Mieten im Luxussegment kann sich derzeit durchaus lohnen. Potenzielle Käufer von Luxuswohnungen warten derzeit die Zinsentwicklung ab.
Die Vermieter luxuriöser Wohnungen in Wien haben interessante Zeiten hinter sich – um es vorsichtig auszudrücken: Mit dem Beginn der Pandemie waren plötzlich alle Diplomaten und andere Expats verschwunden, die einen großen Teil dieses Markts ausmachen. Und lang nicht alle kamen mit dem Rückgang von Corona zurück, dafür hatten zu viele Konzerne gelernt, was an Office-Tätigkeiten alles per Teams und Co. abzuwickeln ist.
Leerstände während Corona
Der Leerstand war enorm – und glücklich war, wer nicht auf Mieteinnahmen angewiesen war, um Kredite und Instandhaltungskosten tragen zu können. Das traf besonders Kurzfristvermieter, die angesichts des Airbnb-Booms in den Zehnerjahren darauf gesetzt hatten, großzügig zu finanzieren und zu ebensolchen Preisen zu vermieten – und dann spätestens im zweiten Corona-Jahr aufgaben. Ein wenig zu früh, wie sich herausstellen sollte, denn mit dem Beginn des Angriffs auf die Ukraine waren möblierte Wohnungen, die kurzfristig und für einen überschaubaren Zeitraum gemietet werden konnten, plötzlich die begehrteste Ware auf dem Wiener Immobilienmarkt.
Diese Welle ebbte im Sommer wieder ab, als sich abzeichnete, dass der Krieg länger dauern würde, was viele Menschen zur Rückkehr bewog. „Und andere dazu, längerfristige Mietverträge für leere Wohnungen abzuschließen, die sie dann mit eigenem Mobiliar ausstatteten“, berichtet Peter Havlik, Geschäftsführender Gesellschafter von Piment Immobilien und Invest. Nach dem Sommer kam bereits die nächste Welle, die im Luxussegment damit zu tun hat, dass der große Hype vorbei ist und sich potenzielle Käufer derzeit abwartend verhalten, was das Kaufen angeht. Zum einen in der Hoffnung, dass mancher Entwickler unter dem Druck der Banken, die Vorverwertungsquoten sehen wollen, es billiger gibt; zum anderen, um in Ruhe abzuwarten, wie sich die Zinsen entwickeln.
Zumal das Mieten sich derzeit durchaus lohnen kann, wie Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien, vorrechnet. „Wenn ich eine Million Euro finanzieren muss, kostet mich das derzeit mindestens 40.000 Euro an Zinsen pro Jahr plus die Tilgung“, rechnet der Makler vor. „Andererseits bekomme ich um 5000 Euro Miete eine Wohnung, die mich auf dem Kaufmarkt zwei Millionen kosten würde, ich zahle 60.000 Euro Miete, rufe den Vermieter an, der sofort kommt, sobald etwas nicht passt – und habe die Flexibilität, nicht an einen Kredit gebunden zu sein, falls morgen mein Job weg ist.“ Denn: „Die Jobs ändern sich, und ich kann morgen ein attraktives Angebot in der Schweiz bekommen“, erklärt der Makler. Eine Entwicklung, die auch Auswirkungen auf den Kaufmarkt hat, wo das Thema Wiederverkaufswert derzeit eine immer größere Rolle spielt.
Flexibilität mit Extrawünschen
In der Flexibilität sieht Havlik ebenfalls einen der wichtigsten Gründe für den derzeitigen Willen zur Miete: „Wir erleben momentan, dass mehrköpfige Familien sich für eine luxuriöse Mietwohnung entscheiden.“ Wobei die restriktivere Kreditvergabe ein Thema sei, „aber Mieten in einer Stadt wie Wien nach wie vor attraktiv ist, weil es mit genügend Budget ein gutes Angebot gibt“. Gesucht werden neben bester Lage gute Grundrisse, ein gepflegtes Haus sowie Entree und eine qualitativ hochwertige, aber sinnvolle Ausstattung, wie Müller weiß. „Dazu gehören eine Küche mit Weinkühlschrank und Steinplatte, aber keine verrückten Sachen.“
Was für die Vermieter durchaus teuer genug sein kann, wenn die Mieter häufiger wechseln und jeder gern eine nagelneue Designerküche hätte – und nach Möglichkeit ein Bad, in dem vor ihm noch niemand das WC benutzt hat. „Da klaffen die Erwartungshaltung von beiden Seiten hin und wieder auseinander“, berichtet Elisabeth Rohr, Inhaberin von Rohr Real Estate. „Wenn Vermieter der Meinung sind, dass eine Küche noch gut ist, manche Mieter aber nur nach Erstbezügen schauen – und das tun einige.“ Außerdem auf den Wunschlisten stünden Ausstattungsdetails, die manche Vermieter gar nicht im Blick hätten. „Dazu gehören Einbauschränke, die nicht nur eine müde Kleiderstange darin hängen haben“, so Rohr.
Möbliertes hat seinen Preis
Ebenso ein Thema seien Maßanfertigungen. „Beispielsweise gefütterte Seidenvorhänge in Villenetagen.“ Diese seien irrsinnig teuer, und, anders als Möbel, nicht zu mieten. Was dann noch vor dem Einzug einen ordentlichen Kostenpunkt verursacht – auf die auch Mieter teurer Wohnungen ein Auge haben. Allerdings haben möblierte Wohnungen, wenn sie denn gleich auf dem Markt angeboten werden und nicht über eine entsprechende Agentur vom Mieter ausgestattet werden, ihren Preis, wie Havlik verdeutlicht: „Wenn ich eine komplett möblierte und ausgestattete – sogenannte löffelfertige – Wohnung miete, kann ich um denselben Preis etwa halb so viele Quadratmeter bekommen wie für eine leere.“ Es bleibt also ein Rechenspiel – für Mieter wie Vermieter. Und das Angebot? Das hält derzeit gerade bei großen Familienwohnungen nur schwer mit der Nachfrage mit. Was sich aber schnell ändern kann, wie das Auf und Ab in den vergangenen Jahren gezeigt hat.