Ruhige Refugien mit Fuchs, Hase und Stadtanbindung.
Sie sind der Gegenentwurf zur Villa am See oder dem Chalet im Ski-Hot-Spot: Bei Land- und Herrenhäusern geht es um den leisen Luxus, der zurückgezogen gelebt wird – ganz ohne Nachbarn und Nachtleben. Was nicht heißt, dass die einstigen Jagdschlösser, Vierkanthöfe oder alten Mühlen nicht auch mit gewissen Insignien und Statussymbolen daherkommen, nur sind das eben andere.
Dazu können antike Kachelöfen und Kamine, das Gmundener Porzellan und die Silberleuchter genauso gehören wie schwere Holzvertäfelungen, ein alter Gewölbe-Weinkeller oder ein Range Rover in der Garage.
Und auch in Sachen Lage dürfen die „Grünruhe- und Alleinlagen“ bei aller Liebe zur Idylle nicht am absoluten Ende der Welt liegen, wenn sie noch als luxuriöse Domizile im Grünen vermittelbar sein sollen. Eine Stunde Fahrtzeit von einer der großen Städte nehmen die Käufer solcher Liegenschaften noch in Kauf, danach wird die Luft allerdings deutlich dünner, wie Fridolin Angerer, Experte für den Bereich Forst, Jagd und Schlösser bei Spiegelfeld Immobilien weiß.
„Bis zu einer Entfernung von 65 bis 70 Kilometern fährt man fallweise auch am Abend noch ins Theater oder die Oper. Wenn es aber über 100 sind, verabschiedet man sich mit einem solchen Wohnsitz wirklich von dem Kulturangebot einer Großstadt“, kennt er die Realität.
Neue Nutzer dank W-Lan
Und die Nutzung als Wohnsitz – statt nur als Wochenend-, Feiertags- oder Sommerfrische-Domizil – nimmt durch die geänderten Arbeitswelten inzwischen zu, erklärt der Makler: „Das ist eine recht neue Erfahrung. Wer es sich richten kann, durch das W-Lan daheim nur mehr drei oder vier Tage am Arbeitsplatz in der Stadt sein zu müssen, kann sich da neue Wege suchen.“
Einen Boom löst diese neue Klientel im Segment der Jagd- und Herrenhäuser dennoch nicht aus. Vielmehr ist es in dieser Nische des Luxusimmobilienmarktes in den vergangenen Jahren eher ruhiger geworden, vor allem im Vergleich zu den Boom-Jahren nach der Lehman-Pleite, als die Jagd nach dem sicheren Betongold auch die ländlichen Anwesen zu begehrten Objekten machte. „Die Preise sind zwar nicht gesunken“, weiß Leo Hohla, geschäftsführender Gesellschafter von Stiller und Hohla in Salzburg, „aber der Behaltefaktor ist ein wenig länger geworden als noch vor zwei bis drei Jahren.“ Weshalb man heute eher zwei Jahre für die Vermarktung eines Anwesens einkalkulieren sollte, das seinerzeit noch innerhalb von sechs bis zwölf Monaten den Besitzer gewechselt hätte.
Guter Blick
Zu den wichtigsten Faktoren, um heute für Käufer attraktiv zu sein, gehören bei dieser Art von Liegenschaften, „dass das Haus stimmig und authentisch ist und einen guten Blick bietet“, so der Makler. Und für diese Authentizität sind die Käufer auch durchaus bereit, etwas zu tun, was anderswo im Luxussegment gar nicht in Frage kommt: Kompromisse zu machen. „Solche Häuser müssen nicht perfekt sein“, weiß Angerer. „Manche müssen gar nicht so herausgeputzt und etepetete sein, dürfen durchaus den Charme des Alters haben. Und wenn an manchen Stellen die Farbe abblättert oder eine neue Heizung nötig ist, ist das nicht so tragisch, solange das Haus eine warme, urige Atmosphäre hat und im Garten die Hirsche und Rehe stehen.“
Jäger und Pferdezüchter
Genügend Platz für die Hirsche und Rehe, aber auch für andere Tiere kann dabei ein durchaus entscheidendes Kriterium sein, wie Alexander Kurz, Inhaber der gleichnamigen Salzburger Realkanzlei, berichtet: „Viele wollen auf solchen Anwesen beispielsweise auch Pferde züchten und deshalb ein Stallgebäude dabei haben“, so der Makler. Außerdem sei das zum Haus gehörende Land ein immens wichtiger Faktor, denn wer sich für eine solche Idylle im Grünen entscheide, wolle definitiv keine Nachbarn sehen.
