Rekordwert bei Fertigstellungen in Wien, Brownfield gewinnt an Bedeutung.
Erstmals seit vielen Jahren ist die Nachfrage am österreichischen Logistikimmobilienmarkt rückläufig und die spekulative Flächenerrichtung stagniert. „Aktuell befindet sich der Logistikmarkt in einer Konsolidierungsphase“, sagt Daniel Pfeiffer, Teamleiter Logistik bei CBRE. Dem jüngsten Bericht zufolge haben sich viele Nutzer in den vergangenen Jahren Logistikflächen gesichert, für die sie derzeit keinen oder nur wenigen Bedarf haben und daher nach flexiblen Zwischenlösungen suchen. Diese Situation habe zu einem Parallelmarkt geführt, auf dem temporär Bereiche zur Untermiete auf bestehenden Logistikflächen angeboten werden. „Alternative Nutzungsvereinbarungen sind in den letzten Monaten auf dem Markt vermehrt aufgetaucht“, weiß Pfeiffer, und erwähnt, dass diese kurzfristig auch die Vermieter der Neubauflächen unter Druck setzen. Aber: „Die Nachfrage wird deutlich spürbar zurückkehren.“
EU-Taxonomie wirkt
Über Abriss und Neuerrichtung auf bestehenden Logistikflächen gab es zwar immer wieder Diskussionen, aber – aufgrund der nach wie vor guten Mieten – kaum konkrete Projekte. Laut dem CBRE-Bericht werde sich dies mit dem Ausbau der EU-Taxonomie verändern: Altbestände werden revitalisiert oder abgerissen, um an denselben Standorten moderne Logistikflächen zu errichten. „Es wird immer schwieriger, neue Flächen für Logistikimmobilien zu sichern“ erklärt Pfeiffer. Daher sei der Umstieg auf die sogenannten Brownfields (Industriebrachen) in A-Lagen ein „Zukunftskonzept“. Rund 480.000 m² Logistikflächen sollen heuer am Logistikmarkt in Wien und Umgebung fertiggestellt werden.
Rund 480.000 m² Logistikflächen sollen im Laufe des Jahres 2024 am Logistikmarkt Wien – also in und um Wien – fertiggestellt werden. Das sein ein absoluter Rekordwert. Bis Ende des Jahres 2024 sollte der Gesamtbestand am Wiener Logistikmarkt bei rund 3,9 Millionen m² liegen. Nur etwa 20.000m² der Logistikflächen werden aktuell von Eigennutzern errichtet, der Großteil sind spekulative Flächen wie etwa der Logistikpark Kottingbrunn von Garbe, der MLP Business Park im 22. Bezirk oder der Logistikcampus Ebergassing der DLH.
„Der Verwertungsgrad der für Fremdnutzer errichteten Flächen liegt aktuell bei rund 40%. „Nach einem sehr guten Jahr 2023, in dem rund 270.000m² Logistikflächen vermietet wurden, erwarten wir 2024 eine temporäre Trendumkehr und mit rund 180.000m² eine niedrigere Vermietungsleistung als im Vorjahr“, weiß Pfeiffer. Damit ist in Österreich ein Trend angekommen, der in anderen europäischen Ländern bereits 2023 evident war. Erstmals werde die Fertigstellungsleistung den Flächenumsatz übersteigen.
Die Spitzenmieten am Wiener Logistikmarkt liegen aktuell bei 6,95 Euro/m²/Monat, diese sollte bis Jahresende noch leicht ansteigen auf rund 7,10 Euro/m²/Monat. Das Mietwachstum wird von der gedämpften Nachfragesituation sowie vom vermehrten Angebot gebremst. Die Grundstückpreise für Logistik- und Gewerbeflächen in und um Wien stagnieren auf einem hohen Niveau zwischen 140 Euro/m² und EUR 730 Euro/m². (red.)