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Bauen für die großen Investoren

(c) Raiffeisen Evolution
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Österreichische Projektentwickler errichten Mietwohnungen in Deutschland, Stadtviertel in Rumänien, Bürotürme in Polen, um sie zu verkaufen. Und warten darauf, dass die Kreditvergabe durch die Banken gelockert wird.

In Krisenzeiten haben es die Projektentwickler unter den Immobilieninvestoren (sie planen, errichten, vermieten und verkaufen Immobilien) schwerer als die reinen Vermieter. Die Preise, die sie erzielen, hängen viel stärker von der Konjunktur ab als laufende Mieteinnahmen. Auch halten sich die Banken in Krisenzeiten mit der Finanzierung von Projekten zurück. Beides bekamen die Projektentwickler nach der Immobilien- und Finanzkrise, die in den Jahren 2007 und 2008 ausgebrochen war, zu spüren. „Bis 2008 waren viele Projektentwickler auf dem Markt“, sagt Gerald Beck, Raiffeisen-Evolution-Geschäftsführer. „Inzwischen haben sich die Reihen gelichtet.“ Von einer neuen Krise wollen die heimischen Developer aber trotz Schuldendebatten und unsicheren Konjunkturaussichten nichts merken. Das Vorjahr sei nach mehreren schwierigeren Jahren gut gelaufen, stellt man bei der Raiffeisen Evolution fest.

 

Zuerst vermieten, dann verkaufen

Das Unternehmen entwickelt derzeit 33 Immobilienprojekte, 22 davon im Ausland, unter anderem in Polen, Rumänien, Ungarn und Russland. 2012 sei das Jahr der Fertigstellungen, kündigte man an. Unter anderem sollen ein Bürogebäude in Moskau sowie zwei Häuser in der Floreasca City in der rumänischen Hauptstadt Bukarest fertig werden: Dabei handelt es sich um ein Stadtviertelentwicklungsprojekt in Bukarest, auch das Einkaufszentrum Promenada Mall befindet sich dort.

Die beiden Häuser, die heuer fertig werden– der Büroturm „Sky Tower“ sowie das Bürogebäude Floreasca Office–, werden an die Rumänien-Tochter der Raiffeisen Bank International verkauft. Die Errichtung des Sky Towers, des höchsten Gebäudes in Bukarest, hat sich im Zuge der Krise um ein Jahr verzögert.

Für das Projekt in Moskau habe man noch keinen Investor, sagt Beck. Finde man bis zur Fertigstellung keinen, werde man das Gebäude selbst vermieten und erst dann verkaufen. Voll vermietete Immobilien erzielen für gewöhnlich einen höheren Preis.

 

Deutschland ist Mietermarkt

In Polen errichtet die Raiffeisen Evolution Wohnungen. Ein Projekt mit 146 Apartments in Warschau am Ostufer der Weichsel soll im Sommer fertig werden. Geplant ist, die Wohnungen zu verkaufen. Für ein Viertel habe man schon Interessenten, bis zur Fertigstellung sollte man für die Hälfte der Wohnungen neue Nutzer haben, der Rest innerhalb eines Jahres verkauft werden, sagt Beck.

Das Problem: Für Privatpersonen in Polen sei es schwieriger geworden, Kredite zu erhalten. Die Folge: Die Suche nach Wohnungskäufern gestaltet sich schleppend. Vermieten will man die Wohnungen nicht. Die osteuropäischen Märkte seien Käufer- und nicht Mietermärkte.

Leichter vermieten lässt sich in Deutschland, wo unter anderem die Projektentwickler Strauss & Partner sowie 6b47 aktiv sind. „Wir errichten die Häuser, vermieten sie und verkaufen sie dann an große Investoren“, berichtet Reinhard Stix, Geschäftsführer von Strauss & Partner. Die Käufer sind Versicherungen oder Fonds, die ihren Anlegern stabile Renditen bieten wollen und daher selbst nicht im Entwicklungsgeschäft tätig sind. Auch in Serbien und Kroatien habe man den Markt sondiert und schon konkrete Projekte im Auge. Dabei werde es sich, anders als in Deutschland, um Eigentumswohnungen handeln, sagt Stix. Investoren, die sich dort für Mietprojekte interessieren, gebe es kaum.

Auch heuer will Strauss & Partner vier Wohnprojekte in Deutschland starten, unter anderem in München, Berlin und Frankfurt. „Von einer Rezession merkt man wenig“, stellt Stix fest. Bei der Finanzierung gebe es jedoch einen großen Unterschied, ob man Projekte in Deutschland oder Osteuropa durchführen will.

Das bestätigt Peter Ulm, Chef des Unternehmens 6b47, das gemeinsam mit Partnern Immobilienentwicklungen durchführt: Für Wohnprojekte in Deutschland Finanzierungen zu bekommen sei kein Problem. „Bei kommerziellen Projekten in Polen gibt es aber erhöhte Eigenkapitalerfordernisse“, räumt er ein. Das Unternehmen will heuer mit dem Bau von größeren Wohnbauprojekten in Frankfurt sowie einem mittelgroßen Shoppingcenter in Polen beginnen.

 

Wohnungen im Trend

Die Folge der höheren Eigenkapitalerfordernisse: Die Anzahl der Projekte gehe zurück, da man das verfügbare Eigenkapital auf weniger Vorhaben aufteilen müsse, berichtet Ulm. Für polnische Projekte brauche man etwa 35 Prozent Eigenkapital, für deutsche reichten 20 Prozent. Der Experte ortet aber „vorsichtige Entspannungstendenzen“. Die Banken, die derzeit für sich selbst Eigenkapital aufstellen müssen, um die strengeren Vorgaben zu erfüllen, wollen auf Nummer sicher gehen. Die Situation sollte sich aber zur Jahresmitte hin entspannen.

Dann müssen die Banken ihre Kapitallücken gefüllt haben. Vorerst sehen sie bei Entwicklungen genau hin. Büroprojekte (6b47 führt derzeit solche in München und Berlin durch) ohne hohen Vorvermietungsgrad zu finanzieren ist schwierig. Bei Strauss & Partner beginnt man im Schnitt bei einem Vorvermietungsgrad von 20 bis 30 Prozent mit dem Bau. „Bei Wohnungen ist es aber kein Problem, ohne Vorvermietung anzufangen“, schränkt Stix ein. Hier wäre es auch gar nicht möglich, einen hohen Vorvermietungsgrad zu schaffen: Man könne ja Mieter nicht 14 bis 16 Monate warten lassen. Die Nachfrage nach Wohnungen sei jedoch hoch, die Vermietung ohnehin kein Problem.

„Die deutsche Konjunktur brummt, die Nachfrage ist sowohl bei den Endkunden als auch bei den Investoren hoch“, bestätigt Ulm. Der Büromarkt erhole sich ebenfalls. Für die Entwickler seien Wohnungen und Handelsflächen aber interessanter, weil Investoren diese zwecks Risikostreuung stärker nachfragten. Mit Büros hätten sie sich dagegen schon in der Vergangenheit eingedeckt.

Auf einen Blick

Die österreichischen Developer sind im Ausland vor allem in Deutschland und Osteuropa aktiv. In Deutschland sind Mietwohnungen attraktiv, weil die großen Investoren solche Wohnprojekte stark nachfragen. In Osteuropa errichtet man Gewerbeimmobilien und Eigentumswohnungen. Doch ist die Finanzierung für osteuropäische Projekte schwieriger als in Deutschland.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.03.2012)