Österreich wäre für internationale Modelabels ein gutes Pflaster. Die Kaufkraft ist hoch und stabil. Der große Schwachpunkt: Es gibt es nur wenige Top-Standorte, die für den Markteintritt in Frage kommen würden.
In wenigen Tagen ist die Kärntner Straße in Wien um eine Einkaufsmöglichkeit reicher: Am ersten September wird das neue Weltstadthaus des Textilkonzerns Peek & Cloppenburg mit einer Verkaufsfläche von fast 12.000 Quadratmetern seine Pforten öffnen. Es handelt sich um die elfte Niederlassung des Unternehmens in Österreich. In Wien bietet der Bekleidungsfilialist noch auf der Mariahilferstraße und im Donauzentrum seine Waren feil. Erst vor kurzem hat die US-Modekette „Forever 21“ in der Kärntner Straße eine zweite Österreich-Niederlassung eröffnet (die erste ist auf der Mariahilfer Straße). Österreich sei für Bekleidungsfirmen an sich ein gutes Pflaster, stellt Regioplan-Chefin Hanna Bomba-Wilhelmi fest. Die Kaufkraft sei hoch, die Wirtschaft stabil, auch in Krisenzeiten gebe es kaum Rückgänge. Und für die Bekleidungsbranche sei der Plafond noch nicht erreicht: Allein heuer dürfte der Umsatz um drei Prozent wachsen. Im Vorjahr stiegen die Umsätze um 3,5 Prozent, inflationsbereinigt war das ein Plus von 1,6 Prozent. Die Konzentration sei viel geringer als etwa im Lebensmittel-, Baumarkt- oder Elektrohandel. Für Neueinsteiger sei es möglich, sich rasch zu positionieren.
Mangel an Fläche
Der große Schwachpunkt: Es gibt nicht viele Top-Standorte, die in Frage kommen. Für den Markteintritt von starken Modemarken eigneten sich nur wenige überregionale Einkaufsstraßen und große attraktive Shopping Centers. In Wien kann man sich in der Mariahilfer Straße oder im „Goldenen U“ (Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt) einquartieren. Dann kämen noch Salzburg und Graz in Frage, sonst gebe es aber nicht mehr viele Top-Standorte mit hoher Bevölkerungsdichte und Kundenfrequenz. Das zweite Problem, vor dem viele Firmen stehen: „Die Flächen, die man in den großen Einkaufsstraßen erhält, sind oft viel zu klein“, stellt Stefan Goigitzer von Colliers Columbus fest. Und gerade Bekleidungshändler bräuchten mehr Fläche als etwa Juweliere. Ihr Flächenbedarf sei im Laufe der Zeit gewachsen, erzählt er. Früher hatte man Geschäftsflächen von 600 bis 700 Quadratmetern häufig teilen müssen, heute sei es kein Problem mehr, dafür einen einzigen Mieter zu finden. Viele Eigentümer seien jedoch zu konservativ, um die vielen kleinen Altmieter herauszukaufen und einem einzigen Bekleidungshändler viel Platz zu bieten. Vor allem, wenn es sich bei den Eigentümern um institutionelle Investoren handle (etwa Versicherungen), würden diese vor so einem Schritt eher zurückschrecken. Immobilienentwickler wie die Signa seien eher bereit, das zu tun.
Umgestaltung lohnt sich
Für den Eigentümer würde sich eine solche Umgestaltung lohnen, meint Goigitzer: Zwar könne man für große Geschäftsflächen pro Quadratmeter weniger Miete verlangen als für kleine, dafür könne man einem Mieter mehrere Stockwerke als Geschäftsflächen vermieten. Habe man viele kleine Mieter, könne man die oberen Stockwerke allenfalls als Büros verwerten, und bei solchen seien die Mieten wesentlich geringer. Zum Vergleich: Für ein kleines Geschäft (bis 60 Quadratmeter) in Top-Innenstadt-Lage zahlt man laut dem jüngsten Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer durchschnittlich 176 Euro Miete pro Monat und Quadratmeter, bei großen Flächen (über 150 Quadratmeter) sind es 112,8 Euro. Für ein Top-Innenstadt-Büro berappt man dagegen „nur“ 21 Euro pro Quadratmeter.
Auch im sechsten Bezirk, um die Mariahilfer Straße, sind die Verhältnisse ähnlich: Für ein kleines Geschäft in Toplage müssen Mieter 77,7 Euro pro Monat und Quadratmeter hinlegen, für ein großes 50 Euro, und für ein Büro zwischen 8,5 und 15,4 Euro. Hat man jedoch ein Geschäft in einer Nebenlage, fährt man mit Büromietern besser: In der Innenstadt erhält man für Geschäftsflächen in „Nebenlagen“ zwischen 11,5 und 16 Euro, in Mariahilf zwischen 5,7 und 8,5 Euro pro Monat und Quadratmeter. Auch in anderen Städten sind die Preisunterschiede bei Geschäftsflächen viel größer als bei Büros. In Salzburger Toplage zahlt man für kleine Geschäfte 144 Euro, in Nebenlagen 10,40. Für ein Büro muss man zwischen sechs und 11,60 Euro hinlegen.
Internationale Bekleidungshändler finden den österreichischen Markt wegen der hohen Kaufkraft und der Stabilität - auch in Krisenzeiten gibt es kaum Rückgänge - sehr attraktiv. Renommierte Labels wollten zumindest für den Markteintritt einen prominenten Standort.Doch finden sie noch nicht allzu viel Auswahl vor. Auch sind die angebotenen Flächen für die Händler oft zu klein. Doch Immobilienentwickler reagieren zunehmend auf diese Marktlücke.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.08.2011)