Die Büromärkte in den Top-Fünf-Standorten Deutschlands zeigten sich in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres sehr robust.
Die gute Konjunktur hat den fünf Top-Bürostandorten Deutschlands im ersten Quartal 2017 neuen Schwung verliehen. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des aktuellen Jahres 848.000 Quadratmeter an Bürofläche vermietet, das sind 6,5 Prozent mehr als im ersten Quartal 2017. Das geht aus einem aktuellen Büromarktbericht des Immobilienberaters CBRE hervor.
Zu dem guten Ergebnis haben insbesondere Hamburg und München beigetragen. In Hamburg stieg die Neuvermietungsleistung um 53 Prozent auf 164.000 Quadratmeter, in München auf 262.400 Quadratmeter, was einem Plus von 36 Prozent entspricht.
Berlin (200.100m2), Düsseldorf (111.400m2) und Frankfurt (110.100m2) hingegen sahen einen geringeren Flächenumsatz als noch im Jahr zuvor. Beliebtester Bürostandort Deutschlands war im ersten Quartal München, das Berlin auf den zweiten Platz verdrängte.
TMT-Sektor vorn
Mit gut 19 Prozent am Gesamtflächenumsatz trug der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie) weiterhin einen Großteil zum Umsatzergebnis bei. Insbesondere in München (28%) und Frankfurt (20,5%) trieben Unternehmen dieses Sektors den Umsatz. Am Düsseldorfer Markt entfielen 17 Prozent auf den TMT-Sektor, der dort hinter dem Finanzsektor zurück blieb, der unter anderem durch zwei großvolumige Abschlüsse ein Drittel des Umsatzes ausmachte. Im Mittel der Top 5-Standorte entfielen gut neun Prozent auf den Finanzsektor. Die Öffentliche Hand war mit gut 15 Prozent des Gesamtvolumens ebenfalls ein wichtiger Umsatztreiber, darunter die Eigennutzung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Berlin, die mit über 47.000 Quadratmetern den größten Abschluss im ersten Quartal darstellte.
Leerstand rückläufig
Gleichzeitig ging der Anteil leer stehender Büroflächen am Gesamtbestand an allen Standorten zurück. In absoluten Zahlen verringerte sich der Leerstand um mehr als 17 Prozent auf 4,2 Mio. Quadratmeter. In München und Berlin liegen die Leerstandsraten bei nur noch 3,7 bzw. 4,2 Prozent – was laut CBRE zu wenig ist, um eine gesunde Fluktuation im Markt zu gewährleisten und Unternehmen Standortverlagerungen und Flächenexpansionen zu ermöglichen.
Auch der Hamburger Markt ist nah an dieser Schwelle – hier stehen lediglich noch 5,3 Prozent des Bestandes leer. Da hochwertiger Büroraum vor allem in den bevorzugten Innenstadtlagen der Großstädte knapp wird, setzt sich der Nachfragetrend der Nutzer nach modernen und effizienten Flächen in den citynahen Teilmärkten weiter fort.
In den meisten der Top Fünf-Standorte stiegen im ersten Jahresviertel auch die Fertigstellungsvolumina wieder an. Insgesamt kamen mit gut 216.000 Quadratmetern beziehungsweise einem Plus von 55 Prozent an neuen oder kernsanierten Flächen in den ersten drei Monaten dieses Jahres deutlich mehr auf den Markt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Vor allem in München und Berlin wurden mit jeweils über 70.000 Quadratmeter viele Flächen fertiggestellt – die jedoch nur teilweise die angespannte Angebotssituation entlasten. In Berlin waren lediglich 24 Prozent der Flächen zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch am Markt verfügbar, in München immerhin 34 Prozent. Infolgedessen, sowie durch die projektierten Flächen, kann der Nachfrageüberhang zwar etwas abgemildert, jedoch nicht abgebaut werden.
Spitzenmieten in Aufwärtsbewegung
Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage vor allem nach hochwertigen, modernen Büroflächen zog das Mietpreisniveau in den Spitzenlagen der Topstandorte auch im ersten Jahresviertel weiter an. Frankfurt ist mit einer nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete von 39,50 Euro pro Quadratmeter zwar der einzige Topstandort ohne Steigerung zum Vorjahr, dennoch weiterhin der teuerste. Der stärkste Anstieg wurde mit einem Plus von zehn Prozent auf 27,50 Euro pro Quadratmeter in Berlin verzeichnet.
Die gewichtete Durchschnittsmiete, die die Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate berücksichtigt, zeigte ein etwas uneinheitlicheres Bild. Während sie in Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt etwa auf Vorjahresniveau verblieb, verzeichnete der Berliner Markt mit einem Plus von knapp sieben Prozent eine noch deutlichere Steigerung als zum Jahresende 2016. Lediglich in München sank die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 3,6 Prozent, da vor allem in den vergangenen Quartalen mehrere großflächige Abschlüsse in Stadtrand- und Peripherielagen sowie Anmietungen preissensibler Nutzer – wie zum Beispiel der Öffentlichen Hand – in einfacher ausgestatteten Immobilien abgeschlossen wurden. In guten Häusern in Toplagen aber steigen die Mietpreise weiter; jedoch ist hier das Angebot derart verknappt, dass weniger Abschlüsse getätigt werden können.
Ausblick: Workplace-Strategien
„Die deutsche Wirtschaft befindet sich weiter im Aufschwung, mit positiven Impulsen für den Vermietungsmarkt. Insgesamt ist zu erwarten, dass sich der Büroflächenumsatz in den Top Fünf-Standorten in etwa auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts bewegen dürfte. Vor dem Hintergrund steigender Mietpreise und eines sich stetig verknappenden Angebots achten Nutzer verstärkt auf Flächenoptimierung und Flächeneffizienz im Rahmen einer Workplace-Strategie, um trotz Personalaufbaus keine Flächenvergrößerung auf sich nehmen zu müssen“, meint Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.