Noch vor wenigen Jahren wurde der Logistikmarkt in Österreich eher vernachlässigt. Heute ist er eine Trendkategorie. Die Zukunft gehört nachhaltigen Gesamtquartieren, und zwar nicht nur aus ökologischer Sicht.
Als der deutsche Immobilien-Projektentwickler DLH vor rund acht Jahren in Österreich seine Tätigkeit begonnen hat, „war der Logistikmarkt von den Eigentümern geprägt“, erzählt Christian Vogt, Geschäftsführer DLH Real Estate Austria. Selbst bauen war angesagt, outgesourct wurde de facto nicht. Die Auslagerung von Leistungen an externe Unternehmen war in Deutschland bereits in den 1990er-Jahren ein Thema, „das gab es in Österreich nicht“, weiß Vogt.
„Der Logistikmarkt war ein Stiefkind“, bestätigt auch Barbara Hrubesch, Geschäftsführerin von Garbe Industrial Real Estate Austria. Aber das habe sich inzwischen geändert: „Jetzt ist Logistik eine Trendkategorie geworden.“ Waren früher Flächen zwischen 2000 und 3000 Quadratmetern gefragt, so ist nun offensichtlich, dass sich auch die notwendige Größe verändert: „Die größte Einzelhalle, die wir derzeit bauen, hat 7000 Quadratmeter Fläche“, erzählt Vogt.
Platz für Logistikflächen wird knapp
Der Platz dafür wird aber hierzulande langsam knapp, somit werden auch in Österreich mehrstöckige Logistikhallen nun ein Thema. Vogt prognostiziert für den Großraum Wien daher „zumindest zweistöckige Anlagen“. „Wenn man im Ballungsraum etwas realisieren will, muss man sich als Unternehmen mit der Mehrstöckigkeit auseinandersetzen“, weiß Hrubesch. „Die Gegebenheiten werden die Unternehmen dazu zwingen.“ Dies wird aber hauptsächlich dort der Fall sein, wo der Platz wirklich eng wird, „wie zum Beispiel in Salzburg oder Innsbruck“, meint Andreas Hawlik, Geschäftsführer von Hawlik Gerginski Architekten. „Da kann es auch aufgrund der Topografie mit Zufahrten auf zwei Ebenen funktionieren.“
Immer mehr entwickeln sich bei den Logistikimmobilien auch neue Ideen, wie sie beispielsweise der Flughafen Wien bereits umsetzt. Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter der Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG: „Wir vergeben Flächen an Firmen, die einen positiven Effekt auf die Airport City haben beziehungsweise eine enge Zusammenarbeit pflegen.“ Es siedeln sich zahlreiche Unternehmen an, die unterschiedliche Dienstleistungen rund um Logistik anbieten.
Campus-Konzepte liegen im Trend
Campus-Konzepte sind angesagt, „damit sich die Unternehmen zusammenschließen können“, sagt Evgeni Gerginski, Geschäftsführer von Hawlik Gerginski Architekten. Mittlerweile arbeiten die Firmen auch insofern zusammen, als sie sich manchmal die Arbeitskräfte teilen. Diese sind dann übergreifend bei den Unternehmen im Einsatz, die sich am Standort angesiedelt haben. Allerdings „muss der Campus in sein Umfeld integriert werden“, so Andreas Hawlik, damit auch die entsprechenden Synergien entstehen können. Wolfgang Scheibenpflug ist überzeugt: „Die Zukunft gehört den Gesamtquartierentwicklern.“
Früher galt: Logistik wird dorthin gebaut, wo sie gebraucht wird, mit dem geringstmöglichen Aufwand an Material. Das war einmal. Was den Lebenszyklus der Logistikimmobilien betrifft, so ist dieser im Vergleich zu anderen Immobilien heute verschoben.
Die Logistik wird nachhaltiger
Während Errichtung und Betrieb im Verhältnis 20 zu 80 die Kosten bei Immobilien ausmachen, sind es bei den Logistikimmobilien eher fünf zu 95 Prozent. Daher wird auf Energieeffizienz immer mehr Wert gelegt. Bei den riesigen Flächen bietet sich vor allem bei den Hallen an, „wirklich etwas daraus zu machen“, ist Gerginski überzeugt. Zum Beispiel mit der Installation von Fotovoltaik-Anlagen auf den Dächern. Aber auch die Außenwände bieten Fläche für ökologische Maßnahmen, wie Vogt erläutert: „Wir bauen keine glatten Wände mehr, wir planen verstärkt Fassadenbegrünungen.“
Der Flughafen Wien ist bereits einen Schritt voraus. „Unsere bestehende Fotovoltaik-Anlage wird jetzt noch einmal um sieben Hektar erweitert, und wir werden dann mit Österreichs größter PV-Anlage 50 Prozent des Strombedarfs am Flughafen abdecken“, verkündet Scheibenpflug. Die Energie zum Heizen wird von der OMV bezogen, von der die überschüssige Wärme eingespeist wird. Zusätzlich wurden auch entsprechende Einzelmaßnahmen getroffen, die den Energieverbrauch deutlich reduzieren, wie der zuständige Geschäftsbereichsleiter betont: „Seit Jänner 2023 ist der Flughafen ein Green Airport.“
Bei der Garbe Industrial Real Estate hat man in Deutschland bereits eine eigene Infrastrukturabteilung implementiert, die alternative Energiesysteme entwickelt und ESG-konforme Konzepte erarbeitet. „Ohne Zertifizierung sind keine Projekte mehr zu verkaufen“, berichtet Hrubesch: „Es ist ein Must.“
Soziale Aspekt der Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung
Auch der Raum rund um die einzelnen Immobilien am jeweiligen Standort wird gestaltet. „ESG spricht auch die soziale Komponente an, und wir achten darauf, den Außenraum zu gestalten, um eine entsprechende Qualität zu bieten“, sagt Hrubesch. Denn letztendlich muss der Standort nicht den Entwicklern oder den Investoren gefallen, sondern vor allem für die eingemieteten Unternehmen und deren Mitarbeiter passen. Gefragt sind daher gut erreichbare, moderne Logistik-Hubs.
Zunehmen wird 2023 und 2024 angesichts zahlreicher Fertigstellungen jedenfalls der Bestand: Erhebungen des Vienna Research Forums zufolge stehen künftig allein in Wien und dem Wiener Umland rund 2,8 Millionen Quadratmeter an Logistikflächen zur Verfügung.
Logistikstandort Österreich
Logistik- und Industrieimmobilien sind in Österreich weiterhin gefragt. Obwohl der Trend zur Last-Mile-Logistik derzeit etwas abflacht, zeichnet sich ein konstant hoher Bedarf an Flächen ab, wie die Daten zu den soliden Vorvermietungen zeigen, heißt es im aktuellen Marktbericht von Otto Immobilien. Konkret betrug der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2023 rund 199.000 m2, nach lediglich rund 39.000 m2 im Vergleichszeitraum des Jahres 2022. Für heuer rechnet man mit einem Flächenumsatz von rund 350.000 m2 auf dem gesamten heimischen Markt.