2018 wurden die Abrissbestimmungen in Wien verschärft. Laut Immo-Branche könnte das weniger neue Wohnungen bringen.
Wien. Die Baubewilligungen in Wien befinden sich auf Rekordhoch, ebenso die Anzahl der Wohnungen in Fertigstellung. Doch könnte sich diese Dynamik in Zukunft deutlich abschwächen. Nicht etwa, weil die Nachfrage nach Wohnungen in der Bundeshauptstadt abflauen wird, sondern weil einige gesetzliche Bestimmungen für Unsicherheit unter Investoren sorgen. Dieser Ansicht ist zumindest der Immobilienentwickler EHL.
Ein Punkt, der Mieter entlasten soll, aber bei Grundstückseigentümern dazu führt, dass sie sich in eine abwartende Position begeben, ist der künftig höhere Anteil von geförderten Wohnungen bei Neuwidmungen. „Man weiß noch nicht, welche Preise die Bauträger zahlen wollen und können. Derzeit sehen wir weniger Grundstückstransaktionen, die vorgenommen werden“, sagt EHL-Geschäftsführerin Sandra Bauernfeind vor Journalisten. Auch ist man davon überzeugt, dass die im vergangenen Jahr vorzeitig eingeführten Verschärfungen für den Abriss von Gründerzeithäusern die Investitionsbereitschaft in diesem Segment deutlich dämpfen werden.
Sollen alte Gebäude dem Abbruch zum Opfer fallen, bedarf dies nun einer vorherigen Genehmigung durch die Stadt Wien. „Das wirtschaftliche Risiko für Investoren ist viel größer geworden“, sagt auch Geschäftsführer Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Denn der Bauträger wisse beim Kauf des Altobjekts nicht, ob es ihm erlaubt sein wird, es abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Er müsse erst auf die Entscheidung der Stadt warten. Hinzu kommt, dass es immer schwieriger wird, alte Häuser zu erhalten. Selbst, wenn diese saniert würden, haben Inhaber teils nur bedingt etwas davon. Denn Vermieter können ihre Kosten aufgrund des Mietrechtsgesetzes nicht einfach auf die Mieter überwälzen. Gleichzeitig lukrieren Letztere mitunter die Vorteile von Sanierungen – wie geringere Heizkosten.
Womit laut EHL schon das nächste Problem entsteht. Ende 2017 gab es ein Urteil des Obersten Gerichtshofs zu Lagezuschlägen, das es Vermietern erschwerte, diesen Zuschlag für Altbauwohnungen, die vor 1945 errichtet wurden, zu verrechnen. Die Stadt Wien adaptierte daraufhin im Herbst ihre Lagezuschlagskarte. Dies führe nun zu Verunsicherung bei Investoren und bei Mietern, argumentiert man bei EHL. Das Resümee des Maklers: Der Leerstand werde zunehmen. Vor allem im zentrumsnahen Bereich könnte es zu mehr Verkäufen von Altbauwohnungen kommen, oder diese würden gar der Vermietung entzogen. Der Grund: die mangelnde Rentabilität.
Geschäft mit „Geld zurück“
Mieter haben laut Lukas Tockner von der Arbeiterkammer die Möglichkeit, ihren Mietzins herabsetzen zu lassen. Das ist etwa dann der Fall, wenn jemand kürzer als drei Jahre in einer unbefristeten Wohnung wohnt. Wer später bemerkt, dass er zu viel bezahlt hat, kann zwar keine rückwirkenden Forderungen mehr stellen, er kann seinen Mietzins jedoch einfrieren lassen, so Tockner. Ist das Vertragsverhältnis befristet, kann die Forderung nach der Rückerstattung des Mietzinses bis zu zehn Jahre in die Vergangenheit gestellt werden. Allerdings nur dann, wenn die Überprüfung des Mietzinses spätestens ein halbes Jahr nach Vertragsende erfolgt. Dass Mieter nun aufgrund der veränderten Lagezuschläge häufiger von einer solchen Möglichkeit Gebrauch machen, hält Tockner für wahrscheinlich. Holzapfel vom ÖVI kritisiert in diesem Zusammenhang vor allem Prozessfinanzierer, die nun auf das Thema aufspringen und ein Geschäftsmodell daraus machen. Dabei behielten sie dann selbst einen Teil des Erstrittenen ein.
Einer am Dienstag gestellten Forderung der Arbeiterkammer nach einem Ende der Befristungen erteilt man bei EHL übrigens eine Absage. Das mache den Markt zu unflexibel. (nst)
("Die Presse", Print-Ausgabe, 09.01.2019)
