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Wald- und Wiesenluxus

(c) Dapd (Klaus-Dietmar Gabbert)
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Jagd- und Forstgüter: Der wenig bewegliche Markt steht anspruchsvollen Interessenten gegenüber. Was begehrt und geboten wird.

Vor lauter Bäumen den Wald nicht sehen – Interessenten von Jagd- und Forstgütern kann das nicht wirklich passieren. Denn der Markt präsentiert sich überschaubar und ruhig. „Es ist kein Markt, den man pushen kann“, analysiert Alois Reikersdorfer, Aufsichtsratsvorsitzender von Remax Austria. Das Angebot hält sich schon allein deshalb in Grenzen, weil auch die Gründe, Wald überhaupt auf den Markt zu bringen, spärlich gesät sind – etwa im Fall einer Erbteilung oder einer geplanten Neuordnung im Unternehmensportfolio. Zudem werden Objekte vielfach unter der Hand angeboten, Diskretion hat in Wald- und Wiesenangelegenheiten höchste Priorität, die Eigentümerschaft agiert in Sachen Informationsfluss verhalten.

 

Quadratur des Kreises

Das gleichbleibend geringe Angebot bei stetiger Nachfrage hat dazu geführt, „dass die Preise spürbar angezogen haben“, konstatiert Fridolin Angerer, Experte für Forst bei Spiegelfeld Immobilien. Grund, der vor zwei Jahren noch für 70 Cent pro Quadratmeter zu bekommen war, kostet derzeit einen Euro. Viele Angebote bewegen sich zwischen 1,20 bis 1,50 Euro, Abschlüsse werden zumeist bei rund 1,10 Euro getätigt, so Angerer. Dabei kommt eine Reihe von Kriterien zum Tragen: Lage, Baumbestand, Holzvorrat, Erschließung. „Kunden wollen die Quadratur des Kreises“, bemerkt Angerer: Das Objekt soll ideal erreichbar, aber dennoch abgeschieden, mit einem exzellenten Baumbestand und allen jagdlichen Vorzügen ausgestattet sein, aber auch viel Ruhe für das Wild bieten bei gleichzeitig optimaler Befahrbarkeit. „Ein kleines Kaiserreich also“, schmunzelt Angerer, „aber so ein Wunschkonzert spielt es nicht.“

Geografisch besonders begehrt: ein erstklassiger Wirtschaftswald nahe Wien, gefragt sind auch die Obersteiermark und das Waldviertel. Grundsätzlich ist Wald in ganz Österreich von Interesse. „Land und Forst sind ein begehrtes Anlageobjekt“, sagt Max Huber vom gleichnamigen Immobilienbüro, „im Tennengebirge genauso wie in den Niederen Tauern, an der steirisch-kärntnerischen Grenze oder den Karawanken.“ Die Kaufmotive sind unterschiedlich: Wiener bevorzugen oft den Wald vor der Haustüre, in Nieder- und Oberösterreich stehen zumeist forstwirtschaftliche Kriterien im Vordergrund. Wohingegen in Tirol auf einer Seehöhe von 1700 Metern jagdliche Interessen Priorität haben können, so Reikersdorfer.

 

Auf dem Berg und im Tal

Die Mikrolage macht den Unterschied. Eine Berglage ist nicht automatisch wertmindernd. Denn oftmals zeichnet sie sich durch einen hohen Jagdwert aus, weil Gams und Auwild als reizvolle Wildarten selbige bevölkern. Rehe und Wildschweine kommen österreichweit vor, „das ist keine Besonderheit“, erklärt Angerer. Allerdings wird in Berglagen die Bewirtschaftung des Forstes schwieriger, der Wald ist nicht so wüchsig, die problemlose Befahrbarkeit mit Maschinen ist nicht immer gegeben.

