Setzt die Regierung ihre Sparpläne um, wird das die Erträge von Vorsorgewohnungen leicht schmälern. Das größere Problem sind die steigenden Preise.
Wien. Steuerberater und Anbieter von Vorsorgewohnungen haben nachgerechnet: Setzt die Regierung ihre Sparpläne um, schmälert das die Gesamtrendite von Vorsorgewohnungen um etwa 0,5 Prozentpunkte pro Jahr. Wie berichtet, muss man künftig bei einem Immobilienverkauf auch dann Steuern zahlen, wenn man die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum hatte (es sei denn, es handelte sich um den Hauptwohnsitz).
Die Steuer soll, falls die Immobilie vermietet wurde, 25 Prozent der Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert (Anschaffungskosten minus Abschreibungen) betragen, berichtet Roland Reisch vom Steuerberatungsunternehmen TPA Horwath. Nach dem elften Jahr soll es einen Inflationsabschlag von zwei Prozent pro Jahr geben (ursprünglich war von 2,5 Prozent die Rede). Maximal kann der Abschlag 50 Prozent der zu zahlenden Steuer betragen.
Somit werden Inhaber von Vorsorgewohnungen zur Kasse gebeten: Das Konzept besteht darin, die Wohnung eine Zeitlang zu vermieten, dabei Steuervorteile zu lukrieren und die Wohnung nach zwanzig Jahren oder längerer Zeit zu veräußern (oder selbst einzuziehen). Durch die neuen Bestimmungen wird sich die Gesamtrendite des eingesetzten Kapitals bei einer Laufzeit von 23 Jahren von derzeit 5,45 Prozent pro Jahr auf 4,85 Prozent pro Jahr reduzieren, rechnet Helmut Hardt von der Wiener Privatbank vor.
Dabei geht er von folgenden Annahmen aus: Er nimmt eine 63,5 Quadratmeter große Wohnung, deren Kaufpreis er mit 205.550 Euro ansetzt (das liegt leicht über dem Wiener Schnitt für Neubauwohnungen). Der Anleger finanziert die Wohnung zu 50 Prozent mit Eigenmitteln, die Miete wird jährlich der Inflation (von durchschnittlich zwei Prozent) angepasst, der Wertzuwachs beträgt drei Prozent pro Jahr.
Steuer frisst Teil der Rendite
Die neue Vermögenszuwachssteuer wird demnach die Gesamtrendite um einige Zehntelprozentpunkte pro Jahr reduzieren. Die Gesamtrendite (durchschnittlicher Ertrag pro Jahr am eingesetzten Kapital) wird jedoch von anderen Faktoren viel stärker beeinflusst, unter anderem vom Zinsniveau (höhere Finanzierungskosten schmälern die Rendite), vor allem aber von Kaufpreis und erzielbarer Miete. Und der Kaufpreis steigt in Relation zur erzielbaren Miete seit Jahren kontinuierlich an.
Die reine Mietrendite (Mieterlöse im ersten Jahr am Kaufpreis, ohne Berücksichtigung von Nebenkosten, die beim Kauf anfallen) betrug im Jahr 1995 laut dem Maklerunternehmen EHL noch sechs Prozent.
Dann ging sie kontinuierlich zurück und liegt nun unter vier Prozent. Ein Trend, der anhalten dürfte, glauben die Experten: Wer künftig eine neue Vorsorgewohnung kauft, muss mit noch höheren Preisen (und damit geringerer Rendite) rechnen. Die neue Steuer wirkt sich erst beim Verkauf aus.
Miete sollte nicht zu hoch sein
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung sollte man aber nicht nur auf die Rendite achten, sondern auch darauf, wie realistisch sie ist: So sollte die Miete nicht zu hoch angesetzt sein. Acht Euro netto pro Monat und Quadratmeter für durchschnittliche Wohnungen und elf Euro für gediegene Dachgeschoßwohnungen seien angemessen, meint Reinhard Schmied, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Grundselect. Ist die Miete viel höher, bestehe die Gefahr, dass die Wohnung häufig leer steht oder doch zu einem niedrigeren Preis vermietet werden muss. Das drückt die angenommene Rendite ebenso nach unten.
Bei der reinen Mietrendite nicht berücksichtigt sind zudem die Nebenkosten beim Kauf (Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Makler etc.), etwaige Erhaltungskosten, Kreditkosten und die Einkommensteuer, die Privatpersonen für ihre Mieteinnahmen zahlen müssen. Doch können Steuererleichterungen und eine eventuelle Wertsteigerung die Gesamtrendite verbessern.
Was Sie beachten sollten bei... Vorsorgewohnungen
Tipp 1
Miete. Beim Erwerb einer Vorsorgewohnung sollte man fragen, welche Miethöhe den Annahmen zugrunde liegt. Ist diese in Relation zu vergleichbaren Wohnungen zu hoch (Immobilien-Preisspiegel können Auskunft geben), besteht die Gefahr, dass die Wohnung öfter leer steht oder man doch weniger Miete erhält. Dann erfüllt sich die Erwartung nicht.
Tipp 2
Zinsen. Kreditzinsen sind derzeit niedrig, können mit den Jahren aber steigen. Hat man zu knapp kalkuliert, besteht die Gefahr, dass die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Raten zu zahlen. Im schlimmsten Fall schafft man keinen „Totalüberschuss“ nach zwanzig Jahren (Einnahmen müssen Kosten übersteigen) und muss Steuern zurückzahlen.
Tipp 3
Wertsteigerung. Die Nachfrage nach innerstädtischen Wohnungen dürfte steigen, was eine Wertsteigerung wahrscheinlich macht. Doch haben sich die Preise schon in den vergangenen Jahren schneller erhöht als die Mieten. Das muss nicht immer so sein: Wenn das Sicherheitsbedürfnis der Anleger nachlässt, könnte der Preisanstieg abflachen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.02.2012)