Zwei unterschiedliche Locations ziehen Mieter an: die Donau City und die Innere Stadt.
Was benötigt heute eine Büromeile, um zu prosperieren? Flächen müssen den heutigen Effizienzanforderungen entsprechen, über eine gute Verkehrslage und Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz verfügen und auch eine gewisse Mindestgröße aufweisen, um in Zukunft bestehen zu können.
Die aktuell wichtigste Büromeile Wiens ist für Michael Zöchling, Geschäftsführer von BAR Immobilien, die Donau City. „Und zwar mit weitem Abstand", erklärt er. Bürotürme wie der Andromeda-Tower, der Ares Tower, der Saturn Tower sowie der IZD Tower würden neben ihrer günstigen Verkehrslage auch mit der guten U-Bahn-Anbindung punkten. „Mit U1 und U3 ist man in wenigen Minuten im Zentrum", so Zöchling. Als „exklusivsten Büroturm Wiens" bezeichnet er den DC Tower 1, der Anfang 2013 fertiggestellt werden soll und über Mietflächen im Ausmaß von 44.000 Quadratmetern verfügen wird. Der vom französischen Stararchitekten Dominique Perrault entworfene Wolkenkratzer wird unter anderem auch ein Hotel und Gastronomiebetriebe beheimaten und mit einer Höhe von 220 Metern das höchste Gebäude Österreichs sein. Im Moment kann man dem Turm noch beim Wachsen zuschauen.
Für Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG, habe die Donau City den Vorteil, über ein entsprechendes Volumen zu verfügen. Das vergrößere letztlich die Chancen des Standortes. „Sind genügend Flächen vorhanden, so kann ein wachsendes Unternehmen zusätzliche anmieten, am Standort entsteht Bewegung unter den Mietern", so Brezovich. Gleichzeitig würden auch andere Unternehmen angelockt, ebenso Dienstleistungsbetriebe wie Restaurants, Kindergärten oder Putzereien, die auf eine gewisse Quantität an Kundschaft angewiesen sind. Für die Mindestgröße, die ein Standort benötigt, um zu funktionieren, wird unter Experten eine Fläche von 150.000 Quadratmetern genannt.
Viele Sanierungen
Als eine der wichtigsten und zugleich größten Bürolocations sehen Experten den ersten Bezirk. Dass dieser als Standort zuletzt wieder attraktiver geworden ist, führt Herbert Zitter, Partner bei der Strategieberatung M.O.O.CON, darauf zurück, dass viele Entwicklungsvorhaben aufgrund von strengeren Kreditvergabekriterien der Banken einen Dämpfer bekommen haben. „Ich erwarte, dass deshalb mehr Gebäude in guten Lagen generalsaniert werden und weiterhin weniger entwickelt wird", so Zitter. Laut Brezovich ist die City nach wie vor unter Rechtsanwälten und anderen Dienstleistungsunternehmen attraktiv, während viele vormalige Großmieter an andere Standorte in effiziente Neubauten übersiedelt sind oder einen Umzug vorbereiten. „Bürohäuser im ersten Bezirk, die ursprünglich von einem Generalmieter genutzt wurden, werden jetzt nach umfassender Adaptierung geschoßweise neu vermietet", so Brezovich. Als Beispiel nennt er unter anderem das Objekt Fleischmarkt 1. Nach der Revitalisierung weist das Gebäude eine vermietbare Gesamtfläche von 12.500 Quadratmetern auf. Büroeinheiten können ab einer Größe von 300 Quadratmetern gemietet werden.
Während die Zukunft für neue Büromeilen wie die Donau City oder auch die Lände 3 (siehe auch Seite F2) rosig ausschaut, sind andere Standorte etwas in Vergessenheit geraten oder kämpfen ums Überleben. Schwierig ist die Lage etwa entlang der Westachse, was die vielen leer stehenden Gebäude entlang der äußeren Wienzeile unterstreichen. Das Argument der Anbindung an die Westautobahn hat sich dort als wenig überzeugend erwiesen. Eine Orientierung in Richtung Flughafen sei laut Brezovich weitaus erfolgversprechender. Andere Standorte wie etwa der Wienerberg hadern wiederum mit der schlechten Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel.
Zonen mit Potenzial
Als interessanten Standort, der unter dem Nachhaltigkeitsaspekt entwickelt wird, bezeichnet Zitter die „Seestadt Aspern". Auf dem Areal des ehemaligen Flugfelds soll bis 2030 - neben Wohnungen für 20.000 Menschen - auch ein Business District mit bis zu 15.000 Arbeitsplätzen entstehen. Weiters zu erwähnen sind bestehende Locations wie St. Marx oder die Gasometer.
Doch wie viele Bürostandorte verträgt Wien? Laut Zöchling liegt der jährliche Bedarf an Neuflächen - je nach Konjunkturlage - zwischen 50.000 und 100.000 Quadratmetern. Der BAR Immobilien-Geschäftsführer hat den Eindruck, dass die Bundeshauptstadt über genügend Standorte verfügt: „Es würde mich freuen, wenn sich die Entwicklung auf diese konzentriert, statt auf andere, die nicht die Mindestgröße aufweisen."
