Mieter sparen aktuell gern bei den Büroflächen, trotzdem sehen Experten eine leicht zu steigen beginnende Nachfrage. Sehr viel bewegt sich aber nicht auf dem Wiener Markt.
Mit einer großartigen Belebung des Wiener Büroimmobilienmarkts darf heuer nicht gerechnet werden. Nach knapp fünf Monaten bewegen sich die Mietpreise in einer ähnlichen Bandbreite wie im Vorjahr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt nach wie vor zwischen zwölf und 14 Euro. Leicht gestiegen sind die Preise nur für Büroflächen im ersten Bezirk - wo bekanntlich eigene Gesetze gelten - und bewegen sich dort in einer Bandbreite zwischen 16 und 25 Euro pro Quadratmeter. In Ausnahmefällen werden auch Quadratmetermietpreise von bis zu 27 Euro erzielt. Im internationalen Vergleich sind die Wiener Büromieten jedoch immer noch relativ niedrig.
Die Nachfrage beginnt aber langsam wieder anzuziehen. Einige Unternehmen setzen jetzt Entscheidungen um, die im Vorjahr getroffen wurden. Sie haben den Vorteil, aus einem großen Angebot auswählen zu können. Ebenfalls positiv: Die neuerliche Krise scheint weder unter Vermietern noch bei den Mietern für große Aufregung zu sorgen. Während Erstere sich gefasster geben als in den Jahren 2008 und 2009, haben die meisten Mieter bereits in den letzten Jahren an der Kostenschraube gedreht und Sparmaßnahmen umgesetzt.
Resag-Geschäftsführer Stefan Linder geht davon aus, dass der Wiener Büroimmobilienmarkt heuer mit einem leichten Plus abschließen wird. „Der Großteil der Wirtschaft erholt sich", meint er. Auch bei Otto Immobilien ist man vorsichtig optimistisch, dass 2012 besser wird als das Vorjahr. „Die Lage hellt sich auf, wir sehen, dass die Nachfrage etwas höher ist", so Andreas Fenzl, Leiter Gewerbe bei Otto. Das ließe sich unter anderem davon ableiten, dass einige Großmieter den Entschluss gefasst hätten, sich anderswo - vor allem zu günstigeren Konditionen - einzumieten und bereits entsprechende Verhandlungen führen würden. Eine stärkere Nachfrage sieht Fenzl vor allem in der Innenstadt. „Hier erwarten wir eine höhere Vermietungsleistung", sagt er.
Erhöhtes Angebot in der Inneren Stadt
Vor allem jene Unternehmen, die sich in der City nach neuen Objekten umschauen, können heuer aus einem größeren Angebot auswählen. Allein mit der Fertigstellung von exklusiven Großprojekten am Fleischmarkt, in der Tuchlauben und der Wollzeile kommen zusätzliche Büroflächen im Ausmaß von 30.000 Quadratmetern auf den Markt. Außerdem wird sich das Angebot durch die Tatsache erhöhen, dass der Abzug von Großmietern aus der Innenstadt weiter anhält.
Dennoch schätzt CBRE den Central Business District (CBD) nach wie vor als sehr attraktive Lage ein: In den vergangenen Quartalen beziehungsweise Jahren wurden hier die meisten Vermietungen - rund 43?Prozent - abgeschlossen.
In ganz Wien soll das Angebot an Büroflächen laut Schätzungen von CBRE heuer auf 300.000 Quadratmeter ansteigen. Davon sollen rund 178.000 Quadratmeter neue Flächen sein, was einem Wachstum zum Vorjahr um 40 Prozent entspricht. Falko Prinz, Senior Consultant bei der RE/MAX Commercial Group, erklärt, dass in der Folge momentan weniger Projekte in Angriff genommen werden. Die resultierende geringe Neubauleistung „ist auch darauf zurückzuführen, dass von Investorenseite nicht viel Fremdkapital in den Markt gepumpt wird", so Prinz. Das hänge damit zusammen, dass die Banken vorsichtiger geworden sind. „Auch die Projektentwickler warten derzeit ab. Für sie ist der Abnahmemarkt schwieriger geworden."
Im Fokus der nachfragenden Unternehmen stehen laut Experten vor allem „vernünftig bepreiste Büroflächen mit ordentlicher Ausstattungsqualität. Diese Prämisse könne nicht auf einzelne Lagen eingeschränkt werden, das Gesamtpaket müsse überall stimmen. So spricht auch Fenzl von einem „Trend zu Qualität" - die entsprechende Infrastruktur und U-Bahn-Anbindung wären ohnehin Voraussetzung. Zur Grundausstattung moderner Büroflächen würden - neben Doppelböden oder der Grundrissgestaltung nach Mieterwunsch - mittlerweile auch eine zugfreie Kühlung sowie eine mechanische Be- und Entlüftung gehören.
Umzug in kleinere Flächen
„Bewegen sich Mieter, dann nur, um in kleinere und effizientere Flächen zu übersiedeln", erklärt Prinz einen weiteren Trend auf dem Wiener Büroimmobilienmarkt. Konkret handle es sich dabei um Flächen, in denen mehr Mitarbeiter pro Quadratmeter untergebracht werden können und die Betriebskosten aufgrund von grünen Technologien nicht „horrend" seien. Das sei durchaus auch in Toplagen wie der City der Fall.
„Bürogebäude mit nicht effizienten Flächen werden Probleme bekommen", meint Prinz. Das zeige sich etwa beim Altbestand aus den 1970er-, 1980er- und 1990er-Jahren, der kostspielig einer neuen Nutzung zugeführt werden müsse. „Gebäude, die nicht mehr ganz zeitgemäß sind und von den bestehenden Mietern verlassen werden, können derzeit nur mit erheblichen Preisabschlägen neu vermietet werden. Hierfür ist jedoch eine gute öffentliche Verkehrsanbindung Voraussetzung", so Fenzl weiter.
2011 gutes Vermietungsjahr
Dass nicht zwangsläufig nur Toplagen an den Mann gebracht werden können, bestätigt Linder. So sei 2011 bei der Vermietung von Büroflächen „eigentlich das beste Jahr gewesen". „Gut gegangen sind vor allem B-Lagen außerhalb des Gürtels mit Quadratmeterpreisen zwischen acht und zwölf Euro", so der Resag-Geschäftsführer. Für ihn bestätige das den anhaltenden Trend zum Sparen bei den Mietkosten.
Anders als das 2008 und 2009 der Fall war, scheint die neuerliche Krise jedoch nicht für Verunsicherung zu sorgen. „Ich sehe keine gröberen Probleme - wenngleich der Büromarkt sehr sensibel auf gesamtwirtschaftliche Entwicklungen reagiert ", so Linder. In die gleiche Kerbe schlägt auch Prinz: „Ich hab den Eindruck, dass die Vermieter jetzt viel gelassener sind, was vielleicht an einem gewissen Gewöhnungseffekt liegt. Damals wurden einige von der negativen wirtschaftlichen Entwicklung überrascht." Auch Gewerbe-Experte Fenzl ist der Ansicht, dass die Krise nicht „das ganz große Thema" auf dem Wiener Markt für Büroimmobilien ist. „Die meisten Umzüge, die wir jetzt sehen, sind ohnehin auf Optimierungsmaßnahmen zurückzuführen", meint er.
