Ab 1. April 2012 verlieren Unternehmer die Vorsteuerabzugsfähigkeit bei neu vermieteten Geschäftsobjekten. Betroffen sind auch Vermieter, die an Banken oder Körperschaften vermieten.
Anlässlich der Jahrestagung des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI) wurde ein Effekt des Stabilitätsgesetzes („Konsolidierungspaket“) 2012 erörtert: So verliere der Vermieter als Unternehmer die Vorsteuerabzugsfähigkeit (beim Finanzamt geltend gemachte Mehrwertsteuer) bei allen ab 1. April 2012 neu vermieteten Geschäftsobjekten, die „nicht ausschließlich für Umsätze verwendet werden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen“. Ziel dieser Regelung: Steuergerechtigkeit und Gleichstellung aller Unternehmer, die keine Vorsteuerabzugsfähigkeit haben. Betroffen sind nicht nur Banken, Versicherungen und Körperschaften öffenlichen Rechts, sondern auch jeder vorsteuerabzugsberechtigte Vermieter, der an solche Unternehmen und Körperschaften vermietet. „Wenn ein Mieter auch nur anteilig nicht vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze macht, verliert der Vermieter den diesbezüglichen Vorsteuerabzug zur Gänze“, sagt Udo Weinberger, Präsident des ÖVI.
Wird beispielsweise ab dem 1. April 2012 ein Objekt an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Arzt neu vermietet, kann der Vermieter den Vorsteuerabzug für Investitionen, die er aktuell oder in den vergangenen 20 Jahren getätigt hat, nicht mehr geltend machen.
„Die Vermietung zu Geschäftszwecken wird damit in Teilbereichen unattraktiv gemacht, jeder Vermieter wird es sich ab 1. April 2012 mehrfach überlegen, einen Mietvertrag mit einem Arzt, einem Versicherungsmakler oder einem Kleinunternehmer (im Sinn des Umsatzsteuergesetzes) neu abzuschließen“ so Weinberger weiter. Außerdem ist der Vermieter noch mit einer unzumutbaren Beweislast konfrontiert: Er müsste nachweisen, dass der Mieter keine unecht steuerbefreiten Umsätze aus Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem angemieteten Objekt macht. Darüber hinaus ist es für den Vermieter in der Praxis unmöglich, für die Dauer des Mietverhältnisses allfällige Änderungen zu verfolgen, um seiner Beweispflicht nachzukommen.
Die im Sparpaket vorgesehenen Änderungen bei der Immobiliensteuer haben für eine Reihe an Vorbehalten gesorgt. „In der derzeitigen Fassung“ lehnt die Landwirtschaftskammer die Steuer ab. Rechtsprofessor Reinhold Beiser meint, dass Wohnsitze von der Immo-Gewinnbesteuerung keine Ausnahme bilden sollten und hält den 25-prozentigen Steuersatz für eine Art „Inflationsabschlag“. WU-Rektor Badelt kritisiert, dass die geplanten Vorsteuer-Veränderungen auch den WU-Neubau in Mitleidenschaft zögen, der bereits zu 90 Prozent über öffentliche Aufträge „am Markt“ sei.