In der Nachbarwohnung wurde eine laute EDV-Anlage in Betrieb genommen. Kann trotz des im Mietvertrag geregelten Ausschlusses eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden?
Die Freude über den computer-affinen Nachbarn ist verflogen seitdem er eine so große EDV-Anlage in Betrieb genommen hat, dass permanent ein deutliches „Brummgeräusch“ in der Wohnung hörbar ist. Nicht nur, dass dieser Lärm tagsüber störend und nervig ist, kann der betroffene Nachbar in der Nacht kaum noch schlafen. Steht in diesem Fall ein Mietzinsminderungsanspruch zu? Falls ja, kann trotz des im Mietvertrag geregelten Ausschlusses eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden?
Angesichts der Tatsache, dass bei der Miete einer Wohnung auf die Mietzinsminderung im Voraus nicht verzichtet werden kann, steht, sofern Mietzinsminderungsgründe vorliegen, trotz des im Mietvertrag festgehaltenen Ausschlusses, das Recht auf Mietzinsminderung zu.
Gemäß § 1096 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) tritt für den Fall, dass ein Vermieter seinem Mieter den Bedingungen Gebrauch der Mietwohnung nicht oder nicht in vollem Ausmaß gewährt, ex lege eine Mietzinsminderung ein – dies unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden an der Gebrauchsbeeinträchtigung trifft oder nicht.
Im Hinblick auf die Tatsache, dass aufgrund der beschriebenen Lärmbelästigung, die von der EDV-Anlage des Nachbarn ausgeht, die ungestörte Benützung der Mietwohnung nicht mehr möglich ist und dadurch der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt ist, kommt gemäß § 1096 ABGB das Recht zur Mietzinsminderung zu – und zwar vom Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung.
Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien hat in einem Fall, in welchem in einer Mietwohnung ein deutlich hörbares und das Einschlafen hindernde Brummgeräusch einer in Betrieb genommenen EDV-Anlage wahrnehmbar war, entschieden, dass dieses eine Mietzinsminderung in Höhe von 20 Prozent des Bruttomietzinses im Zeitraum des Auftretens dieser Lärmbelästigung rechtfertigt.
Auch wenn Betroffene sich an dieser Entscheidung orientieren können, wäre zu beachten, dass das Ausmaß einer Mietzinsminderung stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängt. Es ist daher davon abzuraten, dem Vermieter künftig einen (Ihrer Einschätzung nach gerechtfertigten) verminderten Mietzins zu zahlen, da der Vermieter eine Mietzins- und Räumungsklage einbringen könnte. Vielmehr sollte weiterhin der vorgeschriebene Mietzins bezahlt werden, jedoch ausdrücklich unter Vorbehalt. In der Folge kann – falls erforderlich – eine Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses einbringen.
Als ersten Schritt sollte der Vermieter jedoch schriftlich von der Lärmbelästigung in Kenntnis gesetzt und zur Beseitigung der Lärmquelle aufgefordert werden. Bei dieser Gelegenheit sollte festgehalten werden, die bereits zu viel bezahlte Miete zurückzufordern und die weiteren Mietzinszahlungen nur unter Vorbehalt zu zahlen.
Rechtsanwältin Olivia Eliasz, Immobilien- und Arbeitsrechtsexpertin, Northcote.Recht, www.northcote.at