Moderne, ESG-taugliche Büroflächen sind gefragt und sollen laut Experten immer mehr zu Wohnräumen werden.
Die letzten drei Jahre haben dem Büromarkt ordentlich Dynamik verliehen. Neue Ideen und Konzepte tauchen auf. War es während der Pandemie das Home-Office, so sind es mittlerweile die neuen Bürowelten, die immer mehr den Bedürfnissen der Arbeitenden angepasst werden. „Es gibt viele Ideen. Wir stehen mitten in einer Veränderung. Die Systeme entwickeln sich weiter“, sagt Stefan Wernhart, Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien.
Die Suche nach neuen Arbeitswelten treibt die Aktivität am Büromarkt aktuell an. Trotz der Wirtschaftsflaute werden heuer voraussichtlich rund 170.000 Quadratmeter Neuvermietungen und damit fast das sehr gute Vorjahresniveau erreicht. „In diesem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld ist das ein erfreuliches und gutes Ergebnis. Die Märkte sind stark davon getrieben, dass sich die Unternehmen qualitativ verbessern wollen“, analysiert Wernhart.
Höhere Ansprüche, kleinere Flächen
Während sich die Ansprüche an die Qualität und Lage der Gebäude erhöhen, sinkt in vielen Fällen aufgrund der Umsetzung flexibler und hybrider Arbeitsformen die Größe der benötigten Bürofläche pro Mitarbeiter. „Es gibt eine enorme Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, ESG-tauglichen Flächen und Immobilien“, so Wernhart. „In diesem Zusammenhang sind die Kunden auch gewillt, deutlich mehr für die Büros auszugeben.“ Katrin Gögele-Celeda, Country Managerin Operations Austria der Immofinanz, bestätigt die Nachfrage nach modernen Arbeitswelten: „Zahlreiche Unternehmen strukturieren sich um, gehen vom alten Setting weg. Büros sollen Wohnräume werden.“
Das müssen sie auch, denn „das Büro muss besser sein, als zu Hause zu arbeiten“, bringt es Thorsten Mörk, Head of ARE Asset Management auf den Punkt. Das sei auch die Chance, hochqualifizierte Mitarbeiter für das Unternehmen zu gewinnen. Besonders junge Menschen setzen einen besonderen Fokus auf nachhaltige Büroflächen. „Green Leases (Mietverträge, die nachhaltige Ausstattung, Bewirtschaftung und Nutzung von Bestandsobjekten zum Ziel haben, Anm.) sind ein Bekenntnis“, betont Gögele-Celeda: „Das Bewusstsein für sinnvolle Nachhaltigkeit wird immer größer, Konzepte wie das ‚myhive‘ am Wienerberg immer stärker nachgefragt.“ Die Flächen für „grüne“ Arbeitswelten werden geschaffen, aber sind die Mitarbeiter wirklich bereit dafür?
Büro ist mehr als ein Arbeitsplatz
„Das ist eine Generationsfrage“, stellt Mörk fest. „Wir sind gewohnt, in Hierarchien zu denken und zu arbeiten. Das muss abgebaut, Arbeit selbstbestimmter werden.“ Erst in diesem neuen „Denkumfeld“ können sich die neuen Bürowelten dann zu ihrer Größe entfalten. „Die Menschen wollen in einer Gemeinschaft arbeiten“, sagt Gögele-Celeda. Das ist auch der Grund, warum das Arbeiten von zu Hause aus nicht das Nonplusultra geblieben ist, als das es vor drei Jahren noch gehalten wurde. Die Arbeit im Büro gibt einen Spirit, fördert den Austausch und „die Jungen sind lieber im Büro. Da lernen sie mehr und werden auch produktiver“. Die Flächen leben von einer gewissen Frequenz. Die Entscheider im Unternehmen binden die Mitarbeiter zunehmend in die Standortsuche mit ein. Das funktioniert natürlich nur bis zu einer gewissen Größe des Unternehmens, aber: „Den Arbeitgebern ist es extrem wichtig, wie sich die Mitarbeiter fühlen“, so die Expertin.
Kaum Ausweichquartiere während Renovierung
Mit Arbeitswelten sind im Großen und Ganzen die Büroflächen privater Unternehmen gemeint, aber auch in den bundeseigenen Gebäuden weht ein neuer Wind. „Beim Bestand ist der Bund der größte Nutzer“, weiß Mörk. Auch hier haben sich die Strukturen überholt, doch ist die Anpassung an die geforderten Gegebenheiten nicht so einfach. Gebäude, die 30 Jahre und älter sind, sollten zwar zeitgemäß angepasst werden, allerdings sind Flächen in der notwendigen Größe, um Mitarbeiter – wenn auch nur vorübergehend – abzusiedeln, kaum zu bekommen. 45.800 Quadratmeter neue Flächen sind es heuer in Wien, rund 85.000 im nächsten Jahr. Ein Großteil ist bereits vorvermietet. Mörk: „Bei Gebäuden, in denen der Bund große Flächen belegt, ist in der aktuellen Lage am Büromarkt eine Umsiedlung nicht so einfach.“ Am Ausweichquartier scheitern viele Projekte. Dazu kommt, dass sich die Büroflächen oftmals in zentraler Lage befinden und „aus A- und B-Lagen will keiner weg“. Der Weg zu neuen Arbeitswelten ist hier noch weit.
Trends am Wiener Büromarkt
Die Flexibilität der Büroflächen wird das A und O werden in den kommenden Jahren, um sich an die weiteren Veränderungen der Systeme anpassen zu können. Mitarbeiter werden in die Standortsuche miteinbezogen. Das Bewusstsein für sinnvolle Nachhaltigkeit wird immer größer. Heuer werden rund 170.000 m² Bürofläche neu vermietet und damit fast das sehr gute Vorjahresniveau erreicht.