Unter der Moderation von Madlen Stottmeyer sprachen Branchenexperten der Immobilienwelt über die Entwicklung des leistbaren Wohneigentums in Zeiten der Inflation, die Auswirkungen der Energiekrise, stark steigende Zinsen, die Möglichkeiten generationsübergreifender Kredite und strikte Verordnungen.
Wohneigentum in und um Städte wird immer unerschwinglicher. Angesichts der steten Preissteigerung und des stagnierenden Wohnraumangebots in Österreich ist es gerade jetzt wichtig, einen Blick auf die weitere Entwicklung der milliardenschweren Immobilienbranche zu werfen, bevor es für die wachsende Einwohnerzahl ungemütlich wird. Wie man sich Wohnen im Eigentum leisten kann, war daher auch Thema der von Moderatorin Madlen Stottmeyer geleiteten Podiumsdiskussion mit den Branchenexperten Gerald Gollenz, Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wirtschaftskammer Österreich, Ulrich Voit, Notar und Pressesprecher der Österreichischen Notariatskammer, Hannes Dolzer, Fachverband Finanzdienstleister, Wirtschaftskammer Österreich, sowie Louis Obrowsky, Präsident des Verbands der Institutionellen Immobilieninvestoren.
Daten und Fakten
2023 werden rund 50.000 neue Wohnungen auf den Markt kommen, etwa halb so viele wie im Jahr davor. 2024 werden es 40.000 sein und 2025 sogar nur 15.000, „wenn sich an den Baukosten und der Kreditvergabe nicht rasch etwas ändert“, warnte gleich zu Beginn Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbands der Immobilientreuhänder. „Derzeit gibt es noch genügend Wohnraum – derzeit“, betonte er. „Als Fachverband haben wir seit zwei Jahren eine österreichweite Neubaustudie am Laufen, die bereits jetzt das Einbrechen des Wohnungsmarktes für spätestens 2025 prognostiziert.“
Ein Grund für diese düstere Aussicht sei die drastisch verlangsamte Projektentwicklung aufgrund der stark gestiegenen Errichtungskosten, weshalb in den kommenden Jahren auch weniger Wohnungen auf den Markt kämen. Es gebe aber noch weitere Gründe, so der Fachverbandobmann, die sich bremsend auf die Entwicklung der Immobilienwirtschaft auswirkten, darunter die Inflation, steigende Zinsen, die hohen Energiekosten und letztlich auch die verschärften Kreditvergaben. „Auf die KIM-Verordnung werden wir hier sicher noch detaillierter zu sprechen kommen“, fuhr Gollenz fort. „Es gibt aber noch zahlreiche weitere hausgemachte Probleme, die trotz unserer konstruktiven Kritik und unserer Bemühungen von der Politik nicht ernst genommen werden.“ Hier sei aktuell vor allem der für 2024 geplante Mietpreisdeckel zu erwähnen. „Die für die Sanierung notwendigen Finanzierungsmittel müssen durch Mieteinnahmen gedeckt sein“, erklärte Gollenz: „Darüber hinaus muss die Immobilienbranche die Preissteigerungen, die durch die gestiegenen Kosten im Energie- oder Baumaterialien-Bereich entstanden sind, ebenfalls durch angepasste Mieteinnahmen abdecken können.“ Was die KIM-Verordnung betreffe, hoffe er auf baldige Anpassungen, damit sich auch junge Leute Eigentum leisten könnten.
