Anlage. Immer öfter lassen sich vor allem kleine und mittelgroße Bauträger finanziell von Anlegern, vom „Schwarm“, unter die Arme greifen.
Insgesamt 37,1 Millionen Euro wurden nach Berechnungen des Branchen-Informationsportals Crowdcircus.com im Vorjahr mit Crowdinvesting eingenommen, ein Plus von rund 28 Prozent im Vergleich zu 2017. Getragen wurde der Zuwachs ausschließlich von Immobilienfinanzierungen, die sich immer größerer Beliebtheit erfreuen. So wurden immerhin rund 28 Millionen Euro in Projekte auf dem Immobilienmarkt gesteckt.
„Crowdinvesting ist für die Immobilienwirtschaft eine absolute Bereicherung“, sagt Norbert Galfusz, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Whitestone Investment Advisory. Dabei ist Crowdinvestment in Österreich erst seit 2012 möglich – 2015 wurde mit dem Alternativfinanzierungsgesetz ein neuer Rechtsrahmen für diese Finanzierungsoption geschaffen: Sie steht nun allen Unternehmen, und nicht nur KMU, offen.
Jeweils rund 500.000 Euro hat sich Whitestone Investment im Vorjahr über die Crowdinvesting-Plattform Dagobertinvest aus der Crowd geholt und zwei Wohnbauprojekte mittels Schwarmfinanzierung kofinanziert. Galfuzs begründet die Wahl dieser Finanzierungsoption damit, dass sich das Rad des Marktes immer schneller drehe. Dem stünden jedoch die langen Investitionszyklen gegenüber. „Es dauert drei Jahre, bis dieses Eigenkapital wieder freigesetzt wird und ich damit neue Grundstücke kaufen kann“, begründet der Whitestone-Chef. Mittels Crowdfunding könne der Investitionszyklus um etwa die Hälfte verkürzt werden – „und man kann früher Grundstücke kaufen“. Dies sei vor allem angesichts der angespannten Angebotslage ein großer Vorteil.
Für Bauträger sei Crowdinvesting unter anderem deshalb interessant, „weil auch eine durch die Bankenregulierung bedingte etwaige Finanzierungslücke geschlossen werden kann“. Etwa dann, wenn die Bank das Immobilienprojekt zu 70 Prozent finanziert und der Bauträger zehn Prozent Eigenkapital investiert. „Die restlichen 20 Prozent kann er mittels Schwarmfinanzierung aufstellen“, sagt Andreas Zederbauer von Dagobertinvest. Vor allem kleine und mittelgroße, im Bereich des Wohnbaus tätige Bauträger greifen daher zunehmend auf Crowdinvesting zurück.
Dass beispielsweise im Bürobereich tätige Unternehmen von dieser Finanzierungsoption keinen Gebrauch machen, führt er darauf zurück, dass diese kein Mezzaninkapital benötigen würden. „Und wenn doch, dann handelt es sich um ganz andere Beträge, die mit Crowdinvesting nicht darstellbar sind“, sagt Zederbauer.
Den Anlegern, die bisher bei Dagobertinvest durchschnittlich 1400 Euro pro Emission in derzeit 70 abgewickelte Projekte investiert haben, winken dafür deutlich höhere Zinsen als auf dem Sparbuch. „Wir reden von rund 6,75 Prozent“, sagt Zederbauer. Höher ist allerdings auch das Risiko.
Kommt es zu einer Insolvenz, dann werden zuerst die Forderungen der Bank, dann erst jene der Anleger berücksichtigt. Denn es fehle die grundbücherliche Besicherung. „Geht das Projekt schief, ist die Gefahr eines Verlusts oder Totalausfalls groß“, weiß auch Bernd Lausecker, Finanzexperte beim Verein für Konsumenteninformation (VKI). Als „tückisch“ bezeichnet er auch die Tatsache, dass die Verzinsung zwar hoch, dafür aber fix sei. Werde also eine höhere Rendite erzielt, seien die Crowdinvestoren daran nicht beteiligt. „Dabei haben sie ein nahezu gleich hohes Risiko wie das Unternehmen“, so Lausecker.
Kurze Laufzeit
Positiv sei hingegen die relativ kurze Laufzeit, die meist zwischen 18 Monaten und drei Jahren liege. „Bei anderen Crowdinvestings sind es meist zwischen sieben und zehn Jahren“, erklärt er.
Und noch etwas sollten Anleger bedenken: Da es sich meist um qualifizierte Nachrangdarlehen handelt, sind die Zinszahlungen nicht garantiert. Diese werden nur dann fällig, wenn sie den Darlehensnehmer nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Auch eine gesetzliche Einlagensicherung besteht nicht.
Um das Ausfallrisiko für Investoren gering zu halten, würden sowohl die Bonität des Bauträgers als auch das Projekt immer genau geprüft, erklärt Zederbauer. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht laut Lausecker aber nicht. Daher sollten Anleger auf alle Fälle selbst noch einmal sowohl Bauträger als auch Projekt unter die Lupe nehmen, auch wenn es bisher keine Beschwerden von Anlegern gegeben habe.
Allerdings sei diese Überprüfung für Nicht-Immobilienprofis eine herausfordernde Aufgabe, so der VKI-Experte. Nach den Aussichten für die Zukunft befragt, ist Zederbauer optimistisch. Er gehe davon aus, dass die Vorschriften der Banken bei der Kreditvergabe noch strenger würden. „Die Bauträger werden dieses Risikokapital brauchen“, ist er überzeugt. Und auch bei den Anlegern sei das Potenzial noch lang nicht erschöpft.
LEXIKON
Mit Crowdfunding oder Crowdinvesting wird die Aufnahme von Geld vieler kleiner Investoren zur Finanzierung von Projekten oder Investitionen bezeichnet. Ersteres stellt eine auf dem Schwarm aufgebaute Spendenaktion dar, der Kredit muss in der Regel nicht zurückgezahlt werden. Der Investor erhält stattdessen das Produkt, in dessen Entwicklung er investiert hat, noch vor der Markteinführung. Beim Crowdinvesting werden die Spender entweder Miteigentümer oder fungieren als Mikrokreditgeber. Die maximale Investitionssumme pro Anleger innerhalb von zwölf Monaten wurde in Österreich prinzipiell auf 5000 Euro limitiert.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.02.2019)
