Mietvertrag, Gesetze, Partnerschaftsvereinbarung: Was Lebenspartner beachten sollten, wenn sie in eine gemeinsame Wohnung ziehen.
Alles eitel Wonne. Die Beziehung läuft toll. So toll, dass man beschließt zusammenzuziehen. Und weil es gerade zu gut klappt, ist auch die gemeinsame Wohnung bald gefunden. Dass in dieser Aufbruchstimmung oft nicht weiter darüber nachgedacht wird, wie es um die Miet- und Eigentumsrechte bei einer späteren Trennung steht, ist nur verständlich. Aber dennoch: Es sollten ein paar unromantische, vertragsrechtliche Überlegungen angestellt werden, will man sich für den Fall des Falles wappnen und Problemen vorbeugen.
Mitgehangen, mitgefangen
Bei einer Mietwohnung stellt sich die Grundsatzfrage, ob ein gemeinsamer Mietvertrag abgeschlossen werden soll. „Zu beachten ist dabei, dass es sich um eine Art unteilbares Rechtsverhältnis handelt. Beide Mieter haften gegenüber dem Vermieter zur ungeteilten Hand für den gesamten Mietzins beziehungsweise für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag“, erklärt Rechtsanwältin Ursula Xell-Skreiner das Prinzip, das sich am besten mit „mitgehangen, mitgefangen“ umschreiben lässt. Denn interne Vereinbarungen, wonach beispielsweise jeder der beiden Mieter die Hälfte bezahlt, interessieren den Vermieter nicht. Auch kann der Mietvertrag nicht von einem allein, sondern nur von beiden gemeinsam gekündigt werden. „Wenn also eine Beziehung in die Brüche geht und einer der Partner vertraglich Reißaus nehmen möchte, geht dies nicht ohne Zustimmung des anderen oder zumindest des Vermieters“, so Xell-Skreiner.
Der Umstand, dass jeder für jeden haftet (sofern dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart wurde), hat weitere Konsequenzen. „Mietverträge können ja mit Zustimmung des Vermieters von beliebig vielen Partnern ohne persönliche Einschränkungen geschlossen werden. Aus dem Haftungsgrundsatz ergibt sich: Setzt einer Kündigungsgründe, kann das Mietobjekt für alle weg sein. Zieht einer aus, und ein anderer bleibt, haftet Ersterer trotzdem für den Mietzins und etwa für Beschädigungen gegenüber dem Vermieter mit“, erläutert Rechtsanwalt Michael Mayrhofer. Häufig werde beim Auszug eines Mieters auch auf die von beiden erlegte Kaution vergessen. Diese wird vom Vermieter nämlich erst zurückgezahlt, wenn alle Mieter draußen sind.
Schriftlich absichern
Besondere Gesetzesbestimmungen – speziell im Fall einer Trennung – kommen zum Tragen, wenn die Wohnung als Ehewohnung oder als Wohnung eingetragener Partner benützt wird. „Aber auch hier ist unabhängig vom Status der Personen eine schriftliche Vereinbarung empfehlenswert, in der etwa die Kostentragung, Abgeltung gemeinsamer Investitionen, Aufteilung gemeinsam angeschafften Inventars, Aufzählung des jeweils im Alleineigentum stehenden Inventars vorab geregelt werden“, rät Mayrhofer.
Unterschreibt nur einer der Partner, hat der andere (ausgenommen Scheidungssituation) am Mietobjekt hingegen keinerlei Rechte. „Im Ernstfall muss sich der ,Nichtmieter‘ von heute auf morgen auf die Straße setzen lassen“, so Xell-Skreiner. Eine Ausnahme davon gibt es nur, wenn der Partner regelmäßig und nachvollziehbar Zahlungen für das gemeinsame Wohnen geleistet hat. Hier könnte der „Nichtmieter“ einen stillschweigenden Untermietvertrag mit dem Mieter behaupten und so dem vorzeitigen Rausschmiss vorbeugen.
Wurde kein gemeinsamer Mietvertrag geschlossen und tritt der Ablebensfall des vertraglichen Mieters ein, regelt das Mietrechtgesetz (MRG) die Rechte des Nichtmieters: Ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag kommt nur Personen zu, die mit dem Mieter zumindest über drei Jahre hindurch in dieser Mietwohnung gelebt oder diese zumindest gemeinsam mit ihm bezogen haben.
Genossenschaft und Eigentum
Bei Genossenschaftswohnungen ist gegenüber der Genossenschaft zusätzlich festzuhalten, von welchem der beiden Partner (beziehungsweise in welchem Verhältnis) der Baukostenzuschuss kommt. Nachdem die Genossenschaft kein Gericht ist, das Streithähne besänftigt, sei es sinnvoll, vertraglich festzuhalten, in welchem Verhältnis eine Rückverrechnung stattzufinden hat, empfehlen Rechtsexperten. Sofern beide Partner Vertragsinhaber sind, gilt auch hier, dass einer allein den Vertrag nicht einseitig beenden kann.
Wer sich Rechtsstreitigkeiten ersparen möchte, sollte schlussendlich auch beim gemeinsamen Kauf einer Eigentumswohnung (können von maximal zwei Personen erworben werden, egal, ob verheiratet und ob gleich- oder verschiedengeschlechtlich) vertraglich vorsorgen. „Es empfiehlt sich, einen schriftlichen Partnerschaftsvertrag zu schließen und darin alle Eventualitäten – Kostenteilung, Abstimmungsrecht in der Eigentümergemeinschaft, Aufteilungsgrundsätze – zu regeln“, sagt Mayrhofer.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.09.2010)