Die durchschnittlichen Objektpreise auf dem Zinshausmarkt der Bundeshauptstadt Wien steigen, allerdings nicht mehr so rasant wie noch in der letzten Zeit. Die Anleger agieren nicht mehr so "angstgetrieben".
140 Prozent: Um diesen stolzen Wert sind in den letzten 15 Jahren die durchschnittlichen Objektpreise auf dem Wiener Zinshausmarkt gestiegen, so die Immobilien-Analysten der Bank Austria. Bis auf Weiteres rechnen sie angesichts des knappen Angebots auch nicht mit einem Preisrückgang. „Allerdings darf man auch keine starken Preissteigerungen, wie wir sie 2008 und 2009 gesehen haben, erwarten“, sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate Bank Austria. Vielmehr sei mit einer „eher konservativen“ Preisentwicklung zu rechnen.
Die Bank Austria hat erst in diesem Sommer mit der Finanzierung des Mietzinshausportfolios der CITIM Holding GmbH eine große einschlägige Transaktion finanziert – Kostenpunkt: 110 Millionen Euro. Die 53 Zinshäuser sind über fast alle Wiener Bezirke verteilt. Die Hälfte der Objekte befindet sich innerhalb des Gürtels und die andere Hälfte vor allem im 15., 16., 17. und 20. Bezirk. Rund drei Viertel der Flächen entfallen nach Nutzung auf Wohnungen, der Rest auf Geschäfts- und Büroflächen.
An schlechte Nachrichten gewöhnt
Madlencnik führt die starke Nachfrage auf dem Zinshausmarkt der Bundeshauptstadt unter anderem auf die turbulente Situation an den Börsen zurück. „Bei Investoren steht der Wunsch nach langfristigem Vermögenserhalt im Vordergrund – dafür eignen sich Zinshäuser besser als Bundesanleihen“, erklärt er. Für ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich ist die Nachfrage allerdings nicht mehr so angstgetrieben wie noch auf dem Höhepunkt der Krise in den Jahren 2008 und 2009. „Angesichts der laufenden negativen Berichterstattung der letzten Monate kann man von einem Gewöhnungseffekt ausgehen“, sagt der Experte.
Auf dem Markt aktiv sind derzeit überwiegend Privatpersonen und Stiftungen. „Institutionelle Investoren verhalten sich eher zurückhaltend“, meint Premium-Immobilien-Vorstand Walter Wittmann. Sie würden sich wegen der globalen Unsicherheit in Abwarteposition befinden und sich vorrangig um die Bewirtschaftung ihres bestehenden Immobilienbestands kümmern. Zu Verkäufen komme es nur vereinzelt. Er ergänzt: „Viele institutionelle Investoren fragen sich, ob die Preissituation besser wird.“ Die Renditen sind laut Wittmann in den Toplagen innerhalb des Gürtels derzeit niedrig. Das gleiche gelte auch für den 13., 18. und 19. Bezirk. Weitaus besser als in den stark nachgefragten Bezirken innerhalb des Gürtels sei die Situation derzeit im Großraum Wien. „Allerdings weichen immer mehr Investoren in diese Regionen aus, weshalb der Markt langsam ausdünnt. Renditen wie vor vier bis fünf Jahren sind hier keineswegs mehr erzielbar“, erklärt er.
Laufender Ertrag gesichert?
Topobjekte unter den Wiener Zinshäusern zeichnen sich durch mehrere Faktoren aus: Neben der Lage spielt vor allem die Qualität des Objekts – sprich der bauliche Zustand und in weiterer Folge die Frage, ob in Zukunft Instandhaltungskosten anfallen werden – eine wichtige Rolle. Nicht uninteressant ist für Brezovich auch die Frage, ob der Dachboden ausgebaut werden – sprich zusätzlicher Ertrag erzielt werden kann.
„Nicht jedes Objekt eignet sich dazu, einen laufenden Ertrag zu erwirtschaften – vor allem dann, wenn in einem Objekt viele Altmieter wohnen“, so der Experte weiter. Allerdings bedeute ein hoher Anteil an alten Mieten, die deutlich unter dem Marktniveau liegen, auch, dass man künftig mit einer Ertragssteigerung rechnen könne. Als gänzlich risikoloses Investment will er Zinshäuser nicht sehen – mit Hinblick auf Geschäftslokale und Büros sei auch eine gewisse Abhängigkeit des Ertrags vom Wirtschaftszyklus nicht von der Hand zu weisen. Nachsatz: „Das Mietzinsniveau ist nicht in Stein gemeißelt.“
Trotz der Vorzüge, die Zinshäuser Investoren bieten, empfehlen Experten auch weniger vorteilhafte Themen zu bedenken. Dazu gehöre vor allem die klare Ausrichtung des Mietrechtgesetzes (MRG) auf den Mieterschutz in Altbauten – die bis in die Mietzinsbildung hineinreiche. Wittmann glaubt trotzdem, dass sich Investoren von den gesetzlichen Rahmenbedingungen nicht abschrecken lassen. „Stellt man einen Investor vor die Wahl zwischen einem sanierten Gründerzeithaus, das dem MRG unterliegt, und einem sanierten Neubau, so wird er sich wegen des geringeren Wertverlusts für das Gründerzeithaus entscheiden.“
("Die Presse", Print-Ausgabe, 20.08.2011)
