Investitionen. Kurzfristig – wie bei Zinshausbeteiligungen – oder langfristige Bauherrenmodelle sind in der Großstadt und auf Bezirksebene interessant.
Durch das Bauherrenmodell mit Topzuordnung, bei dem jeder Investor ganz genau weiß, welche Wohnung er finanziert, ist vor allem die Steiermark ein attraktives Pflaster. Deshalb zieht es Investitionswillige aus ganz Österreich in die grüne Mark. Oliver Wais, bei ÖKO-Wohnbau für Vertriebsmanagement zuständig, ist auch für Investoren aus West-Österreich zuständig: „Ich spreche viele Investoren aus der Westhälfte an und habe einen hohen Anteil an Bestandskunden aus Wien“, plaudert Wais aus der Schule und warnt, dass ein Investment nicht so sehr auf der emotionalen Ebene und der Verbundenheit mit einer Stadt oder einem Bundesland getroffen werden sollte.
Standort ist wichtig
Entscheidender ist etwa der Grundriss eines Objekts oder, ob bestehende Freiflächen zur Verfügung stehen. „Das aktuelle Großprojekt in Graz von ÖKO-Wohnbau erfüllt genau die Anforderungen, die hinsichtlich Vermietung notwendig sind beziehungsweise gesucht werden. Das ist die kompakte Lösung mit zwei, drei Zimmern samt großzügiger Freiflächen“, erläutert Wais, „Seit der Pandemie ist das noch stärker in den Fokus gerückt. Gewünscht sind Freiflächen, wo man auch leben kann.“
Natürlich spielt der Standort der Immobilie eine bedeutende Rolle, dabei muss es sich nicht zwingend um eine Großstadt handeln. Wichtig ist die Aussicht auf Bevölkerungswachstum. Wais: „Das ist in Wien und in Graz der Fall, aber ich glaube, dass in den kommenden Jahren gerade durch die steirische Landesförderung auch kleinere Gemeinden und Bezirkshauptstädte dazukommen.“ In Bezug auf Förderungen sei die Steiermark mit der Topzuordnung natürlich „top unterwegs“, meint Christoph Tisch, Geschäftsführer Investor Project GmbH. „Auch in Wien gibt es Projekte, die möglich sind, die sich aber schlechter rechnen, da der Einkauf teurer ist“, so Tisch, „Allgemein ist der Immobilienmarkt zurzeit mehr ein Nachfragemarkt als ein Angebotsmarkt. Projekte gibt es dort und da, man muss sie nur finden.“ Wolfgang Stabauer, Geschäftsführender Gesellschafter ÖKO-Wohnbau, verweist auf ein Projekt der ÖKO-Wohnbau im steirischen Leibnitz: „Wir haben dort ein Projekt Betreutes Wohnen mit Kindergarten und Kinderkrippe. Neben Graz ist Leibnitz von der Kaufkraft her sehr stark. Auch Krieglach ist ein Einzugsgebiet. Da wird gebaut, es ist Wohnraumbedarf da. Es sind immer die gleichen Themen. Es muss richtig ausgewählt, richtig kalkuliert und richtig konzipiert werden.“
Wolfgang Stabauer stößt ins selbe Horn: „Es ist egal, ob Sie in Leibnitz oder in Graz investieren, die Förderung ist für das gesamte Bundesland die gleiche. In Bezirksstädten, die favorisiert werden sollten, ist der Einkauf günstiger. Dort herrscht noch viel mehr Vernunft. Die regionale Politik ist noch mehr bereit, gemeinsam mit Immobilienentwicklern im Schulterschluss zu arbeiten. Dort muss Wohnraum errichtet werden. Wenn das nicht passiert, gibt es eine Abwanderung und darüber ist jeder Bürgermeister unglücklich.“
Langfristig denken
