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Zinshausmarkt: Mit der Laufruhe des Riesenrades

(c) Bilderbox
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Das Angebot an Wiener Zinshäusern ist derzeit knapp. In der Bundeshauptstadt werden aktuell rund 15.400 Gründerzeithäuser gezählt. Wie die Marktstrukturen aussehen und wohin die Entwicklung geht.

Private wie Unternehmen sehen sich derzeit gern am Wiener Zinshausmarkt um und spähen nach interessanten Objekten – doch die sind rar. Betrachtet man das Umsatzvolumen, so „sind fast zwei Drittel der Käufer Unternehmen“, erklärt Eugen Otto von Otto Immobilien zum Thema Gründerzeithaus. Laut Otto werden aktuell rund 15.400 Gründerzeithäuser in Wien gezählt.

An der Zahl der Transaktionen gemessen war 2010 jeder zweite Käufer eine Privatperson. Ganz genau kann man das aber nicht sagen, denn: „Im Grundbuch scheint nicht auf, ob jemand eine Gesellschaft kauft, in der sich eine Liegenschaft befindet. Diese sogenannten Share-Deals machen rund 25Prozent des Gesamtvolumens aus“, erläutert Markus Arnold, Arnold Immobilien. Walter Wittmann, Premium Immobilien, ergänzt: „Der Anteil an privaten Käufern ist seit 2009 deutlich gestiegen.“ Es herrsche reges Interesse bei Privaten und Stiftungen. Fondsgesellschaften hingegen seien noch immer sehr zurückhaltend im Vergleich zu den Boomjahren 2007 und 2008.

 

Es wird nicht billiger

Die Preisentwicklung auf dem Wiener Markt vergleicht Otto mit der „Laufruhe des Riesenrades“: Sie sei stetig, bewege sich aber langsam. Auch Arnold und Wittmann bestätigen, dass es sicher nicht billiger werde. 2010 lag das Gesamtvolumen bei 770Millionen Euro. Im Vergleich zu 2009 bedeutet das einen Rückgang um 25Prozent.

Steigende Preise und fallende Renditen prägen aktuell das Marktbild. Derzeit könne man laut Arnold im ersten Bezirk mit Renditen von 1,5 bis zwei Prozent rechnen. Gute Wiener Innenstadtlagen erreichen Renditen zwischen drei und vier Prozent. Otto präzisiert: „Am höchsten sind die Renditen für Gründerzeithäuser noch im 10., 11. 21. und 22. Bezirk mit bis zu sieben Prozent.“ Mit begehrten Plätzen wie dem Stuwerviertel und dem Karmelitermarkt kann der zweite Bezirk die größten Preissteigerungen erzielen. Die Renditen liegen hier bei 2,8 Prozent. Arnold: „Alle Bezirke, die innerhalb des Gürtels liegen, sind sehr beliebt. Die Bezirke 1. bis 9. sind auf jeden Fall eine gute Adresse.“

Wien wird in den kommenden zehn bis 15Jahren um 300.000Einwohner anwachsen; damit werden laut Arnold auch die bisher weniger geschätzten Lagen gewinnen. Ein Beispiel für die Stadtentwicklung sei die Gegend um den Brunnenmarkt, die deutlich an Attraktivität zugelegt habe. Wittmann ergänzt: „Wichtig ist auch die Mikrolage. Unser Büro beispielsweise in der Operngasse punktet durch die Nähe zum Naschmarkt. Es gibt aber auch Ecken im 4.Bezirk, die nicht so attraktiv sind.“

Weitere Entscheidungsfaktoren neben der städtischen Lage seien, so Arnold, eine gute Verkehrsanbindung und nicht zuletzt die Schönheit des Hauses. Als Beispiel führt er ein Objekt in der Baumgasse im 3. Wiener Bezirk an. Wohnungssanierungen wurden ebenso durchgeführt wie eine allgemeine Haussanierung. Die Nähe zur Stadtentwicklungszone St.Marx sei auch ein Pluspunkt.

 

Regionen mit möglichen Preissteigerungen

Private Käufer sehen sich dabei eher nach Objekten um, die saniert und voll entwickelt sind. Denn für diese stehe die Anlage im Vordergrund, so Arnold. Institutionelle Investoren kaufen eher Häuser mit Entwicklungspotenzial und in Regionen, in denen mit Preissteigerungen zu rechnen ist, „wie Randlagen beispielsweise im 21. oder 22. Bezirk“, meint Wittmann. Vorab gecheckt werde jedenfalls das Potenzial einer Immobilie, wie etwa die Ausbaufähigkeit des Dachbodens oder für etwaige Geschäftsflächen.

Der Anteil an Neubauten im Wiener Zinshaussegment ist sehr gering. Das hat zwei Gründe, erklärt Wittmann: „Die Fläche fehlt, und die Preise sind zu hoch. In guten Lagen mit einem Neubau Rentabilität zu erzielen ist schwierig.“ Auch könne man nicht mehr bauen wie vor 100Jahren, das wäre unbezahlbar. Weiters meint Arnold: „Altbauten sind durch ihre hohe Wohnqualität und ihre Optik attraktiv. Und: Der Quadratmeterpreis für ein Zinshaus ist niedriger als die Quadratmeterkosten für die Errichtung eines Neubaues.“

Transaktionen in 2010: 670, im Jahr davor waren es 871. Steigerung des Transaktionsvolumens2010 in den Bezirken 10. bis 19. und 23. Der größte prozentuelle Zuwachs: im 12., 14. und 23.Bezirk. Die größten Volumen wurden in den Bezirken 3. bis 7. registriert.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.06.2011)