Die jüngsten Krisen führten bei Anlegern zu verstärkter Zurückhaltung, jetzt scheint die Bereitschaft zur Investition wieder zu steigen. Über aktuelle Projekte und steuerliche Vorteile.
Leistbarer Wohnraum wird immer mehr zur Mangelware: Zwar ist der erwartete Preisrutsch bei Eigentumsimmobilien bislang ausgeblieben, jedoch machen es die nach wie vor sehr strengen Regeln für Wohnkreditvergabe für viele unmöglich, die für den Kauf erforderliche Finanzierung auf die Beine zu stellen. Eine Folgeerscheinung: Viele weichen auf den Mietsektor aus, wodurch die Nachfrage bei Mietwohnungen stark steigt. Zusätzlich trifft die immer größer werdende Bevölkerung auf ein immer knapper werdendes Angebot, was die Mietpreise zusätzlich in die Höhe treibt. All diese Faktoren tragen dazu bei, dass sich viele um Wohnungen reißen, wie sich das beispielsweise beim IFA-Projekt Harter Straße in Graz gezeigt hat.
Bei Fertigstellung 80 Prozent vermietet
„Von den insgesamt 30 Wohnungen waren bei der Fertigstellung im Jänner bereits 80 Prozent vermietet, mittlerweile liegen wir bei 100 Prozent“, erzählt Gunther Hingsammer, Vorstand der zur Soravia-Gruppe gehörenden IFA AG. Realisiert wurden diese geförderten Wohnungen über ein Bauherrenmodell: Dabei erwerben mehrere Investoren eine Immobilie, sanieren diese umfassend mit Förderungen der öffentlichen Hand, bauen sie gegebenenfalls aus und geben die Wohnungen im Anschluss zur langfristigen Vermietung frei. Der Grund für die günstigen Mieten, die zwischen 20 und 30 Prozent unter der Marktmiete liegen, ist die Verwendung von Fördermitteln. Diese seien nämlich an die Deckelung der Mieten gekoppelt, wie Gerold Pinter, Gründer und Geschäftsführer Wohninvest, erklärt.
Die Mieter sind aber nicht die Einzigen, die von diesem Modell profitieren. Die Anleger, die in der Regel keine zugewiesene Wohnung, sondern je nach Kapitaleinlage einen entsprechenden Anteil an der Immobilie erwerben, können sich über ein steueroptimiertes Investment freuen. So werden beim Bauherrenmodell die Baukosten über 15 Jahre verkürzt und nicht, wie bei Immobilien sonst üblich, 67 Jahre abgeschrieben. „Dadurch entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften, wie etwa den Mieteinnahmen, gegengerechnet wird“, erklärt Pinter. Werbungskosten können ebenfalls sofort abgeschrieben werden; weiters ist der Investor vorsteuerabzugsberechtigt. „Je höher die Steuerstufe, desto höher auch der zu erzielende steuerliche Effekt“, sagt Hingsammer.
Er nennt noch weitere Vorteile für jene, die in ein solches Modell investieren: Indexierte Mieteinnahmen würden einen wirksamen Inflationsschutz bieten, das Leerstandsrisiko werde dank des gemeinsamen Mietenpools reduziert. Hinzu käme eine langfristig solide Rendite. Und auch der Umwelt kommen Bauherrenmodelle zugute, werden doch Bestandsobjekte auf den neuesten Stand der Technik gebracht und damit sowohl der Bodenverbrauch als auch die Umweltauswirkungen verringert. Ein „nachhaltiges Paradebeispiel für Public Private Partnership“, wie Hingsammer und Pinter diese Investmentform bezeichnen.
Neue Projekte in der Pipeline
Trotz dieser Win-win-Situation für Mieter wie Investor, haben sich Letztere zuletzt ein wenig in Zurückhaltung geübt. „Angesichts der Krisen der letzten Zeit sind sie bei langfristigen Investments etwas verunsichert“, sagt Pinter. Allerdings scheint die Zuversicht nach und nach wieder zurückzukehren: „Seit dem ersten Quartal nimmt das Interesse wieder zu“, erzählt Hingsammer. So sei im März beispielsweise ein weiteres Projekt in Graz, und zwar in der Puchstraße, platziert worden. Weitere Projekte, wie die Baumstadt in Wien-Floridsdorf, befinden sich in der Pipeline. Gleiches gilt etwa mit Projekten am Währinger Gürtel in Wien, in Steyr und im steirischen Eibiswald für die Wohninvest. Gerade angesichts des gesellschaftlichen Mehrwerts, etwa im Hinblick auf die Schaffung von hochwertigem und leistbarem Wohnraum, sollte der Staat das Modell ein wenig forcieren, so die beiden.
Zugang zu Förderung
Ein erster Schritt in diese Richtung sei mit der Verlängerung des Durchrechnungszeitraums für den Totalgewinn gemacht, heißt es unisono. „Anleger, die in ein Bauherrenmodell investiert haben, mussten damit bisher binnen 25 Jahren einen steuerlichen Totalgewinn erzielen“, sagt Pinter. Nun sei geplant, diese Frist auf 30 Jahre auszudehnen. „Wir erwarten die entsprechende Verordnung in wenigen Wochen“, ergänzt Hingsammer. Ebenfalls sinnvoll wären Pinter zufolge ein leichterer Zugang zu Förderungen oder die Möglichkeit, bereits während der Förderdauer parifizieren zu können.
Auf einen Blick
Das Steuerrecht unterscheidet zwischen zwei Modellen, nämlich dem „kleinen“ und dem „großen“ Bauherrenmodell. Bei Ersterem beteiligt man sich an einem fast fertigen Projekt, bei Zweiterem gehen Investoren bereits in der Entwicklungsphase an Bord und müssen sich aktiv in die Entwicklung und Abwicklung des Projektes einbringen sowie das finanzielle Baurisiko tragen. Darüber hinaus gibt es noch das Bauherrenmodell Plus, welches es aus Förderungsgründen derzeit nur in der Steiermark gibt: Dabei investiert der Anleger in eine konkrete Wohnung, ist aber dennoch Miteigentümer einer geförderten Wohnimmobilie.