In ganz Europa punktet die Assetklasse mit einem positiven Mietwachstum in den Kernmärkten. Insgesamt stieg jedoch die Leerstandsquote ebenso wie der Flächenumsatz. Gefragt sind gute Lagen und zukunftsfitte Gebäude.
Die Zinsbewegungen seit Mitte 2022 haben tiefe Spuren an den Investmentmärkten hinterlassen, der europäische Büromarkt verbuchte Wertverluste von rund zwölf Prozent. Die Nachfrage ist spürbar eingebrochen, die Leerstandsquote hingegen deutlich gestiegen.
Das zweite Quartal 2023 war von einer verhaltenen Büronachfrage geprägt. „Mit knapp zwei Millionen Quadratmetern lag der Umsatz um 27 Prozent unter dem Wert des Vorjahresquartals und war der schwächste seit dem dritten Quartal 2020“, berichtet Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy beim Investmentmanagement-Unternehmen JLL. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist der Flächenumsatz in Europa um 24 Prozent gefallen, da die Unternehmen weiterhin zögern, Entscheidungen zu treffen. „Der Fokus liegt auf dem Verkleinern von Büroflächen in nachhaltigen, zentral gelegenen Gebäuden oder auf der Neuverhandlung bestehender Mieten zur Kostensenkung.“
„Bereits im ersten Quartal 2023 betrug der Flächenumsatz auf dem europäischen Büromarkt rund 1,8 Millionen Quadratmeter und lag damit 14 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt der Vorjahresquartale“, betont Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills. Allerdings wichen die Entwicklungen in einzelnen europäischen Städten deutlich voneinander ab: So stieg der Umsatz gegenüber dem Fünfjahresschnitt der Vorjahresquartale in Oslo (+50 Prozent), Prag (+19) und Madrid (+5,0), während in Dublin (–62 Prozent), Budapest (–57) und Lissabon (–55) deutliche Rückgänge zu verzeichnen waren.
Hochwertiges im Unterangebot
Laut Savills ist die durchschnittliche Leerstandsquote in Europa in den vergangenen zwölf Monaten im Schnitt um 50 Basispunkte von 7,1 Prozent auf 7,6 Prozent gestiegen. Grund sei unter anderem die zögerliche Haltung der Nutzer bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge. Am stärksten sei der Leerstand in Dublin auf 14 Prozent (+350 Basispunkte), in Paris La Défense auf 15,7 Prozent (+270 Bp.) und in Budapest auf 12,2 Prozent (+240 Bp.) gestiegen. Dagegen habe sich die Quote in Paris CBD (+2,4 Prozent), Köln (+3,0), Berlin (+3,3), Hamburg (+3,7) und Stockholm (+4,0) nur geringfügig erhöht, weil diese ein Unterangebot an hochwertigen Büroflächen aufwiesen. „Die Knappheit hochwertiger Büroräume im Stadtzentrum bringt Mieter sogar dazu, Räume in alternativen Teilmärkten zu suchen“, weiß Hinrichs. Nachdem sich das Mietwachstum im ersten Quartal 2023 abgebremst hatte, hat der europäische Büromietindex laut JLL mit plus 1,5 Prozent im zweiten Quartal an Tempo zugelegt.
Dabei schneiden die Belegungs- und Mietkennzahlen bei hochwertigen Büros weiterhin besser ab, ist der JLL Büro-Immobilienuhr Q2 2023 zu entnehmen. Kernstandorte in Europa werden voraussichtlich weiterhin ein positives Mietwachstum verzeichnen, wenn auch im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Bei Topbüros, insbesondere bei Net-Zero-Carbon-Konzepten, sei mit starkem zweistelligen Wachstum zu rechnen, da Unternehmen hier nur ein sehr begrenztes Angebot haben. „Ältere Gebäude in Nebenlagen werden mit den größten Herausforderungen konfrontiert sein“, warnt Hinrichs. JLL beobachtet Mietsteigerungen in neun von 23 Indexmärkten, darunter München (+7,9 Prozent), Amsterdam (+5,0), Berlin (+2,4), Paris (+2,2) und Budapest (+2,0). In anderen Märkten habe es keine Veränderungen gegeben.
Druck auf Bestandsgebäude
Dass zunehmend hohe Ansprüche an Lage und Fläche die Mietpreise in die Höhe treiben, beobachtet auch Savills. Um sich nachhaltig und flächeneffizient aufzustellen, sind Nutzer bereit, tiefer in die Tasche zu greifen. Gleichzeitig erhöhe sich der Druck auf Vermieter von Bestandsimmobilien. „Um im Wettbewerb nicht ins Hintertreffen zu geraten, müssen Bestandsgebäude zukunftssicher gemacht werden und den Energie-Effizienz-Standards entsprechen“, bekräftigt Savills-Manager Rotberg. Derzeit drohe fast 70 Prozent der deutschen Büroimmobilien die Veralterung, ergänzt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers.
Auf einen Blick
Mit plus 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal hat der europäische Büromietindex im zweiten Quartal 2023 an Tempo zugelegt. Die Belegungs- und Mietkennzahlen schneiden dabei bei hochwertigen Büros weiterhin besser ab als bei Flächen geringerer Qualität und in schlechteren Lagen. Um im Wettbewerb um attraktive Flächen nicht ins Hintertreffen zu geraten, müssen Bestandsgebäude zukunftssicher gemacht werden und den Energie-Effizienz-Standards entsprechen.