Umstrittene KIM-Verordnung
Hinter dem Akronym KIM verbirgt sich der sperrige Begriff Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen. Mit der KIM-Verordnung, die im Juli 2022 in Kraft getreten ist, erließ die österreichische Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) strengere Regeln für die Finanzierung bei Immobilieneigentum. „Einfach gesagt“, erklärte der Präsident des Verbands der Institutionellen Immobilieninvestoren, Louis Obrowsky, „geht es darum, dass mit der Kreditvergabe ein gewisses Maß an Mindesteigenmitteln vorhanden sein muss, und zwar mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Zudem ist eine maximale Kreditlaufzeit vorgegeben. Gleichzeitig darf nur ein gewisser Anteil des Haushaltseinkommens für die Kredittilgung aufgewendet werden.“ Die monatliche Tilgungsrate liege aktuell bei maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens. „Prinzipiell sind das meines Erachtens durchaus vernünftige Ansätze“, fuhr Obrowsky fort. „Sie können aber im Einzelfall zu Verzerrungen führen. So sollte es beispielsweise zwei besserverdienenden Personen eines Haushalts möglich sein, die Höhe der Tilgungsraten in Absprache mit der kreditgebenden Bank ihrem Einkommen entsprechend anzupassen.“
Die zurzeit geltende Schuldendienstquote von 40 Prozent sei aber eine schwierige Hürde auf dem Weg zu einem Immobilienkredit. Damit blockiere die KIM-Verordnung den Eigentumsmarkt und treibe dadurch mehr Menschen in den Mietermarkt. „Wie Herr Gollenz es bereits angesprochen hat, werden wir 2025 aufgrund der geringen fertiggestellten Wohnungen und der starken Nachfrage ein ernstes Problem haben. Hier möchte ich noch anmerken“, so Obrowsky weiter, „dass die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen noch deutlich geringer sein wird, als es die Zahlen der Baugenehmigung erwarten lassen.“ Viele Bauprojekte würden von den Entwicklern zwar noch bis zur Rechtskraft vorangetrieben, dann aber nicht mehr weiterverfolgt und zum Erliegen kommen.
Hohe Immobilienpreise
Die KIM-Verordnung sei aber nur eine von drei Faktoren, die zu einer langsameren Entwicklung von Wohneigentum geführt hätte, bemerkte Hannes Dolzer, Obmann des Fachverbandes Finanzdienstleister in der WKO. „Ein weiterer Aspekt, der dazu beigetragen hat, ist sicherlich der stete Anstieg der Immobilienpreise“, sagte er. „Was die Zinsen betrifft, waren diese bereits 2010 annähernd so hoch wie jetzt, nur waren damals die Immobilien proportional etwas günstiger. Dann kam eine Phase, in der sich viele Menschen Eigentum leisten konnten, obwohl die Immobilienpreise hoch, die Zinsen aber wiederum sehr günstig waren. Jetzt kommen gleich drei Faktoren in einer negativen Konstellation zusammen, sprich: höhere Immobilienpreise, höhere Zinsen und die blockierende KIM-Verordnung.“
Es ließe sich volkswirtschaftlich gut durchrechnen, wann es gerade für Familien sinnvoll sei, eine Wohnung nur zu mieten oder zu kaufen. „Die KIM-Verordnung greift jedoch in die freie Marktwirtschaft ein und treibt – wie bereits von meinen Vorrednern erwähnt – die Menschen in den Mietvertrag.“ Das sei insofern ein Problem, da zur optimalen Vermögensanschaffung für zukünftige Generationen, Wohneigentum ein wichtiger Anlageschwerpunkt sei. „Ich will nicht bestreiten, dass die KIM-Verordnung nötig war“, fuhr Dolzer fort. „Österreich stand lange Zeit in der Kritik, Kredite zu leicht zu vergeben. Banken haben aber bereits vor der KIM-Verordnung nur noch 90 Prozent statt der bisher 120 Prozent des Immobilienwertes finanziert.“ Jetzt sei es aber an der Zeit, an bestimmten Stellschrauben der KIM-Verordnung zu drehen. „Neben der Anpassung der Kredittilgung für Besserverdienende sollte über eine Förderung für Jungfamilien diskutiert werden, um die Eigenkapitalquote zu erhöhen“, erläuterte Dolzer. „Auch die Laufzeit sollte flexibler sein. Hier stimme ich für die verstärkte Vergabe von Generationenkrediten.“