Ob in der Stadt oder auf dem Land – ein Bauherrenmodell mit Topzuordnung rechnet sich in jedem Fall. Zudem ist es genau jenes Produkt, das sich Kunden wünschen, ist Stabauer überzeugt: „Die Österreicher sind sehr sachbezogen. Sie wollen eine Wohnung besitzen und Steuern sparen. Bei der Topzuordnung haben Sie alle diese Vorteile, das ist eine sehr elegante Variante. Beim Bauherrenmodell schreibt der Fiskus einen Totalgewinn von 28 Jahren vor, bei Vorsorgewohnungen sind es 23 Jahre. Beim Bauherrenmodell mit Topzuordnung gibt es eine geniale Mischung zwischen beiden Segmenten. Ein Totalgewinn muss innerhalb von 23 Jahren realisiert werden.“
Patrick Volkert, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, unterstreicht, dass es bei einem Bauherrenmodell sinnvoll ist, länger zu planen, als die gesetzliche Frist vorschreibt. „Vor allem in Österreich denken viele Menschen langfristig“, analysiert er die Investoren-Seele. „Da wird überlegt, wie man ein Objekt weitergeben kann. Das funktioniert in Österreich ganz gut, da es keine Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer gibt. Wenn Erträge hereinkommen, ist das ein nachhaltiger Vermögensaufbau für die Familie.“
Oliver Wais erachtet ein Investment erst ab 100.000 Euro und mit 20 Prozent Eigenkapital für sinnvoll. „Bei den Bauherrenmodellen ist das immer schon eine Untergrenze gewesen. Ich sehe den Ansatz üblicherweise bei 20 bis 30 Prozent. 100.000 Euro sind das kleinste Ticket sozusagen beim ideellen Anteil“, erklärt der Experte, „Bei der Topzuordnung bin ich etwas unflexibler, denn ich kann nicht drei Viertel einer Wohnung kaufen. Nachdem man ausschließlich in der Steiermark diese Topzuordnung anbieten kann, sollte man je nach Lage, knapp 200.000 Euro inklusive der Nebenkosten kalkulieren.“ Trotz großer Nachfrage musste die Immobilienbranche bei den Renditen bescheidener werden. Wolfgang Stabauer: „Vor einem Jahr waren es noch dreieinhalb bis vier Prozent. Die Zeiten sind vorbei. Wenn Sie heute eine ehrliche Rechnung anstellen, ist man zwischen zweieinhalb bis drei Prozent sehr gut aufgehoben. Wenn ich in der Ausfinanzierungsphase bin, sind es bei unseren Modellen zwischen sieben und acht Prozent.“
Kurzfristiges Investment Zinshausbeteiligungen
Eine Zinshausbeteiligung ist grundsätzlich die Beteiligung an einer GmbH. Eine Projektgesellschaft hat ein Zinshaus fertig geplant, fertig kalkuliert und durchgerechnet, die Bankfinanzierung steht, die Einreichplanung und die Baubewilligung sind erledigt. Um einen gewissen Anteil an Eigenkapital zu erreichen, bietet die Projektgesellschaft im Rahmen der Zinshausbeteiligung Investoren Anteile an der GmbH zum Kauf an.
Parallel dazu gibt es einen Gesellschafterzuschuss zur Realisierung des Projekts. Das Investment ist in der Regel auf drei bis fünf Jahre befristet, abhängig von der Realisierung des Bauvorhabens. Damit ist der Investor Miteigentümer der Immobilie. Am Ende der Laufzeit werden die GmbH-Anteile vom Initiator wieder zu einem fixierten Betrag zurückgekauft. Der Investor weiß von Beginn an, wann er welchen Ertrag lukrieren wird. Es besteht für Investoren keine Nachschusspflicht. Die Baukosten sind im Vorfeld inklusive Puffer kalkuliert und in vollem Rahmen gedeckt. Wenn GmbH-Anteile gekauft und verkauft werden, fällt keine Grunderwerbssteuer und keine Eintragungsgebühr an.
Es gilt immer der Steuersatz von 27,5 Prozent. Bei einer Investition auf drei Jahre kann eine Rendite von fünf Prozent pro Jahr lukriert werden.