Die klassische Vorsorgewohnung wird wieder zunehmend als Renditeobjekt mit langfristiger Planung genutzt. In den letzten Jahren diente sie nicht selten der Spekulation.
Anlagewohnungen waren im heurigen Jahr bisher wenig gefragt – der KIM-Verordnung und dem Zinsanstieg geschuldet. Jetzt scheinen sie ein Comeback zu feiern. „In den letzten Jahren haben sie ihren Sinn verloren, weil niemand langfristig geplant hat“, meint Nino Lutz, Leitung Immobilien Region Wien bei der S Real. Viele haben gekauft, um die Preissteigerungen mitzumachen, und dann wieder verkauft. „Das Produkt wurde nicht so gelebt, wie die Idee dahinter war: nämlich eine langfristige Anlage, die sichere Renditen abwirft.“ Mittlerweile setzt sich der Grundgedanke hinter dieser Veranlagung wieder durch.
Die Nachfrage von privaten Investoren steigt langsam an. „Wir beobachten, dass gerade jetzt eigenkapitalstarke Anleger den Mehrwert erkennen, in qualitativ hochwertigen Wohnraum zu investieren“, sagt Michael Neubauer, Geschäftsführer von NOE Immobilien Development (NID). Wo Eigenkapital vorhanden ist, wird selektiv in Vorsorgewohnungen investiert, allerdings zeigen sich einige private Investoren noch zögerlich. Sie warten noch ab, im Glauben, dass es billiger wird. „Im Neubau ist das kaum möglich, da die Gestehungskosten hoch sind“, erklärt Martin Steiner, Geschäftsführer JP Immobilienmakler.
Wohnungskauf: Abwarten oder zuschlagen?
Im Neubau wird es keine Reduktion geben, ist auch Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin Raiffeisen Vorsorge Wohnung, überzeugt. Eher sei das Gegenteil der Fall: „Mittel- bis langfristig werden wir eher wieder große Wertsteigerungen sehen.“ Zahlreiche Wohnprojekte können derzeit nicht mehr umgesetzt werden und die Baugenehmigungen sind auf einem historischen Tief. Gunther Hingsammer, Vorstand IFA AG: „Heuer dürften nur noch Baugenehmigungen für rund 15.000 Wohneinheiten im mehrgeschoßigen Segment erteilt werden.“ 2020 waren es noch fast 45.000. Bei der Anzahl fertiggestellter Wohnungen wird ein Rückgang von rund 70.000 im Jahr 2021 auf rund 43.000 Wohnungen im Jahr 2024 prognostiziert. Weinberger-Fritz: „Das bedeutet, dass wir ab 2025/26 wieder mehr Nachfrage als Angebot haben werden.“ Die Zeit, zu kaufen, sei jetzt günstig.
Neue Prioritäten: Käufer legen wert auf Nachhaltigkeit
Der Secondhand-Wohnungsmarkt verfügt hier über mehr Preisflexibilität. Gebrauchte Wohnungen sind günstiger, haben aber den Nachteil, dass ihnen oftmals die gefragten Nachhaltigkeitskriterien fehlen. Gesucht werden „insbesondere Projekte mit alternativen Energieträgern“, weiß Weinberger-Fritz. Die Nachdenkpause bei den Anlagewohnungen hat die Perspektive der Käufer verändert. Nachhaltigkeit und alternative Energieträger werden bevorzugt, die Betriebskosten genau unter die Lupe genommen. Einen weiteren Aspekt stellt Nicole Rabl, verantwortlich für den Vertrieb der NID-Projekte, fest: „Während bis vor Kurzem fast ausschließlich auf die Rendite geachtet wurde, spielen nun zahlreiche weitere Faktoren, die die Attraktivität des Investments steigern, eine Rolle: Sicheres Veranlagen in qualitätsvolle, nachhaltige Projekte steht im Vordergrund – und damit der Werterhalt.“
Es mag sein, dass sich die meisten Wohnungen jetzt unter dem steigenden Druck im Markt leicht vermieten lassen. Aber: „Es zeigt sich immer wieder, dass eine gute Lage wertbeständig ist und auch bei starker Konkurrenz kaum einen Leerstand aufweist“, betont Steiner. Die Pandemie hat allerdings die Lagekriterien auch bei privaten Investoren nachhaltig beeinflusst, meint Neubauer. So zählt zum einen zwar immer noch „urban mit attraktiver Anbindung an Infrastruktur“ zur beliebten Kategorie beim Kauf von Wohnungen. Zum anderen lassen sich aber auch größere Wohnungen in grünen, ruhigen Lagen sehr gut und langfristig vermieten, wie großzügige (Familien-)Wohnungen am Stadtrand oder in nachgefragten Städten in Niederösterreich. „Unsere Projekte in Tullnerfeld, Bad Vöslau oder im Zentrum Wiener Neustadt belegen dies“, so der NID-Geschäftsführer. Gute Verbindungen nach Wien mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto sind dabei Voraussetzung.
Bauherrenmodell als gemeinschaftliche Alternative
Als Investment-Alternative zu einer einzelnen Wohnung bieten sich auch Bauherrenmodelle an, „deren Beliebtheit seit Jahren steigt“, berichtet Hingsammer: „Die gemeinsame Vermietung über den Mietenpool minimiert das sogenannte Leerstandrisiko.“ Öffentliche Förderungen und steuerliche Begünstigungen ermöglichen zudem persönliche Renditeoptimierung – etwa durch Berechtigung zum Vorsteuerabzug, Sofortabschreibung der Werbungskosten sowie beschleunigte Abschreibung der Bau- und Nebenkosten.
„Wenn man jetzt eine Anlagewohnung besitzt, die solide finanziert ist und nicht auf Spekulation aufgebaut wurde, dann hat man in den letzten Jahren vieles richtig gemacht“, bestätigt Martina Hirsch, Geschäftsführerin der S Real Immobilien. Für diejenigen, die es sich leisten könnten, „wäre jetzt wieder eine gute Chance, um eine Wohnung zu kaufen“.
Investment: Wohnung
Experten zufolge werden immer mehr private Investoren die Zeit in den nächsten zwölf bis 18 Monaten nutzen, um zu investieren und antizyklisch zu kaufen. Dafür gibt es derzeit ein gutes Wohnungsangebot, welches aber laufend kleiner wird, weil viele Projekte stillstehen und derzeit nicht realisiert werden. Das wird voraussichtlich in etwa zwei Jahren zu einer Verknappung im Wohnungsangebot führen. Das betrifft somit nicht nur das Eigentum, sondern auch den Mietmarkt, wenn weniger gebaut und weniger Bestandsgebäude saniert werden.