Die generationenübergreifende Kreditform sei in Ländern wie Schweden und der Schweiz schon lang üblich. „Bei einer Laufzeit von bis zu 60 Jahren geht der Kredit von der aufnehmenden Generation an die nächste über“, schilderte Dolzer diese Finanzierungsform. „Nach deren Ableben haben die Erben zwei Möglichkeiten: Entweder sie veräußern die Immobilie und zahlen den Kredit zurück, oder sie übernehmen die Immobilie und zahlen die Kreditraten weiter.“
Belastungen der Baubranche
War in der Vergangenheit die Vergabe von Generationenkrediten hierzulande ein Nischenangebot der Banken, ist diese Kreditform durch die KIM-Verordnung deutlich eingeschränkt worden und die Nachfrage kaum mehr vorhanden. „Bei einem Generationenkredit wird nur noch der Zinsanteil des Kredites ohne – oder nur ein geringer – Tilgungsanteil bezahlt“, so Dolzer weiter. Somit bliebe der Kreditbetrag immer in der gleichen Höhe und werde an die Erben für die Gesamtrückführung weitergereicht. „In Österreich haben hingegen viele Kreditnehmer bei der Eigentumsfinanzierung ihre Risikobereitschaft gezeigt und sich für variable Zinsen entschieden“, sagte Dolzer. „Das ist ein interessanter Faktor, da Österreicher ansonsten wenig von risikoreichen Kapitalanlagen halten und ihr Geld eher konservativ anlegen.“ Durch die Erhöhung der Leitzinsen von der Europäischen Zentralbank seien dadurch die monatlichen Belastungen gestiegen. „Ich gehe aber davon aus, dass der Gipfel der Zinserhöhung bald erreicht sein wird. Nach Einschätzungen der EZB-Chefin Christine Lagarde ist die Inflation bereits im Sinken. Das führt dementsprechend zu einer inversen Zinsstruktur, wodurch fixverzinste Kredite markant günstiger sind als variable. Aktuell sind bereits 60 Prozent der Kredite fixverzinst – bei steigender Tendenz.“
Um der Baubranche aus der Krise zu helfen, kündigte Wirtschaftsminister Martin Kocher an, sechs Milliarden Euro in den Infrastrukturausbau, die Energiewende und vor allem in Bauprojekte fließen zu lassen. „Die Maßnahmen der Regierung treffen leider nicht den Kern des Problems“, konstatierte Gollenz. „Wir haben im Fachverband erst kürzlich über treffsichere Maßnahmen für den Wohnungsbau gesprochen.“ Vor allem müssten Mitarbeiter im Bausektor in Beschäftigung gehalten werden und den Menschen leistbares Wohnen ermöglicht werden. „Wir diskutieren seit Jahrzehnten über unnötige Normen und Baugesetze und über OIB-Richtlinien, die dafür sorgen, dass Wohnen um zehn bis 20 Prozent teurer ist, als es sein müsste“, ergänzte Gollenz. „Hier hat sich bis dato nichts getan. Ein weiteres Problem liegt darin, dass jedes Bundesland eigene Baugesetze hat. Was hilft also eine Konjunkturbelebung, wenn auf das Wesentliche vergessen wird? Dennoch werden wir auch diese Krise durchstehen, denn grundsätzlich funktioniert der österreichische Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Ländern noch immer sehr gut.“
Kredite über Generationen
Ulrich Voit, Notar und Pressesprecher der Österreichischen Notariatskammer, berichtete ebenfalls über einen deutlichen Rückgang bei den Treuhandschaften. „Es ist aus vielen Aspekten heraus wichtig, dass Menschen sich Eigentum leisten können. Wer in jungen Jahren in der Lage ist, Eigentum anzuschaffen, kann davon im Alter profitieren. Der Generationenkredit ist auch diesbezüglich ein interessantes Thema, denn er hilft Liquidität in die Familie zu bringen und eine Immobilie über Generationen hinweg zu erhalten. Meines Erachtens ist dies eine sinnvolle Variante, um mehr Eigentum zu generieren.“
Dolzer erwiderte: „In Österreich hat sich das Modell wie bereits erwähnt nicht recht durchsetzen können. Es gibt aber eine bestimmte Personengruppe, die von der Politik sehr wohl gehört wurde: die Senioren.“ Dieses hätte im vergangenen Jahr eine Gesetzesänderung bewirkt, wodurch die Altersdiskriminierung eliminiert und der Zugang zu Kapital für ältere Menschen deutlich vereinfacht wurde. „Bisher war es für Senioren schwierig, einen Kredit zu bekommen. Aufgrund der strengen Auflagen für die Kreditvergabe kam es immer wieder vor, dass Interessenten für einen Wohneigentumskredit wegen des zu hohen Alters abgelehnt wurden“, erläuterte Dolzer.
