Büros. Wie lange können die Mietpreise noch steigen?
Mehr als fünf Millionen Quadratmeter Bürofläche gibt es in Moskau. Was ihre Eigentümer freuen dürfte: Mieter finden sich immer. Ein Fünftel aller Büros haben im Vorjahr einen neuen Nutzer gefunden. Nur drei Prozent der Bürofläche stehen leer, und so viel braucht man, damit der Markt funktionieren kann. „In keiner anderen europäischen Stadt ist die Leerstandsrate so niedrig“, stellt Nick Spiro, Director Capital Markets CEE bei DTZ Russland, fest.
Dabei ist Moskau ein teures Pflaster. Wer im Zentrum der russischen Hauptstadt ein Büro mietet, legt dafür so viel hin wie in der Londoner City. Die Spitzenmiete betrug im Vorjahr laut den Real Estate Country Facts der BA-CA 1300 Dollar pro Jahr und Quadratmeter. Das sind umgerechnet 75 Euro pro Monat. Zum Vergleich: In Wien bezahlt man für repräsentative Innenstadtpalais oder die höchste Etage von Bürotürmen bis zu 22 Euro pro Quadratmeter.
Bald stagnierende Mieten?
Ein Grund für die hohen Preise ist das geringe Angebot an moderner Bürofläche. Pro Einwohner gibt es in Moskau nur 0,51 Quadratmeter Bürofläche, in Wien sind es 6,18 Quadratmeter. Auch im Vergleich zu Städten wie Bratislava, Budapest oder Bukarest gibt es in Moskau noch einigen Nachholbedarf.
Nachfrage kommt nicht nur von Öl- und Gasfirmen, sondern auch von Pharmaunternehmen, IT-Firmen, Banken und Behörden. „Die Mieten haben ihren Höhepunkt noch nicht erreicht“, meint Spiro. Doch die Preissteigerungen schwächen sich ab: Waren die Mieten im Vorjahr noch um zehn bis 15 Prozent gestiegen, dürften es heuer, laut dem Commercial Property Markets Overview von DTZ, sieben bis zehn Prozent werden. Für das kommende Jahr wird erwartet, dass die Mieten auf hohem Niveau stagnieren. Denn noch sind die meisten Kosten in Moskau niedrig, viele internationale Unternehmen sind daher eher bereit, hohe Mieten zu zahlen. Das, so prophezeit Spiro, könnte sich ändern, wenn die übrigen Lebenshaltungskosten in Moskau ebenfalls steigen. Dann würden viele Unternehmen überlegen, ob es sich auszahle, im Zentrum Moskaus ein Büro zu haben.
Hohes Marktrisiko
Diese Ansicht teilt auch Reinhard Madlencnik, Leiter Immobilienfinanzierung bei der BA-CA. Bei einer Steigerung der Mieten um zehn Prozent jährlich stelle sich die Frage, wie nachhaltig das sei.
Acht bis neun Prozent Rendite lassen sich derzeit mit Moskauer Büros erzielen, um mehr als zwei Prozentpunkte mehr als in den neuen EU-Mitgliedsstaaten. Diesen Risikoaufschlag, so meint Madlencnik, erhält man primär für das große Marktrisiko und nur zu einem kleinen Teil für das nicht allzu hohe politische und das ebenfalls eher geringe wirtschaftliche Risiko, dass der Energiepreis plötzlich dramatisch einbricht.
Immoeast-Chef Karl Petrikovics hält deshalb den russischen Markt für Einkaufszentren und Geschäftsflächen für wesentlich attraktiver als den Büromarkt. Moskau sei trotz der gleich hohen Mieten nicht mit der Finanzmetropole London zu vergleichen. Moskauer Büros machen daher nur einen vergleichsweise geringen Anteil am Immoeast-Portfolio aus.
Ab 2008 kommen viele neue Projekte auf den Markt. Dann könnten die Mieten, zumindest abseits der gefragten Kreml-Lage, sogar ein wenig nachgeben. Spiro erwartet, dass Vermieter bald dazu übergehen, Mietern diverse Zuckerln, etwa Rabatte, zu gewähren.
INVESTOREN.
Am russischen Immobilienmarkt sind nicht nur Ausländer, sondern auch sehr viele Russen aktiv. Diese verfügen oft über viel Geld und benötigen kaum Fremdfinanzierung.
Starke Preissteigerungen gab es zuletzt bei Moskauer Büros, die Stadt ist schon fast so teuer wie London.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.09.2007)