Mieter gegen Eigentümer: Wer sind nun die Bösen?

Die Sperre eines Wiener Zinshauses erklärt, warum Mieter bei Vermietern böse Absicht vermuten, und wie Eigentümer dann selbst in der Klemme sitzen.

Es war Mittwoch, der 10. April 2014. In der Wiener Hausverwaltung Moeller Real arbeitete Geschäftsführerin Eva Maria Gschwandner telefonisch eine Liste mit elf Namen ab. Der Inhalt der Gespräche mit den bis dahin ahnungslosen Mietern war immer der gleiche und lautete etwa so: Bitte erscheinen Sie unverzüglich in Ihrer Wohnung. Das Wohnhaus in der Alserbachstraße 25 ist einsturzgefährdet und wird gesperrt. Packen Sie das Nötigste zusammen und verlassen Sie das Haus.

Das war vor fast vier Monaten. Der vierstöckige Altbau im Innenstadtbezirk Alsergrund steht seither leer. Doch die Stille auf den Gängen täuscht. Ruhe ist zwischen Hausverwaltung und Eigentümer einerseits, und den Mietern auf der anderen Seite nämlich nicht eingekehrt. Angeheizt von der durch einen Polizei-Großeinsatz ausgelösten öffentlichen Diskussion über mutmaßliche Spekulationshäuser haben einige der Bewohner den Verdacht, dass der Besitzer des alten Gemäuers ein böses Spiel mit ihnen treibt, sie lieber früher als später aus dem Gebäude drängen will.

Der Eigentümer hingegen, der Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Gerichtssachverständige Wolfgang Adler, sieht das Haus als eine Art liegenschaftlichen Totalschaden. Die hohen Kosten für die Sanierung, so steht es sinngemäß in einem von ihm beauftragen Gutachten, würden ihn in den Bankrott treiben. Wo liegt nun die Wahrheit?

Lösung: Abbruch. Für Außenstehende hängt ihre Interpretation davon ab, welche Seite man befragt. Beide haben gute Argumente. Ein eben solches im Sinne der Mieter ist: In der dicken Akte der Baupolizei (MA37) liegt ein Antrag Adlers auf Erteilung eines Abbruchauftrags für das gesamte Gebäude. Das sagt bei Kenntnis der Rahmenbedingungen einiges aus. Das Haus, um das es geht, steht inmitten einer Schutzzone. In solchen Regionen müssen Eigentümer – unabhängig vom Verhältnis mit den Mietern – die Baubehörde fragen, ob sie das betroffene Gebäude schleifen dürfen. Hierfür gibt es zwei Wege.

Erstens: Man ersucht um eine Abbruchbewilligung. Zum Beispiel deshalb, weil die Sanierung des Gebäudes nicht mehr wirtschaftlich ist. Stimmt die Behörde zu, ist der Eigentümer dazu verpflichtet, den Mietern Ersatzwohnungen zu beschaffen. Zweitens: Die Behörde erteilt einen Abbruchauftrag, weil das Objekt, direkt formuliert, ein Sicherheitsrisiko darstellt. Ergeht so ein Auftrag, ist der Eigentümer aus dem Schneider. Ersatzleistungen für die Mieter sind dann nicht vorgesehen. Und einen eben solchen Bescheid will Adler nun bei der MA37 erwirken. Man kann also schließen: Das Interesse an einer schonenden Lösung für die Mieter scheint enden wollend. Adler selbst wollte sich dazu nicht äußern, bestätigte jedoch über seinen Anwalt die Existenz dieses Antrags.

Auffällig ist, dass der Eigentümer (und seine Vertreter) auf das Wort „Spekulation“ ziemlich gereizt reagieren. Hausverwalterin Eva Maria Gschwandner bezeichnete bereits das Äußern eines entsprechenden Verdachts als „Frechheit“. Einem Journalisten der Alsergrunder „Bezirkszeitung“, die ebenfalls über die Sperre des Gebäudes berichtet, drohte sie sogar mit einem anwaltlichen Einschreiten wegen Ruf- und Kreditschädigung, sollte dieser das Wort Spekulation im Zusammenhang mit der Ausweisung der Mieter auch nur in den Mund nehmen. Fast so, als wäre Spekulation eine Straftat.

Dabei können die (ehemaligen) Bewohner des Hauses – unter ihnen befinden sich Ärzte, Ingenieure und Unternehmer – ihr Misstrauen gut begründen. Die Geschichte ihres Auszugs ist die Geschichte einer Reihe von Ungereimtheiten.

Begonnen hat sie diesen Februar, als ihnen die Hausverwaltung im Zuge einer Mieterversammlung mitteilte, das Gebäude solle saniert, das Dachgeschoß ausgebaut werden. Im Zuge der Vorarbeiten stellte einer von Adlers Gutachtern jedoch fest, dass das Fundament des Hauses, das vor über 100 Jahren auf Eichenpfählen errichtet worden war, im Laufe der Zeit verfault ist. Schlussfolgerung: Einsturzgefahr.

Die Mieter erinnern sich daran, dass am 10. April von einer Haussperre durch die Baupolizei die Rede war. Im Rathaus hört man heute auf Nachfrage eine andere Version. Das Gebäude, so ein Sprecher, sei nicht durch die MA37, sondern durch den Eigentümer selbst gesperrt worden. Die Behörde wäre lediglich zur Unterstützung vor Ort gewesen. Das Räumen eines Hauses ist also auch auf Basis privater Gutachten möglich, der Interpretationsspielraum also entsprechend breit. Steht im Gutachten das, was sich der Auftraggeber wünscht, handelt ein Eigentümer in so einem Fall – höflich formuliert – dreist. Ist das Gutachten objektiv, kann man die Sperre nur als verantwortungsvoll bezeichnen.