Seit Mai 2023 wurden aber durch eine Novelle des Hypothekar- und Immobiliengesetzes Erleichterungen bei Krediten für ältere Menschen umgesetzt. „Jetzt kann man auch noch mit 70 Jahren einen Immobilienkredit aufnehmen“, erläuterte Dolzer weiter. Es müssten entsprechend hohe Sicherheiten vorhanden sein, was aber meist ohnehin der Fall sei, da es sich häufig um Immobilienfinanzierungen handelte. „Die Generationenkredite funktionieren ähnlich.“ Der Vorteil sei klar, denn während der langen Laufzeit habe man deutlich niedrigere monatliche Ausgaben. „Der Generationenkredit ist vor allem dann sinnvoll, wenn die nächste Generation weiß, dass bis zum Laufzeitende zusätzliches Geld einfließt – entweder durch eine Erbschaft, durch auslaufende Sparverträge oder aber den Verkauf der bestehenden Immobilien“, sagte Dolzer. „Je nachdem wie die Erben dies handhaben, ist es möglich, langfristig Immobilienvermögen im Familienkreis zu belassen.“
Demografischer Wandel
Generell sei der Generationenkredit nicht nur eine Lösung für junge Menschen, die sich größere Ausgaben nicht leisten können, sondern auch eine finanzielle Absicherung für ältere Menschen. „Vor allem wenn fixe Zinsen in Anspruch genommen werden, bietet diese Variante den Vorteil von optimaler Planbarkeit. So können die monatlichen Kreditraten und folglich auch das Haushaltsbudget für einen langen Zeitraum fix kalkuliert werden. Damit sind auch weniger Vermögenswerte als bei einem Kredit mit variablem Zinssatz nötig“, fuhr Dolzer fort. „Es ist eine gute Anlagevariante, die von der Politik gefördert werden sollte, um Menschen aus der Miete rauszuholen. Denn gerade im Alter könnten sich viele die steigenden Mieten nicht mehr leisten.
„Daher braucht es für die Umsetzung des Generationenkredits dringend andere Vorschriften wie eine längere Laufzeit und eine vorher fix vereinbarte Eigenmittelfinanzierung“, konstatierte Dolzer. Man dürfe nicht vergessen, dass aufgrund des demografischen Wandels der Anteil an der Generation 60plus rasant wachse, gab Obrowsky zu bedenken. Altersarmut sei auch Mieterarmut. „Daher wäre der Generationenkredit für die Eigenheimschaffung eine wichtige Maßnahme gegen die Altersarmut. Zumindest statistisch, denn aufgrund der steigenden Inflation werden die Mieten nominell höher, was die Altersarmut forciert“, sagte er.
„Österreich ist im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern ein Land der Mieter. Vor allem in Wien ist die Situation eine besondere. Hier liegt der Anteil an Eigentumswohnungen bei gerade einmal 20 Prozent, der Rest ist Mietermarkt. Davon sind wiederum nur sieben Prozent frei vereinbarte Mieten.“ Die anderen 73 Prozent seien Gemeindewohnungen der Stadt Wien, geförderte Genossenschaftswohnungen, sowie Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen und deren originäre Baugenehmigung vor dem 8. Mai 1945 eingereicht wurde. „Aufgrund dieser sozialen Aspekte hat Eigentum im Osten Österreichs wenig Tradition. Aber auch hier wird dies aufgrund der alternden Bevölkerung zunehmend zum Problem werden“, bemerkte Obrowsky. Die Politik müsse endlich reagieren und gesetzliche Maßnahmen zur Gegensteuerung der Altersarmut treffen, die den Eigentumsanteil förderten.
