Hotelimmobilien werden für Investoren durch längere Verweildauern und neue Konzepte wieder interessanter. Bei der Rendite gibt es aber noch Luft nach oben.
Die vergangenen drei Jahre haben in der heimischen Hotellerie Spuren hinterlassen – wenn auch nicht ganz so dramatisch wie befürchtet. Die Preise und das Transaktionsvolumen sind jedenfalls noch nicht auf Vor-Corona-Niveau, wie eine Analyse der Grundbuchdaten der Austria Real GmbH von 2019 bis 2023 zeigt. Demnach erholten sich die Transaktionszahlen im Hotelimmobiliensektor 2021 zwar wieder, gingen 2022 aber erneut zurück. Auch 2023 sah im ersten Halbjahr nicht besser aus: Im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 war ein weiterer Rückgang von ca. 60 Prozent zu verzeichnen.
„Derzeit ist alles ein bisschen ruhiger“, beschreibt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung, die aktuelle Situation. Die auch für Umbauten und Neueröffnungen gelte. „Große neue Projekte wie das Triforêt in Hinterstoder gibt es nur mehr selten, und viele Projekte sind auf Hold“, weiß der Berater.
Gedämpfte Kauflaune
Die Kauffreude sei ebenfalls zurückhaltend, besonders im Bereich der Buy-to-let-Modelle (Kauf und Rückpacht), da die Baukosten nach wie vor hoch und die Renditen niedrig sind – und der Kauf solcher Ferienwohnungen, die dann vermietet werden, „nicht nur Freude machen, sondern auch eine Rendite erwirtschaften soll“, erklärt Reisenzahn. Eine positive Entwicklung sieht er dagegen bei der Stadthotellerie: „Dieses Segment ist 2023 wieder auf dem Kurs von 2019, da waren die zurückgekehrten Kongresse das Zünglein an der Waage.“
Zwei Spielverderber: Zinsen und Baukosten
Christoph Lukaschek, Leiter des Bereichs Investment bei Otto Immobilien, sieht zwar sowohl die Stadt- als auch die Ferienhotellerie wieder stärker im Fokus der Investoren, aber derzeit lägen die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern oft noch zu weit auseinander – was mit der Zinswende zusammenhänge. „Die großen Fonds hatten vor der Zinswende auch die Ferienhotellerie wieder für sich entdeckt“, sagt der Makler. Aber in Kombination mit den hohen Baukosten – auch wenn die Materialpreise sinken, sind die Mitarbeiterkosten nach wie vor hoch – hat diese dann wieder für eine gewisse Zurückhaltung gesorgt.
Herwig Peham, Bereichsleiter Investment bei EHL, sieht die Gründe für die Zurückhaltung mancher institutionellen Investoren derzeit ebenfalls noch in den gestiegenen Ansprüchen an die Rendite. Die Hospitality-Branche generell sei aber wieder auf einem guten Weg: „Die Auslastungen passen wieder, im Vergleich zu 2019 liegen sie sogar meist darüber. Die Zahlen der Ankünfte liegen zwar noch unter denen von 2019, dafür bleiben die Gäste aber länger.“ Positiv in den Augen der Investoren sei auch, dass die Hotels die Kostensteigerungen auf den Gast umlegen konnten, weil die Produktqualität gestiegen und die entsprechende Nachfrage vorhanden sei, so der Makler. „Diese Konstellation sorgt dafür, dass Betreiber an neuen Standorten interessiert sind, weil die Besitzer interessante Zimmerpachten anbieten können – und dann können auch die Renditen gut abgebildet werden“, erklärt Peham.
Vorlieben der Investoren
Wobei die Zweiteilung in Besitzer und Betreiber für den Großteil der Häuser, besonders in der Stadthotellerie, die heute übliche Form ist. Gekauft werden die Immobilien von institutionellen Investoren, betrieben überwiegend von internationalen Hotelgruppen. Wobei diese in den vergangenen Jahren immer weniger ein Konzept über alle Standorte legen, sondern verstärkt den „Sense of Place“, also die (innen-)architektonischen Besonderheiten der jeweiligen Orte, aufgreifen. Daneben gibt es aber auch noch familiengeführte Häuser, an denen vor allem eigenkapitalstarke private Investoren interessiert sind, wie Peham erläutert: „Diese Gruppe hat gern eine Familie als Betreiber – und damit weniger und konstantere Ansprechpartner, da das Management dort selten wechselt.“
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Zu den Anforderungen, die Hotels auf jeden Fall erfüllen müssen, um „investorentauglich“ zu werden, gehört die Einhaltung der ESG-Kriterien und Taxonomieverordnung – je nachhaltiger eine Immobilie ist, desto besser. Um andererseits für eine der großen Betreiberketten interessant zu werden, brauche die Immobilie außerdem eine Größe von mehr als 70 Zimmern, sagt Reisenzahn. „Auch eine zugespitzte Ausrichtung sei hilfreich – gute Chancen für die Zukunft hätten etwa Medical-Konzepte oder eine Ausrichtung auf die reisefreudigen Best-Ager.
„Serviced Apartments“ boomen
Besonders starke Nachfrage stellen die Makler für Serviced Apartments fest: „Das ist wirklich im Kommen und boomt sehr“, so Reisenzahn über jene Unterkunftsform, die einst etwas weniger chic Apartmenthotels hieß. „Dieser Bereich wächst, weil Airbnb oder andere Vermietungen von Apartments in Wohnzonen oft nicht mehr möglich sind. Serviced Apartments entstehen dort, wo es erlaubt ist, und bieten dann gleich 30 bis 50 Einheiten mit Service an, das aber nicht so gehoben ist wie in einem Hotel“, erklärt Peham. Interessiert daran seien Betreiber aus Deutschland, der Schweiz, den USA oder Asien, die sich derzeit in Wien oder Salzburg nach passenden Locations umsehen. (sma)
Hotelmarkt Österreich
Die heimische Hotellerie erholt sich langsam wieder: Bei den Auslastungszahlen ist das Niveau von 2019 großteils wieder erreicht. Auch die Tatsache, dass die Gäste bereit waren, die gestiegenen Kosten zu zahlen, machen die Häuser für Investoren wie Betreiber interessant. Bei den Renditen sehen viele aber noch Luft nach oben, was derzeit für gebremste Kauffreude sorgt. Besonders betroffen sind Buy-to let-Modelle, auf der Gewinnerseite stehen Serviced-Apartments, die sehr gefragt sind.