Hohe Gebäude bedeuten noch lange nicht hohe Marktzahlen – doch das Vermietungsgeschäft für US-Büroimmobilien wächst wieder.
Erholungssignale nach dem Ausbruch der Finanzkrise zeigen sich langsam auf dem US-amerikanischen Büroimmobilienmarkt. Erstmals seit drei Jahren weist er wieder eine positive Nettoabsorptionsrate (die Differenz zwischen der aktuell und der im Vorjahr belegten Fläche) auf. Mit einer rasanten Erholung der Märkte in den nächsten Monaten ist jedoch nicht zu rechnen – auch weil die Unternehmen erst Ende des vergangenen Jahres vorsichtig damit begonnen haben, wieder zusätzliche Flächen anzumieten. In diesem Zusammenhang weist die Credit Suisse darauf hin, dass die durchschnittlichen Preise für kommerzielle US-Immobilien laut Moody's/Real Commercial Property Price Index zwischen Mitte 2007 und Ende 2009 um rund 40 Prozent gesunken sind und sich seither mehr oder weniger stabil gehalten haben.
Beachtenswert sind die substanziellen Unterschiede zwischen den einzelnen Sektoren und Märkten trotzdem. So haben vor allem die Preise für Appartements und für erstklassige Objekte aus sämtlichen Sektoren in den letzten zwei Jahren bereits eine solide Erholung verzeichnet. Die Preise für Einzelhandelsimmobilien verzeichneten dagegen bis Mitte 2011 noch eine gewisse Abwärtsbewegung. Die Logistikflächen haben sich trotz der mühsamen konjunkturellen Erholung im vergangenen Jahr deutlich erholt und erreichten im vierten Quartal 2011 die höchste Nettoabsorption seit dem dritten Quartal 2007.
Hoffnung für Mietwachstum in 2013
Noch etwas schleppend und regional unterschiedlich verläuft die Erholung auf den Büromärkten, schreibt die Deka-Bank in einer Länderanalyse zum amerikanischen Immobilienmarkt. Die Experten gehen aber davon aus, dass das Mietwachstum nach leichten Anstiegen im heurigen Jahr erst 2013 wieder stärker in Fahrt kommt – wenn die Leerstandsquote sich landesweit ihrem langjährigen Durchschnitt annähert.
Auch interessieren sich ausländische Investoren wieder verstärkt für Bürotürme und Shoppingcenter in Übersee. Inzwischen sind deutsche Fonds, Family Offices und vermögende Privatanleger ebenfalls wieder auf der Suche nach Objekten in den USA, heißt es bei Savills. Bereits 2011 erhöhten sich die Investitionen in Büroimmobilien in New York gegenüber dem Vorjahr um 75 Prozent auf 19,3 Milliarden Dollar, in Washington D. C. um 24 Prozent auf acht Mrd. Dollar und in Los Angeles, um 49 Prozent auf 6,8 Mrd. Dollar. Speziell in New York und San Francisco zeichnet sich vor allen anderen Märkten eine Erholung ab. Neben den beiden Metropolen werden auch Boston, Dallas und Seattle aufgrund ihrer Wirtschaftsstruktur gute Chancen auf ein höheres Mietwachstum im Zuge einer konjunkturellen Erholung eingeräumt. Im Gegensatz dazu gehöre Miami eindeutig zu den Nachzüglern.
Parallel zu den rückläufigen Leerstandsraten beginnt sich auch das Vermietungsgeschäft allmählich zu erholen. Laut dem Global Office Index von Jones Lang LaSalle erhöhte sich das Mietwachstum im vierten Quartal 2011 gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent. Auf das Jahr 2011 hochgerechnet belief sich das Wachstum auf 3,9 Prozent, der stärkste kumulative Anstieg seit dem dritten Quartal 2008. Auch einige US-amerikanische Märkte wie beispielsweise San Francisco (plus 3,4 Prozent) und New York (plus 1,9) konnten einen überdurchschnittlichen Mietpreisanstieg im vierten Quartal verzeichnen. Nachgegeben haben die Mieten dagegen in Washington D. C. (minus ein Prozent) und Chicago (minus 1,3). Im Jahresvergleich bleiben sie aber mit 6,4 beziehungsweise 0,2 Prozent im Plus.
Es sei davon auszugehen, dass die Erholung am ausgeprägtesten in Märkten mit potenziell starkem Beschäftigungszuwachs ausfallen werde, schreibt Invesco in ihrer jüngsten „North American Houseview“. Zu den Branchen, die weiter expandieren dürften, zählen Software, Neue Medien und Energie. Daher sei mit größtem Nachfragewachstum in der San Francisco Bay Area, in Seattle, New York, Boston, Austin, Houston und Denver zu rechnen. Optimistisch sind Analysten auch für Los Angeles und Washington, weil dort zahlreiche Unternehmen aus vielen verschiedenen Wirtschaftszweigen ihren Sitz haben. Dadurch sei der Büromarkt weniger abhängig von der konjunkturellen Entwicklung einzelner Branchen. Zudem ist L. A. einer der größten Seegüterhäfen in den USA. Daher profitiert die Stadt auch, wenn Im- und Export wieder anziehen. Washington wiederum verfüge durch den großen Flächenbedarf der Regierung und ihrer Behörden über den stabilsten Büromarkt der USA.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 05.05.2012)