Was Unternehmen von Büroflächen erwarten: vom Prinzip des Teilens bis hin zum Vorteil der Randlage.
Im Jahr 2024 soll die Neubauleistung auf 99.300 Quadratmeter zunehmen, im Vergleich zu 2023 eine Verdopplung zum Fertigstellungsvolumen von 48.800 Quadratmetern. Für 2025 ist mit rund 158.200 m2 eine erneut deutlich höhere Neuflächenproduktion zu erwarten: Soweit die Daten und Fakten aus dem Büromarktbericht von Otto Immobilien. Hinter diesen Zahlen stehen aber nicht nur Veränderungen in den Quadratmetern: „In den letzten Jahren hat sich die Arbeitswelt drastisch und in bisher ungekanntem Ausmaß verändert“, betont Andreas Gnesda, Geschäftsführer von Teamgnesda.
Neue Konzepte
Während es früher genügte, das räumliche Arbeitsumfeld etwas verändern zu können, erwarten sich Unternehmen heute vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und zeitgemäße Raumkonzepte: Sharing-Modelle, interaktionsorientierte Flächen sowie Entspannungs- und Kreativräume. „Die Unternehmen suchen nach optimalen Bürolösungen“, sagt Katrin Gögele-Celeda, Country Managerin Austria & Adriatic der Immofinanz. Denn die Gestaltung der gebauten Arbeitsumgebung beeinflusse maßgeblich den Unternehmenserfolg. „Eine effektive Anpassungsfähigkeit der Immobilien an die dynamischen Anforderungen wird zu einem entscheidenden Wettbewerbsvorteil in der heutigen Geschäftswelt werden“, ist wiederum Gnesda überzeugt.
Effiziente Nutzung
Der Qualitätsanspruch der Mieter in Bezug auf Ausstattung, Lage und Flexibilität steigt, dafür werden kleinere Flächen als früher nachgefragt. Somit wird zum Thema, was mit den ungenützten Quadratmetern getan werden soll: Aktuell tauchen innovative Konzepte auf, die auf dem Prinzip des Sharings statt des Eigennutzens basieren. Gögele-Celeda: „Ein interessantes Beispiel ist die Reduzierung unproduktiver Flächen und die Umstellung auf Pay-per-Use-Modelle. Das zeigt sich insbesondere in Bereichen wie Lounges, Meetingräumen und sogar in der Elektro-Ladeinfrastruktur.“ Diese neuen Ansätze ermöglichen eine effizientere Nutzung von Ressourcen und bieten flexiblere Optionen für Unternehmen und Einzelpersonen.
Die Gewichtung von Remote Work im Homeoffice und der Arbeit im Büro des Unternehmens scheint ein Thema zu sein, welches uns noch länger begleiten wird und Raum für spannende Entwicklungen und Innovationen in der Arbeitswelt bietet. Geht es nach den Mitarbeitern, haben Großraumbüros und Desksharing ausgedient. Gefragt sind das Arbeiten von zu Hause aus oder zumindest fixe und möglichst ungestörte Arbeitsplätze im Büro, vor allem aber flexible Arbeitszeiten. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen Onlineumfrage von Integral unter 1000 Österreichern (Dezember 2023 und Jänner 2024) im Auftrag der Immobilienrendite AG.
Klimabauten in Randlage
Da aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten derzeit wenige Projekte gestartet werden, wird auch in den kommenden Jahren die Umwidmung und Umgestaltung bestehender Büroflächen im Vordergrund stehen. Für Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers, zeichnet sich am Büromarkt in Zukunft eine Art Dreiklassengesellschaft ab: Zwischen erstklassige Objekte in zentralen Lagen (in denen in ganz Europa die Mieten weiter steigen werden) und Sekundärimmobilien in Randlagen schieben sich „erstklassige und umweltfreundliche Immobilien, die aufgrund ihrer peripheren Lage zu wettbewerbsfähigen Mieten angeboten werden“, erläutert die Expertin. Und das gilt für den Wiener Büromarkt gleichermaßen wie für jene in anderen europäischen Großstädten wie München oder Paris.
Positives Arbeitsumfeld
Im Europavergleich liegen die Spitzenmieten in Österreich noch in der unteren Bandbreite, „aber die Tendenz ist steigend, und Qualität hat ihren Preis“, sagt Alina Dekas, Leiterin Asset Management ARE Austrian Real Estate. „Gleichzeitig steigen die Ansprüche der Mieter.“ Viele Arbeitgeber setzen es sich daher verstärkt zum Ziel, ihre Mitarbeiter zu halten, zu motivieren und stärker in die Unternehmensprozesse einzubinden. Unternehmen suchen verstärkt nach Lösungen, um ein positives Arbeitsumfeld zu schaffen und die Bindung sowie Zufriedenheit ihrer Mitarbeiter zu fördern. „Ein nachhaltiges Energiemanagement, moderne Arbeitsplätze, eine gute Mikrolage und optimale Infrastruktur, gepaart mit Vertrauen in ein stabiles Arbeitsumfeld sowie in einen zuverlässigen Projektpartner prägen die aktuellen Erwartungen am Büromarkt“, fasst Dekas zusammen.
Büromarkt Wien
Die Neubauleistung und die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt steigen weiter an. Die Leerstandsquote liegt unter vier Prozent, ein geringer Wert im internationalen Vergleich. Mieter suchen kleinere Flächen als bisher, schrauben dafür die Ansprüche in Sachen Lage, Flexibilität und Energieeffizienz nach oben. Für freie Quadratmeter tauchen Nutzungskonzepte wie das Pay-per-Use-Modell auf.