „Neue Projekte sind kaum in Entwicklung“, erklärt CBRE-Chef Andreas Ridder. „Es wird generell nichts spekulativ begonnen.“
Europaweite Entwicklung
Diese Situation betrifft nicht nur Wien, sondern derzeit ganz Europa, meint Ridder. Wie sich der Markt über das Jahr 2012 hinaus entwickeln wird, ist unsicher. 18 Monate dauert die Errichtung ab der Bewilligung im Durchschnitt, und es zeichnen sich derzeit nicht allzu viele Projekte ab. Denn es fehlen die Vorvermietungen, ohne die es fast unmöglich ist, eine Finanzierung von der Bank zu bekommen.
„Es kann aber auch schnell gehen“, erklärt Jiszda. „Es sind noch ein paar große Mietinteressenten auf dem Markt. Mit einem solchen ,Ankermieter‘ im Rücken kann ein Projekt relativ rasch begonnen werden. Bauvorhaben liegen nämlich bereits – mit gültiger Baubewilligung – in den Schubladen der Developer.“
Ohne Vorvermietung hingegen wird auf dem Wienerberg zu bauen begonnen. Im Sommer erfolgt beim Euro Plaza der Baustart für Bauphase 5 – das wohl größte Büroprojekt Österreichs in diesem Jahr. 35.000 Quadratmeter Büro lässt die Kapsch-Gruppe dort bis 2012 errichten.
Heuer bezugsfertig
2011 sind die größten Büroprojekte, die fertiggestellt werden, das „space2move“ in der Muthgasse im 19. Bezirk mit 26.000 Quadratmetern, das Green Worx in der Lasallestraße mit 20.000 Quadratmetern und das Media Quarter Marx im dritten Bezirk mit 35.000 Quadratmetern. In dem neu geschaffenen Stadtteil „Neu Marx“ entsteht weiters auf über 13.200 Quadratmetern als einer von zwei Bauteilen die Marxbox – ein Labor- und Bürogebäude. Der Grundstein für dieses Konzept wurde bereits mit dem ersten Teil Campus Vienna Biocenter (VBC) auf dem Stadtentwicklungsareal Neu Marx gelegt; die Fertigstellung erfolgt noch heuer im Herbst.
Neu auf den Markt kommt ein in den 1970er-Jahren errichtetes Gebäude: das „Bureau am Belvedere“ im vierten Bezirk, nahe der Wiener Innenstadt, bietet mit 12.500 Quadratmeter Nutzfläche – mit bis zu 1600 Quadratmetern auf einer Ebene – auch Platz für Großmieter. Ab Juli 2011 sind die Büroflächen bezugsfertig. Zu den außerdem interessanten Sanierungsprojekten zählt der MGC Fashion Park. Seit Anfang 2011 herrscht nämlich in den Ebenen A, B und C des MGC wieder reges Treiben. Dort sind Großhandelsgeschäftsflächen zu finden. Die Büros in den Stockwerken vier bis acht werden sukzessive ausgebaut und bis Oktober erneuert.
Schon wieder geöffnet ist die Halle des Westbahnhofs nach der Sanierung, die Büroflächen der BahnhofCity Wien West folgen heuer. Letztere wird auch ein Hotel und ein Einkaufszentrum umfassen.
Groß im Kommen?
2012 beziehungsweise 2013 folgen dann noch zwei ganz große Vorhaben: das gemischte Projekt Wien Mitte und der Vienna DC Tower 1 in der Donaucity. Ein weiteres Projekt ist das Austria Trend Hotel Doppio und Doppio Offices. Es gliedert sich architektonisch in den bereits bestehenden T-Mobile-Komplex in St. Marx ein. Das Viersternehotel mit 155 Zimmern und das Bürozentrum mit 7514 Quadratmeter Mietfläche werden im Mai 2012 eröffnen.
Noch länger dauert es, bis neben dem neuen Zentralbahnhof der Erste-Campus mit 130.000 Quadratmeter Fläche fertig ist: Er soll ab 2015 als Arbeitsplatz zur Verfügung stehen.
Derzeit aber sind es nicht solche Riesenprojekte, die den Markt beleben, sondern viele in geringeren Dimensionen. Jiszda erklärt: „Die Projekte, die kommen, werden spürbar kleiner.“ Der Trend spiegelt sich auch in der Vermietungsleistung wider. So entfielen laut CBRE-Marktbericht im ersten Quartal 2011 nur rund 25 Prozent aller Vermietungen in Wien auf Flächen mit einer Größe von mehr als 1000 Quadratmetern.