Ein weiteres Argument aus Sicht der Mieter ist das Verhalten des Eigentümers nach der Sanierung der Fundamente. Unmittelbar nach der Haussperre und dem Austausch der Schlösser – den Mietern wurden Notquartiere der Stadt angeboten – pumpte eine Spezialfirma Unmengen von Beton in jene Hohlräume, in denen einst die Holzpfähle standen. Das Gerüst am Haus konnte entfernt, die 30er-Zone vor dem Haus, sie war zum Schutz vor Erschütterungen erlassen worden, aufgehoben werden. Die Rückkehr der Mieter ist dennoch nicht erlaubt.

Widerstand. Den heftigsten Widerstand leistete bisher Karl Vincenz, der nach eigenen Angaben etwa seit 30 Jahren in der Alserbachstraße 25 wohnt und für seine 65-Quadratmeter- Wohnung 180 Euro im Monat bezahlt. „Ja, das Klo ist zwar am Gang, aber mich stört das nicht, ich fühle mich hier wohl.“ Vincenz glaubt, dass der Eigentümer die Mieter vor allem deshalb lieber früher als später hinaus haben möchte, weil mit den Kategorie-D-Wohnungen nichts zu verdienen ist. Er will jedenfalls alle rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um im Haus bleiben zu können.

Das ist die eine Seite, die der Mieter. Über die andere liest und hört man in den Medien selten, weil sie nicht immer dem Stereotyp des von niederen Motiven geleiteten Immobilienhais entspricht. Tatsächlich ergaben die Recherchen zum Fall nämlich auch gute Argumente dafür, dass der Eigentümer gar nicht anders kann. Es scheint fast so, als hätten Gesetzgeber und Behörden kein Interesse daran, die Sphären von Eigentümern und Mietern kompatibel zu machen.

Aus dem Grundbuch geht hervor, dass das Haus Alserbachstraße 25 eine Art Familienerbstück ist. Entsprechend dem niedrigen Ausstattungsstandard sind die überwiegend alten Mietverträge nicht gerade das, was man aus Sicht des Vermieters als wirtschaftlich beschreiben könnte. Das allein ist jedoch noch nicht das Problem.

Ursprünglich hatte Adler geplant, durch die Sanierung inklusive Dachgeschoßausbau mit Neumietern jene Wohnungen in gewissem Sinne quersubventionieren zu können, die kaum Erträge liefern. Das zerstörte Fundament und die Notsanierung (Kosten: 100.000 Euro) machten ihm dabei einen Strich durch die Rechnung. Tatsächlich sagen die Gutachter heute, dass die dauerhafte Benutzbarkeit des Hauses nach wie vor nicht gegeben ist. Dies wäre nur durch weitere, viel tiefgreifendere Maßnahmen möglich. Geschätzte Kosten dafür: zweieinhalb Millionen Euro.

Rechnung geht nicht auf. Dem gegenüber stehen aktuell jedoch nur Mieterträge in bescheidenem Ausmaß. 2876 Euro monatlich betrugen die Einnahmen bis zum Tag der Sperre. Ein Betrag, mit dem die nötige Investition wirtschaftlich selbst bei fahrlässiger Investitionsplanung nicht darstellbar ist. Zwar gibt es theoretisch die Möglichkeit, zur Finanzierung notwendiger Erhaltungsarbeiten und über den Zeitraum von zehn Jahren auch die Mieten zu erhöhen. Allerdings wäre allein dieser Zuschlag (14 Euro pro Monat und Quadratmeter) in der Alserbachstraße höher, als am freien Markt für vergleichbare Wohnungen erzielbar ist. Die Wohnungen wären praktisch unvermietbar. Was also tun?

Der von Adler gewünschte Auftrag zum Abbruch wird so wohl nicht ergehen. Zu groß, das sagt ein erfahrener Immobilienanwalt, der namentlich nicht genannt werden will, ist die Furcht der Politik vor Schlagzeilen, dass der Magistrat den ersatzlosen Abriss bewohnter Zinshäuser anordnet. Die von den Mietern geforderte Verpflichtung zur Sanierung des Hauses ist jedoch auch kaum durchzusetzen. Der Oberste Gerichtshof verpflichtete die Baubehörde nämlich in mehreren Grundsatzentscheidungen dazu, bei der Erteilung solcher Aufträge maßvoll zu sein. Was bedeutet: Treibt ein solcher Auftrag den Eigentümer in den Ruin, dann ist er nicht auszusprechen.

Als letzte Variante sieht die Hausverwalterin eine Sanierung mit Fördermitteln der Gemeinde. „Ist das nicht möglich, wird der Eigentümer wohl verkaufen müssen.“

Zinshaus In Zahlen

180 Euro
Höhe der monatlichen Miete von Karl Vincenz in der Alserbachstraße.

2876 Euro
Monatlicher Mietertrag des Eigentümers für das gesamte Haus.

2,5 Mio. Euro Geschätzte Kosten für eine Sanierung des gesamten Gebäudes.

Der Fall in Kürze

Das Haus Alserbachstraße 25 ist seit April gesperrt. Laut Eigentümer besteht Einsturzgefahr. Eine (Not-)Sanierung der Fundamente wurde vorgenommen, dennoch sei das Haus derzeit nicht bewohnbar.

Die Mieter vermuten, dass sie der Eigentümer aus dem Gebäude drängen will.

Der Eigentümer hingegen gibt an, dass eine echte Sanierung des Hauses mit den derzeitigen Mieteinnahmen wirtschaftlich nicht machbar ist. Tatsächlich lieferte das Haus bis zu seiner Sperre im Monat nicht einmal 3000 Euro an Erträgen. Dem stünden nötige Investitionen in der Höhe von 2,5 Mio. Euro gegenüber.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 03.08.2014)