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Bahnhofsstandorte: Anschluss garantiert

(c) APA/HANS KLAUS TECHT (HANS KLAUS TECHT)
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Wien Mitte und Wien West bilden die Ausnahme von der Regel – denn neue Einkaufszentren im Stadtinneren sind rar.

Das Projekt Wien-Mitte nimmt Gestalt an: Nach vierjähriger Bauzeit wurde kürzlich der Rohbau fertiggestellt. Die Eröffnung ist für Herbst 2012 angesetzt. Die Überbauung des Bahnhofs, in dem zwei U-Bahn- sowie fünf Schnellbahnlinien und der City Airport Train (CAT) halten, findet bei uneingeschränktem Betrieb statt. Der rund 16.800Quadratmeter große Bauplatz liegt an der Landstraßer Hauptstraße und grenzt an die alte

Markthalle, die in den Neubau integriert und adaptiert wird. „In der neuen Halle soll wieder ein Markt Platz finden, Mieter werden noch gesucht“, sagte Thomas Jakoubek, Geschäftsführer der Bauträger Austria Immobilien (BAI), bei der Gleichenfeier am 17.November.

 

Büroleute, Pendler, Bewohner

Der U-förmige Gebäudekomplex mit einem 70-Meter-Hochhaus und 17Stockwerken hat eine Bruttogeschoßfläche von 150.000Quadratmetern für Büros, Geschäfte und Gastronomie. Herzstück ist ein 30.000 Quadratmeter großes Einkaufszentrum, ausgelegt für 60 Geschäftslokale. „Im Shoppingcenter sind bereits über 80Prozent vermietet“, so Jakoubek. Potenzial für das Einkaufszentrum sieht Stephan Mayer-Heinisch, Obmann des Austrian Council of Shopping Centers (ACSC), unter anderem wegen der Büros: „Mehrere Kundenschichten werden so angesprochen: Die Büroleute, aber auch Pendler werden zu Mittag kommen, am Nachmittag dann die Bewohner des dritten Bezirks.“

Bereits eingezogen sind die Geschäfte in einem anderen Wiener Bahnhof: Diese Woche eröffnete die BahnhofCity Wien West mit rund 17.000 Quadratmeter Verkaufsfläche. Betreiber ist die deutsche ECE, die unter anderem einen internationalen Elektronikhändler und ein Modeunternehmen als Ankermieter geholt hat. Die liberalen Öffnungszeiten sollen auch Kunden aus den angrenzenden Bezirken anlocken. Im Kerneinzugsgebiet – Anfahrtsweg von bis zu fünf Minuten – leben mehr als 200.000Menschen, 80.000Fahrzeuge fahren täglich über den Wiener Gürtel an der BahnhofCity vorbei; es gibt Anbindungen an U-Bahn, Bim- und Buslinien. Und nicht zu vergessen: die Bahn-Passagiere – auch wenn die internationalen Zugverbindungen wegfallen, weil der Bahnhof nur noch von nationalen Fern- und Regionalzügen angesteuert wird.

Wie die Lage gleich bei der Mariahilfer Straße – laut RegioPlan mit einer Passantenfrequenz von 70.000 am Tag Wiens beliebteste Einkaufsstraße – einzuschätzen ist? Als klarer Vorteil, meint Mayer-Heinisch. Doch auch umgekehrt könnte es funktionieren. So nennt Andreas Kallischek, Leiter des ÖBB Immobilienmanagements, den Bahnhofsstandort das „Tor zur Mariahilfer Straße“. Im Geschäftsflächenbericht von EHL Immobilien gibt man sich abwartend. So zeichne sich angesichts der neuen Flächen bei den Bahnhofsarealen ab, dass große Handelsketten diese zur Expansion nutzen und im Gegenzug vereinzelt Filialen an schwächeren Standorten schließen könnten. „Insgesamt ist damit zu rechnen, dass die Bahnhofsprojekte den Trend zur Konzentration auf Bestlagen verstärken und innerstädtische Einkaufszentren Marktanteile auf Kosten des Umlands gewinnen werden.“

Zu dieser Entwicklung beitragen könnte das dritte große Wiener Bahnhofsprojekt. Auch beim neuen Hauptbahnhof entstehen Shoppingflächen – 24.000 Quadratmeter auf drei Ebenen – ab dem Jahr 2019. Derzeit liegen die Nettomieten pro Quadratmeter und Monat laut EHL bei 60 bis 130Euro auf der Inneren Mariahilfer Straße, auf der Landstraßer Hauptstraße bei 15 bis 45Euro. Die neuen Flächen der BahnhofCitys dürften sich bei Werten einpendeln, wie sie in A-Lagen-Einkaufszentren – etwa SCS, Donauzentrum, Gerngroß – zu verzeichnen sind, meint Wolfgang Scheibenpflug, Leiter Gewerbeimmobilien bei EHL. Diese bewegen sich, so der Bericht, in der Bandbreite von 40 bis 170 Euro.

 

Zurück in die Stadt?

Stolze 71.000 Quadratmeter Retailflächen, die dank der Bahnhöfe neu – und vergleichsweise zentral – auf den Wiener Markt kommen: Ist das ein Zeichen dafür, dass die Shoppingzentren in die Stadt zurückkehren? Vor zehn Jahren war ein leichter Trend in Richtung Stadtrand und in wenig besiedelte Gebiete zu spüren, seit 2010 zeigt sich österreichweit ein differenziertes Bild. Vier Eröffnungen erfolgten in Stadtzentren oder zentrumsnah: das Riverside in Wien, das City Center Herzogenburg, die Varena in Vöcklabruck und West in Innsbruck.

Der Trend in die Innenstadt sei zwar vorhanden, „aber nicht in der Dynamik, wie sie oft vermutet wird“, heißt es bei der Beratungsgesellschaft Standort+Markt. Die Gründe dafür: Die Händler seien oft nicht bereit, höhere Mieten für begrenzte Innenstadtflächen zu zahlen. Außerdem sei der österreichische Markt, so Immobilienberater CB Richard Ellis, dafür zu klein und die Bevölkerungsdichte zu gering. Die Entwicklung gehe vor allem in Richtung Erweiterung bestehender Einkaufszentren.

Wenn es zu weiteren innerstädtischen Aktivitäten komme, dann „nur in Wien“, sagt Hannes Lindner, der Geschäftsführer von Standort+Markt. Anders sieht die Situation in Deutschland aus: Dort ist der Trend zu innerstädtischen Shoppingcentern stark, so CB Richard Ellis.

Auf einen Blick

Rund 71.000 m2 Shoppingcenterflächen kommen wegen der Bahnhofsprojekte neu auf den Wiener Geschäftsflächenmarkt. Insgesamt hat die Stadt laut RegioPlan 600.000 m2Fläche in Einkaufszentren.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.11.2011)