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Immobilienfonds: Man sieht viel Potenzial in Osteuropa

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Investoren blicken nach CEE und kaufen. Doch ein reiner Fokus auf Osteuropa wird vermieden.

„Das sehr positive pro-osteuropäische Sentiment hat sich während der Krise stark abgekühlt. Jetzt kommt es langsam wieder, Investoren interessieren sich wieder für die Region, sind allerdings nicht mehr vorbehaltlos wie 2007“, bringt Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA Immobilien Anlagen (CA Immo) die aktuelle Lage auf den Punkt. Tatsächlich haben viele Fonds und börsenotierten Immobilienunternehmen in den letzten Monaten die attraktiven Preisniveaus für Akquisitionen in der CEE-/SEE-Region genutzt. Denn für Experten wie Ettenauer besteht kein Zweifel am langfristigen Potenzial ausgewählter lokaler Märkte.

Der Glaube an CEE


Auch bei der IVG-Austria glaubt man an die CEE-Region. Die vormalige Hypo Real Invest wurde zu Jahresbeginn von der IVG Immobilien AG übernommen – die deutsche Muttergesellschaft zählt mit einem verwalteten Vermögen von 22 Milliarden Euro zu den Top-6 der europäischen Plattformen für Immobilieninvestments – und soll von Wien aus die Märkte Österreich, Tschechien, Polen und Ungarn abdecken. Die Zielgruppe: institutionelle Investoren. Die Österreich-Tochter managt auch den 2009 aufgelegten „HRI Immobilienfonds Nr. 1“. Investoren können mit jährlichen Ausschüttungen von rund 5,5 Prozent über die nächsten zehn Jahre rechnen.


Aktuell befinden sich sieben Immobilien mit einem Volumen von 160 Millionen Euro im Portfolio, allerdings ist ein Aufstockung auf 300 Millionen Euro geplant. Konkret sollen zwischen 150 und 210 Millionen Euro in Österreich und jeweils bis zu 75 Millionen Euro in Polen, Tschechien und Ungarn investiert werden. Im Visier hat man ausschließlich Büroimmobilien, wie Andreas Reisenberger, Vorstandssprecher IVG-Austria, erklärt. „Wir wollen so wenige Risiken eingehen wie möglich und kaufen deshalb nur voll entwickelte Bestandsimmobilien.“ Laut Herwig Teufelsdorfer, Vorstand IVG-Austria, schaut man sich Objekte zu einem Zeitpunkt an, an dem die meisten Investoren noch nicht bereit sind, in den Markt einzusteigen. „Nur dann ist es möglich Perlen zu attraktiven Preisen zu kaufen.“ Die CA Immo hat im Vorjahr Zukäufe in Polen, Tschechien, Ungarn und Rumänien getätigt, wie Ettenauer berichtet. Das gesamte CA Immo-Portfolio – dazu gehören unter anderem auch Objekte in Österreich, Deutschland und der Slowakei – hat derzeit ein Volumen von 2,2 Milliarden Euro. „Die interessantesten Märkte stellen für uns jene Länder dar, in denen wir Niederlassungen haben und dementsprechend vorhandene Kapazitäten nutzen können“, sagt Ettenauer. Nachsatz: „Wichtig ist, dass man Leute vor Ort hat, die einen emotionalen Zugang haben und auch wissen was am Markt los ist.“

Keine Exklusivität


„Ein reiner Fokus auf Osteuropa wird von der Börse nicht honoriert, während der Krise galt das vielmehr als Nachteil. Jetzt kann man die Situation als neutral einschätzen“, erklärt Erste Group-Analyst Günther Artner. So sei es damals für viele Immobiliengesellschaften eine günstige Strategie gewesen, ihre Osttöchter wieder in das Unternehmen zu integrieren – so geschehen bei CA Immo International und Immoeast, die bekanntlich von der Börse genommen wurden.


Auch die überwiegende Mehrheit der Immobilienaktienfonds versucht derzeit einen zu starken Osteuropa-Fokus zu vermeiden. Werner Hohl hat sich mit dem Pioneer Austria – Europa Real über Unternehmen wie die Immofinanz oder CA Immo, das Potenzial des CEE- und SEE-Immobilienmarktes ins Portfolio geholt. Direkt in osteuropäische Immobilienaktien ist er derzeit nicht investiert. In den letzten zwölf Monaten hat der Fonds seinen Wert um 30 Prozent gesteigert. Hohl beschäftigt sich nicht mit dem makroökonomischen Umfeld, sondern in erster Linie mit unternehmensspezifischen Aspekten wie etwa der Qualität des Managements oder den Bewertungen. Letztere wären derzeit bei einigen Unternehmen interessant, wie er erklärt. „Einige Titel werden mit einem Abschlag von 20 bis 30 Prozent zu ihrem Nettoinventarwert (Net Asset Value NAV) gehandelt.“


Michael Lipsch, Manager des ING (L) Invest Global Real Estate, ist mit seinem Fonds ebenfalls nicht in ost- und südosteuropäische Immobilienunternehmen investiert. „Allerdings spielen beide Regionen eine wichtige indirekte Rolle über österreichische Unternehmen wie die Immofinanz“, so Lipsch. Die Aussichten für einige Länder der Region wären ziemlich attraktiv – obwohl die Performance seit Jahresbeginn stark unterschiedlich ausgefallen ist. Weitaus interessanter wären derzeit westeuropäische Märkte wie Großbritannien, Frankreich oder seit kurzem auch die Schweiz.