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Ganz vorn: Städte aus der zweiten Reihe

(c) GEPA (Christian Walgram)
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Russland. „Millioniki“ werden die Städte genannt, die rund eine Million Einwohner – und viel Potenzial im Immobilienbereich – haben. von Patrick Baldia

Der russische Immobilienmarkt ist aus seinem krisenbedingten Schlummer längst wieder erwacht. Die ausländischen Direktinvestitionen, die in den schwierigen Jahren 2009 und 2010 stark zurückgegangen sind, sind im Vorjahr wieder in den aussichtsreichen Markt geflossen und haben allein in den ersten drei Quartalen rund 70 Prozent des Stands von 2007 erreicht. Auch wenn sich der Großteil der Aktivitäten ausländischer Investoren in Moskau und St. Petersburg abspielen, sehen Experten wie Alexander Romanenko, Präsident der Advecs Real Estate Group, in den kommenden zwei Jahren vor allem Gelegenheiten in den kleineren Städten.

 

Starke Unterschiede

In Russland gibt es circa ein Dutzend Städte, die um eine Million oder mehr Einwohner zählen: die sogenannten Millioniki. Bei der Strabag rechnet man zu den derzeit interessantesten Novosibirsk, Nishni Nowgorod, Jekaterinburg, Rostow-am-Don, Samara und Kasan. „In all diesen Städten ist für uns der Wohnungsbau interessant, in deren Umgebung der Industriebau. In Nishni Nowgorod und Samara haben wir zusätzlich Interesse am Bau von Flughäfen und Fußballstadien“, so Strabag-Sprecherin Diana Neumüller-Klein.

Der Unterschied zwischen den Millioniki und den Metropolen Moskau und St. Petersburg sei drastisch – „wie zwischen zwei verschiedenen Staaten“. „Die Preise für Immobilien in den Secondary Citys machen lediglich ein Viertel bis zu einem Drittel des Niveaus von Moskau und St. Petersburg aus“, so Neumüller-Klein. Das sei nicht zuletzt auf die viel niedrigeren Gehälter und die höheren Arbeitslosenzahlen in den „Städten aus der zweiten Reihe“ zurückzuführen.

 

Lokale Profis fragen

„Gemeinsam haben die Millioniki, dass dort ausländische Investoren bislang nicht aktiv waren“, so Romanenko. Er legt ausländischen Investoren dringend ans Herz, die Hilfe von lokalen Profis wie Immobilienberatungsunternehmen in Anspruch zu nehmen. Das sieht auch Neumüller-Klein so: „Für Ausländer ist es schwierig, dort zu bestehen, weil in den Regionen lokale Bürgermeister und die Stadtverwaltungen alle wichtigen Firmen und Projekte kontrollieren. In Moskau ist das wegen der Größe nicht so.“

Für Andreas Ridder, Österreich-Geschäftsführer von CB Richard Ellis, stellt eine weitere Hürde die Tatsache dar, dass Researchmaterial über die Millioniki nur „sehr rudimentär vorhanden ist“. „Dazu kommt eine geringere Rechtsicherheit als in Moskau und St. Petersburg“, sagt er.

Anders als Romanenko sieht Ridder jedoch nicht in allen Marktsegmenten Potenzial für ausländische Investoren. „Grundsätzlich sind für sie nur Einkaufszentren interessant, denkbar wären auch noch Logistikimmobilien“, erklärt er. Der Grund sei die höhere Ertragssicherheit. Dass vor allem Russen in sämtlichen Segmenten aktiv sind, „heißt nicht, dass das auch vernünftig ist“. Nicht selten komme es vor, dass lokale Bauträger eine gewisse Beratungsresistenz aufweisen.

 

Hohe Kaufkraft gegeben

Die Immofinanz konzentriert ihre Aktivitäten derzeit auf Einzelhandelsimmobilien in Moskau. Insgesamt besitzt das Unternehmen sechs Objekte in Russland, davon fünf in der Hauptstadt und eines in St. Petersburg. „Die im Verhältnis zu der geringen Versorgung mit Einzelhandelsflächen durchaus hohe Kaufkraft sorgt für günstige Marktbedingungen. Um dem noch unerfüllten Potenzial gerecht zu werden, wird sich das Marktwachstum weiter fortsetzen – in Moskau, St. Petersburg und den Millioniki“, so Zehetner. Parallel dazu würde sich der Immobilienmarkt im Einzelhandelssektor nicht nur auf diese Orte beschränken, sondern sich mittel- bis langfristig auch auf weniger große Bereiche ausdehnen. „In den kleineren Städten wird sich der Trend wohl eher in Richtung Fachmarktzentren bewegen“, so Zehetner.

Nicht zu den Millioniki wird die 400.000 Einwohner zählende Stadt Sotschi gerechnet. Trotzdem gilt der Austragungsort der Olympischen Winterspiele 2014 derzeit als eine der größten Baustellen Europas. Rund 50.000 Arbeiter arbeiten Tag und Nacht daran, den engen Zeitplan einzuhalten. Das gesamte Investitionsvolumen liegt bei 24 Milliarden Euro.

 

Ökologische Schäden?

Während sich Befürworter der Olympischen Spiele von den neuen Straßen und Eisenbahnlinien wichtige Impulse für die Region erhoffen, beklagen Umweltschützer schwere ökologische Schäden. Wie so oft in Russland machen auch Korruptionsvorwürfe die Runde.

Zu den heimischen Unternehmen, die in Sotschi an der Realisierung der teuersten Olympischen Spiele aller Zeiten mitwirken – wie etwa der Seilbahnhersteller Doppelmayr –, gehört auch die Strabag. Die international tätige Baugesellschaft hat in der Stadt am Schwarzen Meer bereits den internationalen Flughafen Adler umgebaut und errichtet gerade das Olympische Dorf für einen Auftragswert von 350 Millionen Euro. Die Arbeiten an den Wohnungen und Hotels sollen laut Neumüller-Klein bis September 2013 abgeschlossen sein.

Auf einen Blick

Die russischen Großstädte Moskau und St. Petersburg dominieren in der Außenwahrnehmung des Landes. Doch Experten orten in den kommenden Jahren Chancen eher in den Millioniki, den kleineren Städten. Der Immobilienmarkt in diesenSecondary Citys ist durch weit geringere Preise als in den Metropolen geprägt. Auch fehlen bisher ausländische Investoren. Freilich gibt es auch Hürden:mangelndes Research-Material und fehlende Rechtssicherheit.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.03.2012)