Nach jahrelangen Querelen ist der Streit um die Erhaltung der Therme beigelegt - nicht ohne neue Fragen aufzuwerfen.
Wien. Die Wohnrechtsnovelle 2015 wurde kürzlich im Nationalrat beschlossen. „Diesem Namen wird sie nicht wirklich gerecht“, meint Daniel Richter, Immobilienrechtsanwalt bei Dorda Brugger Jordis. Auf ein transparentes, einheitliches Mietrecht müssen die Österreicher weiter warten. In zwei Punkten ist es jedoch zu einer Einigung gekommen: Die Erneuerung einer Therme zahlt künftig der Vermieter. Und Eigentümer von Wohnungen, zu denen ein Kellerabteil oder eine Dachterrasse gehört, haben künftig mehr Rechtssicherheit.
Der Teufel steckt wie immer im Detail: Geht eine Heiztherme kaputt, muss sie der Vermieter erneuern. Für die jährliche Wartung ist der Mieter zuständig. Wenn dieser die regelmäßige Wartung verabsäumt und die Therme vorzeitig kaputtgeht, muss der Vermieter sie dennoch erneuern – er kann dann allerdings Regressansprüche gegen den Mieter geltend machen. „Das ist aber eine Frage der Beweisbarkeit“, sagt Richter.
Gilt nicht für alle Mieter
Die neue Bestimmung gilt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau) und im Teilanwendungsbereich (frei finanzierter Neubau). Etwaige Klauseln in Mietverträgen, dass der Mieter für die Erneuerung der Therme zuständig ist, sind damit unwirksam.
Nur in einem Punkt ist der Gesetzgeber den Vermietern entgegengekommen: Hat ein Mieter eine günstige Wohnung ohne Therme angemietet und selbst ein Gerät eingebaut, ist der Vermieter nicht für dessen Erhaltung zuständig, da der Mieter im Gegenzug in den Genuss einer geringeren Miete kommt, berichtet Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI).
Die Regierungsvorlage hatte eine Erhaltungspflicht des Vermieters auch in solchen Fällen vorgesehen, im parlamentarischen Beratungsprozess ist diese Bestimmung aber entschärft worden. Auch steht Mietern, die ein defektes Gerät bereits auf eigene Kosten haben austauschen lassen, kein rückwirkender Ersatzanspruch zu (lediglich beim Auszug können sie in den ersten zehn Jahren einen Teil ihrer Kosten zurückerhalten).
Damit seien keineswegs alle Unklarheiten beseitigt, meint Christian Marth, Partner bei Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte. Denn der Gesetzgeber greife einseitig zugunsten des Mieters in Verträge ein, ohne zu berücksichtigen, ob vereinbart ist, dass der Mieter Erhaltungspflichten übernimmt, dafür aber eine Gegenleistung bekommt. Probleme könnten sich auch bei gewerblichen Mietern ergeben (im Vollanwendungsbereich gelten die Bestimmungen auch für diese), wenn der Mieter bestimmte höherwertige Thermen benötige und der Vermieter nur bereit sei, ein Gerät einzubauen, das den gesetzlichen Bestimmungen entspricht.
Der zweite Punkt der Wohnrechtsnovelle 2015 war eigentlich gar nicht strittig. Der ÖVI klagt, dass er dennoch nur durch einen politischen Kuhhandel möglich geworden sei: „Tausche Erhaltungspflicht der Therme gegen Rechtssicherheit im Wohnungseigentum“, formuliert ÖVI-Präsident Georg Flödl. Künftig gilt jedenfalls: Kellerabteile, Gärten und Autoabstellplätze, die eindeutig einer bestimmten Wohnung zugewiesen sind, müssen nicht zwingend im Grundbuch eingetragen sein, um zur Wohnung zu gehören.
Keller gehört zu Wohnung
In Häusern, in denen jeder Wohnung exakt ein Kellerabteil oder ein Parkplatz zugewiesen sei, sei das ohnehin nie ein Problem gewesen, erzählt Richter. Anders sehe es aus, wenn eine grundsätzlich allgemein zugängliche Dachterrasse nur einer bestimmten Wohnung zugeordnet ist. Deren Eigentümer hatte bisher nicht die Sicherheit, dass ihm die Terrasse tatsächlich gehört.
Was Kellerabteile betrifft, so wird künftig die Übertragung von einem Wohnungseigentümer an einen anderen leichter, stellt Marth fest. Das kann man künftig jedenfalls tun, ohne die Zustimmung aller anderen Miteigentümer einholen zu müssen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 22.12.2014)
