Hausverwaltungen jonglieren mit hohen Beträgen, doch was sollten sie dafür leisten? Man sollte sich gut überlegen, in wessen Hände man die Betreuung der eigenen Liegenschaft legt.
Fast jedes Haus hat einen, doch nur die wenigsten wissen, was er wirklich tut: der Hausverwalter. Ihm vertrauen die Eigentümer oft sehr hohe Summen an, damit er sich um die Erhaltung der Liegenschaft und andere Belange kümmert, die mit der Immobilie im Zusammenhang stehen. „Hier sind ein paar tausend bis Millionen Euro im Spiel“, sagt Martin Troger von der Gebäudeverwaltung Rustler. Dazu kommt, dass Hausverwalter oft weitgehende Entscheidungsbefugnisse haben. Aus diesen Gründen sollte man sich gut überlegen, in wessen Hände man die Betreuung der eigenen Liegenschaft legt, denn es gibt Unterschiede.
„Die Präsenz und Erreichbarkeit ist bei vielen Verwaltern ein Problem“, erzählt Susanna Rösch. Die Immobilienverwalterin selbst ist rund um die Uhr erreichbar. „Bei uns rufen die Eigentümer auch um eins in der Nacht an und sagen, dass der Lift steht“, schildert sie. Erreichbarkeit und eine rasche Reaktion auf anfallende Probleme stehen auch für Troger an oberster Stelle. Dafür sei es notwendig, einen persönlichen Kontakt zu den Eigentümern und auch Mietern zu pflegen, denn „durch persönliche Beziehungen lassen sich Probleme ganz anders lösen“. In dasselbe Horn stößt Oliver Brichard, Obmann der Wiener Vermögens- und Immobilientreuhänder: „Hausverwaltung ist Menscheln. Eine Hausverwaltung, die nicht vor Ort ist, funktioniert nicht.“ Bei großen Immobilien ist es für Brichard „selbstverständlich“, dass der Verwalter einmal im Monat nach dem Rechten sieht.
Information als Bringschuld
Der persönliche Kontakt ist jedoch nur eines von vielen Kriterien, die einen guten Hausverwalter ausmachen. Neben seinen klassischen Pflichten wie etwa die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Erhaltung des Hauses, die Beauftragung von Reinigungsfirmen und die Abwicklung aller mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Zahlungsflüsse sollte der Hausverwalter informieren und beraten. „Besonders in Zinshäusern spielt die Beratung eine große Rolle. Die Hausverwaltung sollte die Eigentümer darüber aufklären, wie man das Gebäude möglichst steuerschonend instand hält, wann man am besten welche Teile saniert, und wie man Kosten spart. Dazu muss man sich mit Steuern, Bau- und Haustechnik auskennen, rechnen und wirtschaftlich denken können und immer über die neuen Gesetze informiert sein“, erklärt Troger.
Laut Rösch ist die Information der Eigentümer eine Bringschuld des Verwalters. „Wenn ich merke, dass die Betriebskosten zu hoch sind, muss ich schauen, wie ich das optimieren kann. Auch gebäudebezogene Verträge sollte man immer wieder neu verhandeln. Gerade bei Versicherungen sind durch Verhandlungen in 90 Prozent der Fälle Einsparungen möglich“, behauptet sie. Verhandlungsgeschick braucht der Hausverwalter auch bei den Professionisten, wenn es um Reparaturen und Sanierungen geht. Schließlich gilt es hier, für die Eigentümer möglichst günstige Offerte herauszuschlagen, wobei der billigste Anbieter nicht immer auch der beste sei, wie Rösch betont.
Zu wenig Praxis
Angesichts dieser Anforderungen werden die Voraussetzungen, um als selbstständiger Hausverwalter tätig zu sein, oft als unzureichend kritisiert. Um den Gewerbeschein zu bekommen, reicht unter anderem neben einem Schulabschluss eine zweijährige Berufserfahrung aus. Allerdings muss man in dem Fall auch eine Befähigungsprüfung ablegen, die man laut Brichard nicht leicht in der Tasche hat. Rund 350 Kandidaten würden sich jährlich in Wien der Prüfung für den Immobilienverwalter stellen, „mehr als die Hälfte schafft es nicht“. Für wichtiger als die theoretische Prüfung hält Rösch die praktische Erfahrung – „darauf sollte mehr Rücksicht genommen werden“, sagt sie. „Man kann für eine Prüfung lernen und diese bestehen, aber der Alltag schaut immer anders aus.“ Hausverwalter hätten daher die Pflicht, ihre auszubildenden Assistenten nicht nur mit Schreibarbeiten einzudecken, sondern auf das Geschäft gut vorzubereiten. Auch Brichard glaubt, „dass man frühestens nach fünf Jahren Branchenpraxis die Materie im Griff hat“.
Verhängnisvolle Verwicklungen
Ob man sich für eine große oder kleine Hausverwaltung entscheidet, ist Geschmackssache. Für Troger ist es wichtig, „einen Ansprechpartner, aber viele Spezialisten im Hintergrund zu haben“. Rösch hingegen setzt auf kleinere Firmen, weil diese ihrer Erfahrung nach engagierter sind. Aufpassen sollte man jedenfalls, wenn es Verknüpfungen zwischen der Hausverwaltung und einzelnen Miteigentümern gibt. „Hier könnte versucht werden, die Leistungen, die einem Miteigentümer zukommen, auf alle umzulegen“, warnt Rechtsanwalt Michael Gruner. Aus der Praxis weiß er, dass so etwas immer wieder vorkommt – genauso wie überhöhte Zahlungen an Professionisten, die sich das Geld nach Absprache mit der Hausverwaltung teilen. „Da gibt es alles“, so Gruner.
Der Jurist hält es für problematisch, dass die Arbeit der Hausverwaltungen erst im Nachhinein über die Jahresabrechnung kontrolliert werden kann, denn „im Nachhinein wieder an sein Geld zu kommen, ist sehr mühsam“. Er empfiehlt daher, mit der Bank eine begleitende Kontrolle der Eigentümerkonten zu vereinbaren.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.05.2012)