Ob sie kurz oder lang bleiben: Mieter von kleinen Büroflächen, auch in Wien, werden immer beliebter - denn so kann man das Risiko streuen und zu große Abhängigkeiten vermeiden.
Handy, Laptop und ein paar Quadratmeter für einen Schreibtisch inklusive Büroinfrastruktur - viel mehr benötigen Start-ups oder Kleinunternehmen in der Regel heute nicht. Wichtig ist darüber hinaus ein möglichst flexibles Nutzungsrecht der Fläche - denn: Wer will sich angesichts der Dynamik der modernen Wirtschaftswelt schon gern über einen längeren Zeitraum binden? Das Angebot an Bürolösungen, die diesen Kriterien entsprechen, ist in der Bundeshauptstadt noch überschaubar, der Bedarf hingegen stetig steigend. Experten rechnen damit, dass die Rolle von Kleinunternehmen - vor allem im Dienstleistungsbereich - in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen wird.
Das Arbeitsverhalten ändert sich
Auch haben sich ausgehend vom angelsächsischen Raum neue Arbeitsformen entwickelt: „Hot Desking" beschreibt beispielsweise das Wechseln von Arbeitsplätzen, man lässt sich gerade an dem Tisch nieder, der frei ist. „Coworking Spaces" heißen Büros, in denen voneinander unabhängige Unternehmen wie Kreative, Freiberufler oder Start-ups Synergien nutzen. In den letzten Jahren haben sich auch in Europa darauf zugeschnittene Bürolösungen etabliert. Eine kleine Zahl an Anbietern wie etwa Regus, Bena oder die Wirtschaftsagentur Wien decken in Österreich diesen Markt ab. Laut Fritz Kittel, Leiter der Mingo-Büros, sei der Bedarf an flexiblen Bürolösungen in Wien ungebrochen hoch. „Das beweist schon die Auslastung von mehr als 90 Prozent unserer eigenen Standorte", sagt er.
Hinter der von der Wirtschaftsagentur entwickelten Marke „Mingo" verbergen sich flexible Büroflächen ab einer Größe von 15 Quadratmetern. Damit will man unter anderem Einpersonenunternehmen, Kleinstbetriebe sowie Neue Selbstständige ansprechen. Angeboten werden neben einer entsprechenden Infrastruktur - Empfang, Sekretariat und EDV-Betreuung - auch Dienstleistungen wie Gründungs- oder Finanzierungscoaching. „Die Erweiterung des Angebots über reine Flächen hinaus, ist durch das Feedback der Mieter in Vernetzungstreffen entstanden, die regelmäßig stattfinden", erklärt Kittel.
Das erste Objekt wurde 2007 in der Mariahilfer Straße eröffnet. Mittlerweile gibt es an sieben Wiener Standorten Mingo-Büros, die Errichtung eines weiteren in St.?Marx wird gerade vorbereitet. Den großen Andrang führt Kittel auf die flexiblen Konditionen zurück - so sind etwa die Mietverträge ohne Mindestlaufzeit, die Mieter können bei Übersiedlung aufgrund von Wachstum oder im Falle einer Unternehmensschließung einvernehmlich kündigen. Aber auch die Faktoren Austausch und Vernetzung nennt er als Grund.
Plattformen für Kommunikation schaffen
„Befinden sich viele kleinere Mieter in einem Haus, ergeben sich automatisch Synergien", meint auch sixB4seven-Geschäftsführer Friedrich Gruber. Dementsprechend sei es wichtig, als Entwickler die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass Kommunikation stattfinden könne. Dazu würden neben speziellen Zonen oder Freiflächen auch entsprechende Plattformen gehören - wie etwa Events, bei denen sich die Mieter austauschen können. „Solche Maßnahmen gehören dazu, um die Nachhaltigkeit eines Objekts zu garantieren", erklärt Gruber.
Der international tätige Immobilieninvestor sixB4seven besitzt mit dem Kay 29 ein einschlägiges Objekt an der Heiligenstädter Lände. „Eine Standortanalyse kam zu dem Ergebnis, dass dort kleine bis kleinstteilige Büros Sinn haben", erläutert Gruber. Der Standort verfüge über eine schnelle Verkehrsanbindung - mit der U-Bahn acht Minuten in die City. Dazu komme, dass in der Muthgasse immobilientechnisch noch viel passieren soll. Auf vier Etagen stehen im Kay 29 jeweils rund 1000 Quadratmeter zur Verfügung. Angesprochen werden allerdings nicht die allerkleinsten Unternehmen - solche, die Flächen ab einer Größenordnung von 120 Quadratmetern benötigen. Die einzelnen Einheiten werden mithilfe eines Architekten entsprechend der Mieterbedürfnisse adaptiert. Nach maximal drei Wochen Umbau wären die Räume bezugsfähig, meint Gruber. Angeboten werden auch Services wie Übersiedlungsmanagement sowie diverse Infrastrukturleistungen. Abhängig von der Ausstattung sowie der Lage im Haus beginne der Quadratmeterpreis bei zehn Euro. Noch sind die Hälfte der Flächen leer, bis zum Jahresende soll das Objekt allerdings gefüllt werden, sagt Gruber.
Die Verhandlungsmacht der Großmieter
„Bei Neubauten sehen wir durchaus einen gewissen Nachfrageüberhang, was kleine Büroflächen betrifft", so Stefan Egelkraut, Immobilienberater für Büroflächen bei Otto Immobilien. Vor allem bei der Erstvermietung würden Großmieter gesucht, was vor allem am einfacheren Handling dieser Zielgruppe sowie den längeren Vertragslaufzeiten liege. Der Nachteil dieser Vorgangsweise zeige sich aber oft erst nach Ablauf der Kündigungsverzichte und bei den ersten Verlängerungsverhandlungen. „Dann kommen die Verhandlungsmacht eines Großmieters und das damit einhergehende ,Klumpenrisiko‘ zum Vorschein", so Egelkraut.
Laut dem Experten wird heute nach dem ersten und zweiten Vermietungszyklus eines Büroneubaus, wenn sich die Eigentümer mit Leerständen konfrontiert sehen, vermehrt an eine kleinteiligere Vermietung gedacht - und mit teilweise erheblichen Investitionen realisiert. Aber auch sehr erfolgreiche Büroobjekte wie der Galaxy Tower in der Praterstraße oder das BIG BIZ in der Dresdner Straße haben sich aufgrund der Nachfrage mittlerweile dazu entschlossen, die wenigen verbleibenden Leerflächen zu verwerten und kleineren Mietern anzubieten.
