Heuer dürften die Wohnungspreise in Dänemarks Hauptstadt abermals zweistellig zulegen nach einem Anstieg um 40 Prozent in den letzten vier Jahren.
In der dänischen Hauptstadt kostet eine Wohnung heutzutage mehr als vor dem Platzen der jüngsten Blase am Immobilienmarkt im Jahr 2008. Und ein Ende der Preisrally ist nicht abzusehen. Der Preis einer Wohnung in Kopenhagen dürfte in diesem Jahr um elf Prozent zulegen, nach einem Anstieg von etwa acht Prozent 2014, erwartet Nykredit A/S, Dänemarks größte Hypothekenbank.
Der Immobiliensparte von Danske Bank A/S zufolge liegen die Preise nun mehr als drei Prozent über ihrem Höhepunkt vom Jahr 2006. Damals hatten ähnliche Exzesse einen Zusammenbruch am Häusermarkt verursacht, der die dänische Wirtschaft in ihre schlimmste Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg abrutschen ließ. Nykredit schätzt, dass die Wohnungspreise in Kopenhagen im Laufe der letzten vier Jahre um mehr als 40 Prozent in die Höhe geschossen sind. Diese Entwicklung ist der Bank zufolge gemeinsam mit einigen spekulativen Käufen noch nicht gebauter Objekte ein “Warnsignal”, das niemand ignorieren sollte.
Hohe Bruttoschuldenlast der Dänen
Die Gefahr sei besonders groß für stark verschuldete Käufer, erklärt Joachim Borg Kristensen, Häusermarkt-Ökonom bei Nykredit in Kopenhagen telefonisch gegenüber Bloomberg. “Das ist das Hauptrisiko.” Eine Bruttoschuldenlast von etwa dem Dreifachen der verfügbaren Einkommen - ein Rekord in den wohlhabenden Ländern der Welt - macht die Dänen besonders anfällig für plötzliche Veränderungen beim Wert ihrer Vermögenswerte.
Zu den Verzerrungen am dänischen Häusermarkt kommen die rekordniedrigen Zinsen hinzu. Die Zentralbank hat in diesem Jahr eine beispiellose Runde an Maßnahmen eingeleitet, um die Anbindung der Krone an den Euro zu verteidigen. Bei den Refinanzierungsgeschäften in dieser Woche konnten Hauseigentümer Kredite, gedeckt von einjährigen Hypothekenanleihen, zu 0,39 Prozent erhalten. Mit dreijährigen Anleihen unterlegte Kredite wurden zu 0,53 Prozent refinanziert. Die Dänen können sich eine 30-jährige Hypothek mit einem Satz von 2,5 Prozent sichern, was dem Kupon entspricht, den die Bundesregierung für ihre Staatsanleihen mit 30 Jahren Laufzeit bietet.
Einkommen legten um 20 Prozent zu
Nykredit verweist allerdings auf eine Reihe von Indikatoren, die gegen eine neue Immobilienblase sprechen. Im Jahr 2006 gab es im ganzen Land aufgeblähte Preise, die ein nicht tragbares Niveau erreichten. Heute ballen sich die höheren Preise in Kopenhagen, wo ein demographischer Wandel die Nachfrage weiterhin stützt, erklärt Kristensen. Darüber hinaus merkt er an, dass in den Gebieten mit starken Preiszuwächsen die Einkommen am stärksten gestiegen sind, was den Wohnraum weiter erschwinglich macht.
In Kopenhagen verdienen die Einwohner durchschnittlich etwa 20 Prozent mehr als noch 2006, schätzt Kristensen. Im Rest des Landes liege der Einkommenszuwachs bei weniger als 15 Prozent. Es gebe “eine Reihe guter Gründe, warum die Preise jetzt steigen”, sagt er. Schätzungen von Nykredit zufolge werden die Wohnungspreise in Kopenhagen in 2016 um neun Prozent und im darauf folgenden Jahr um etwa sechs Prozent zulegen.
“Das gegenwärtige Niveau ist noch immer tragfähig”, erklärt Kristensen. “Wenn die Preise aber weiter um mehr als zehn Prozent pro Jahr steigen, dann wird das zu viel sein.”
(Bloomberg)