Run auf Jagden ist vorbei
Im Idealfall will man auch noch einen Wald oder eine Eigenjagd sein Eigen nennen können. Die Zeiten, als die darauf spezialisierten Makler lange Wartelisten mit Eigenjagdinteressenten pflegten, sind allerdings ebenfalls vorbei. „Dieser Run auf die Eigenjagden ist nicht mehr gegeben“, berichtet Hohla, und auch Kurz weiß, dass bei Eigenjagden heuer wieder genauer auf die Lage und den Preis geschaut wird. Und der kann sich hübsch aufsummieren, denn seit Kaiser Franz Josefs Zeiten muss ein Revier mindestens 115 zusammenhängende Hektar Wald aufweisen, damit man darin das Recht zur Jagd ausüben darf.
Was aber für einen Jäger, der beispielsweise auf Hirsche hofft, noch immer deutlich zu klein ist. „Eine gute Einheit sind 400 bis 500 Hektar“, weiß Angerer – und in diesen Größenordnungen spielen die Waldpreise, die sich seit einiger Zeit auf Rekordniveau halten, wiederum eine große Rolle.
Weiterhin hohe Waldpreise
Denn der Quadratmeter heimischen Waldes hat in der jüngeren Vergangenheit einen rasanten Preisaufschwung erlebt und das hohe Niveau dann gehalten. Konnte man um 2012 noch Wälder um unter einem Euro pro Quadratmeter erwerben, begannen die Preise vor fünf Jahren plötzlich zunächst auf 1,30 zu steigen, um dann vor zwei Jahren auf über zwei Euro pro Quadratmeter hinaufzuschnellen. Dort befinden sie sich immer noch, was die Kaufsummen für Eigenjadgen, Jagdgatter – das sind Jagden mit einem Zaun drumherum –, aber auch für den privaten Forst rund um ein Landhaus oder Jagdschloss entsprechend hoch hält. Dieser wird allerdings mittlerweile nicht mehr ungeschaut bezahlt, wie Angerer weiß: „Wer heute zwei Euro für seinen Wald bekommen möchte, muss sich genaue Prüfungen gefallen lassen“, berichtet er.
Bei dieser wird die Bonität – die Ertragsfähigkeit, abhängig von Alter und Art des Baumbestands, Erreichbarkeit für den Abtransport des Holzes und bei Eigenjagden auch von der Art des Wildes – von einem Förster, den der Interessent mitbringt, untersucht und in die Preisfindung einbezogen. „Das ist nicht mehr so wie noch vor drei bis vier Jahren, wo beispielsweise Nutzwald und Schutzwald – die unterschiedliche Preise haben – in Bausch und Bogen weggegangen sind“, sagt Angerer. (sma)
Landsitze
Sie bilden einen Nischenmarkt im Segment der Luxusimmobilien, der seine ganz eigenen Statussymbole und Qualitätskriterien hat. Zwar gilt das Mantra Lage, Lage, Lage auch hier ud die Nähe zur Stadt spielt eine entscheidend Rolle. Danach scheiden sich die Welten aber, und es geht um die Bonität des Waldes, die Anwesenheit von Rehen im Garten und/oder Hirschen im Jagdrevier. Und natürlich um die Abwesenheit von Nachbarn.