Lebenslängliches Wohnrecht
Zu einem guten Portfolio gehöre als Werterhaltung natürlich auch eine Immobilie, konstatierte Gollenz. „Wie hier bereits erwähnt wurde, möchten Kleininvestoren nicht spekulieren, sondern ihr Geld sicher angelegt wissen. Früher galt zur Bewertung des Standortes einer Immobilie stets der Grundsatz: Je besser die Lage, desto größer ist die Wertbeständigkeit der Immobilie. Natürlich sollte die Wahl der Lage wohl durchdacht sein. Heute geht es aber vielmehr um die Lage zur Infrastruktur, die den Preis bestimmt.“
Es komme beispielsweise darauf an, welche Prioritäten man setze: Will man teuer in einem zentralen Stadtteil kaufen oder im Grünen wohnen und eventuell täglich pendeln. Soll eine Immobilie veräußert werden, gelte es wiederum zu beachten, dass seit April 2012 Gewinne aus dem Verkauf der Immobilienertragsteuer unterliegen. Die Besteuerung erfolge dabei nicht mit dem regulären Einkommensteuertarif, sondern der Veräußerungsgewinn wird mit 30 Prozent besteuert. „Für Veräußerungen von Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, liegt die sogenannte Immo-Est allerdings bei pauschal 4,2 Prozent des Verkaufserlöses“, erklärte Voit. „Neben einer Schenkung oder Erbschaft ist eine Befreiung der Immo-Est auch dann möglich, wenn der Immobilieneigentümer diese für bestimmte Mindestzeiträume als Hauptwohnsitz genutzt hat und sie verkauft, um in einer größeren Eigentumsimmobilie zu wohnen.“
Es gebe aber auch das Konzept des Immobilienteilverkaufs, bemerkte Obrowsky. „Das ist sicherlich ein Thema für Personen, deren wesentlicher Teil des Vermögens in einer Immobilie geparkt ist, und die für etwaige Investitionen über Liquidität verfügen möchten“, erklärte er. Wer teilverkauft, bliebe trotzdem alleiniger wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Ein Rückkauf sei jederzeit möglich – auch durch etwaige Erben. „Beim Teilverkauf bleibt man weiterhin in der Immobilie wohnen und kann diese wie zuvor auch nutzen“, so Obrowsky. Man habe ein lebenslängliches Wohnrecht. Bei einem Rückkauf müsse man aber bedenken, dass die Immobilie im Wert gestiegen sein könnte, und man unter diesen Umständen mehr dafür bezahlen müsse als man zuvor dafür erhalten habe.
„Eine weitere Möglichkeit ist, das Wohneigentum zu verkaufen, darin aber wohnen zu bleiben und dem neuen Besitzer die Miete für einen prognostizierten Zeitraum vorauszubezahlen.“ Auch hier verfüge man rasch über liquide Mittel. Das ist besonders für Senioren eine gute Option, nicht in die Altersarmut abzurutschen, falls festgestellt werde, dass in der Pension nicht mehr genügend Geld zum Leben vorhanden sei.
Anreize schaffen
Wohneigentum hat demnach viele Vorteile – von der Wertbeständigkeit und dem Schutz vor Inflation über die Unabhängigkeit von kurzfristigen Schwankungen bis hin zu einer soliden Altersvorsorge. Es gelte daher die Politik davon zu überzeugen, den Menschen mehr Anreiz für die Schaffung von Eigenheim zu geben. „Als Vertretung engagieren wir uns sehr stark dafür und sind im steten Kontakt mit den Verantwortlichen“, sagte Gollenz abschließend. „Unsere Branche ist aber stark von der Politik abhängig. Wir werden daher auch weiterhin vor den Folgen bestimmter Maßnahmen warnen und dabei helfen, bezahlbare Wohnkonzepte zu etablieren.“
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