Immobilienportfoliobewertung – Der Weg zum Wert

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Mit zunehmender Kapitalmarktorientierung und Internationalisierung der Immobilienmärkte haben Immobilienportfolios und somit auch deren Bewertung deutlich an Bedeutung gewonnen. Ein Gastkommentar von Sandra Hochleitner, Real Estate Managerin
bei KPMG Advisory GmbH.

Sandra Hochleitner
Sandra Hochleitner

Immobilienportfolio – das „unbekannte“ Wesen?

Ein Immobilienportfolio ist eine Ansammlung von Anlageobjekten, die sich durch die Streuung von Risiko und Rendite auszeichnet. Ein Portfolio stellt meist einen heterogenen und regional weit gestreuten Bewertungsgegenstand dar, wobei die Risiken der einzelnen Objekte in der Regel weitgehend unabhängig voneinander sind.
Um ein Portfolio strategisch steuern zu können, bedarf es einer detaillierten Analyse der wesentlichen Portfoliobestandteile. Zur Strategiefindung ist die Bewertung der einzelnen Immobilien sowie des gesamten Portfolios ein wesentliches Element. Dies dient der Risikofrüherkennung sowie der Einschätzung der Performance des Portfolios.

Die Zielsetzung determiniert den Umfang des Prozesses
Die Immobilienportfoliobewertung ist nicht nur zur Analyse des Portfolios sondern vor allem zur Wertermittlung ein zentrales Instrumentarium. Ob dabei das Portfolio als eigenes Handelsgut oder als Summe von Einzelobjekten betrachtet wird, hängt von der Zielsetzung des Eigentümers ab.
Eine Portfoliobewertung stellt immer eine Gratwanderung zwischen Ressourceneinsatz und Risikobereitschaft dar. Um jedoch die Effizienz/Effektivität zu steigern und der Problematik, dass erfahrungsgemäß veraltete oder unvollständige Liegenschaftsdaten vorhanden sind, zu begegnen, muss der Bewerter meist auf vereinfachte Annahmen zurückgreifen. Die vom Bewerter angesetzten marktnahen, pauschalierten Annahmen bieten aufgrund der Größe und Mischung von Portfolios jedoch eine sehr gute Näherung.

Einzelbewertung vs. Bewertung im Paket

Um das geringste Risiko und die höchste Sicherheit der Bewertung zu erhalten, empfiehlt sich die Wertermittlung anhand sogenannter (vereinfachter) aggregierter Einzelbewertungen durchzuführen. Hier nimmt der Sachverständige die Bewertung einer Vielzahl von Objekten anhand von Einzelbewertungen inklusive vollumfänglicher Besichtigungen vor. Dieses Verfahren erfordert einen hohen Zeit- und Ressourcenaufwand. In der Praxis wird die Einzelbewertung bei kleineren Portfolios und bei einer hohen erforderlichen Ergebnissicherheit angewendet.
Etwas weniger Ergebnissicherheit bietet hingegen die Paketbewertung, das „Stichprobenverfahren“. Die gewählten Stichproben müssen für das jeweilige Paket repräsentativ sein, sodass die aus den Einzelbewertungen gewonnenen für das entsprechende Paket statistisch aussagekräftig sind.
Unter sehr geringem Kosten- und Zeitaufwand kann ein Portfoliowert anhand einer Desktopbewertung ermittelt werden. Diese Art der Wertermittlung bietet die geringste Sicherheit der Bewertungsergebnisse. Bei der Desktopbewertung werden die Objekte nicht besichtigt: die Bewertung wird anhand vereinfachter Ertragswertfunktionen und Verweistabellen mittels Marktdaten durchgeführt.

Ein Immobilienportfolio stellt nicht nur fachlich, sondern auch organisatorisch hohe Anforderungen an den Bewerter, aber auch an den Eigentümer. Eine regelmäßige Analyse und Bewertung des Portfolios bietet eine große Unterstützung für das Management hinsichtlich Entwicklung, Bewirtschaftung und Positionierung des Portfolios am Markt.

Die Autorin, Sandra Hochleitner, ist Manger - Real Estate
bei KPMG Advisory GmbH.

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