Grundsätzlich gilt: Der Wert eines Forstgutes teilt sich in den Grundwert, der sich auf Grund und Boden bezieht, und den Bestandswert, der sich am Holzvorrat orientiert – die Grundlage für den potenziellen Ertrag. Der Qualitätsunterschied steckt im Detail: Lärchen und Föhren in Niederungen erzielen Quadratmeterpreise von maximal einem Euro, wohingegen Tanne, Fichte und Buche im Wert höher liegen. „Die Nordseite ist für Zuwachs grundsätzlich besser als die Südseite, wo alles schneller austrocknet“, so Reikersdorfer. Ein Altbaumbestand ist kostenintensiver als aufgeforstete Flächen. Demnach kann ein Forst in der Ebene, der bereits ausgeschlägert ist, einen ebenso geringen Wert haben wie einer in Höhenlage mit Fels, Stein, Weiden und rauen Bedingungen.

 

Schloss als Detail am Rande

Die Immobilien, die sich auf Jagd- und Forstflächen befinden, reichen von der einfachen Jagdhütte bis zum herrschaftlichen Schloss. Je nach baulichem Zustand des Objektes kann diese eine Aufwertung oder aber Belastung für den Forst sein. Angerer berichtet von einem aktuellen Angebot im Lavanttal, Schloss Kollegg, bei der die Immobilie zur Nebensache wird: „Das Schloss lässt sich nur verkaufen, weil eine Eigenjagd angeschlossen ist.“ Das Anwesen ist um 1,3 Millionen, die Eigenjagd um zwei Millionen Euro zu erwerben.

Besonders begehrt sind Bauernhöfe mit einer Eigenjagd, die ab einer Größe von 115 Hektar beginnt, führt Reikersdorfer aus. Während im Fall von Rehwild Größenordnungen von 115 bis 200 Hektar bereits von Interesse sind, werden bei Rotwild dagegen vier- bis fünfmal so große Flächen nachgefragt. Rund 1,5 bis 2,5 Millionen Euro sind laut Huber für den persönlichen Waidmannstraum zu berappen.

 

Bewirtschaftung muss sich rentieren

Eine Eigenjagd in Oberkärnten auf einer Seehöhe von 650 bis 2000 Metern samt Forst-, Jagdhaus und -hütte auf gesamt 260 Hektar mit 64 Prozent Fichtenanteil ist aktuell für 1,85 Millionen Euro zu haben, so Reikersdorfer. Wer forstwirtschaftliche Interessen verfolgt – und das ist in Größenordnungen von 400 bis 1000 Hektar und darüber hinaus der Fall – für den muss sich die Bewirtschaftung rentieren. Denn hier wird „Geld verloren oder gewonnen“, so Angerer. Daher sieht der Experte in der Mitbetreuung und Pflege des Forstes durch Nachbarn, pensionierte Jäger oder Förster die optimale Lösung, um nicht zusätzlich in Personal investieren zu müssen. „Es muss jemand mit Idealismus sein, der sich für fremdes Eigentum einsetzt wie für sein eigenes.“ Die Investitionen für Jagd- und Forstgüter bewegen sich zumeist zwischen 800.000 und mehreren Millionen Euro. Dabei sind Renditen von rund 1,5 Prozent möglich.

Jenseits des österreichischen Waldes schweift der Blick der Käufer auch nach Tschechien, in die Slowakei und nach Rumänien. „Gerade in Rumänien stehen große Flächen bis 5000 Hektar zum Verkauf, teils um 40 Prozent unserer Preise“, berichtet Reikersdorfer.

 

Von wegen zweite Wahl

In Böhmen und Mähren gibt es laut Huber hervorragende Forstwirtschaft, „extrem gut kartografiert, gut bewirtschaftet und ohne Steilheit“. So mamches Schnäppchen lässt sich ergattern. Auch hier habe man es mit 30, 40, bis zu 50 Prozent unter dem österreichischen Preisniveau zu tun, „je weiter von Infrastruktur entfernt, desto günstiger“.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 24.09.2011)