Hohe Flächenproduktivität, attraktive Renditen und viele Mieter mit guter Bonität wecken das Interesse von Investoren. Neue Projekte werden aber kaum mehr realisiert – aus gutem Grund.
Heimische Fachmarktzentren waren im Vorjahr unter Investoren ein gefragtes Gut. Nicht weniger als 450 Millionen Euro wurde in die Einzelhandel-Assetklasse investiert. Das entspricht einem Anteil von rund 38 Prozent am gesamten Investmentvolumen in Österreich. Auffallend aktiv waren vor allem deutsche Investoren, die für Deals in der Höhe von rund 250 Millionen Euro verantwortlich zeichneten. So hat sich beispielsweise die deutsche KGAL zwei Fachmarktzentren in Kärnten gesichert – eines in St. Veit an der Glan und ein zweites in Völkermarkt. Ein weiterer Zukauf des Investors betrifft das Fachmarktzentrum Hollabrunn. „Österreichische Fachmarktzentren sind noch immer wesentlich billiger als vergleichbare deutsche und europäische Objekte“, nennt Walter Wölfler, Head of Retail Austria & CEE bei CBRE Österreich, den wesentlichen Grund für das starke Interesse aus dem nördlichen Nachbarland. Aber auch die zu lukrierenden Renditen sind hierzulande deutlich attraktiver: Mit rund fünf Prozent liegt die aktuelle Spitzenrendite um etwa hundert Basispunkte über dem deutschen Niveau.
Hohe Flächenproduktivität
Neben attraktiven Preisen und Renditen bieten Fachmarktzentren Investoren aber auch eine Reihe weiterer Vorteile. So sind etwa die Miet- und Betriebskosten für die Mieter vergleichsweise gering, was eine entsprechende Flächenproduktivität und gute Umsätze ermöglicht. Die durchschnittlichen Premium-Mieten liegen derzeit bei rund 14 Euro, die Betriebskosten bei 1,5 bis zwei Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommt, dass viele Objekte einen hohen Anteil an Mietern mit guter Bonität aufweisen, die langfristige Mietverträge abgeschlossen haben.
Fachmarktzentren bieten aber auch einen weiteren Vorteil, der in Zeiten wie diesen von grundlegender Bedeutung ist: Sie werden von Investoren als sehr resilient gegenüber dem fortschreitenden E-Commerce gesehen. „Das liegt daran, dass viele Mieter aus dem Diskonter- und Nahversorgungsbereich kommen, in dem die Versandkosten die Produktkosten in der Regel übersteigen“, erläutert Einzelhandelsexperte Jörg Bitzer von EHL. „Auch könnten künftig Omni-Channel-Lösungen wie Last-Mile-Services mit geringem Aufwand etabliert werden“, fügt Wölfler hinzu. „Fest steht, dass gute Objekte sehr schnell verkauft werden können – oft auch bei ersten Mieterfolgen über Forward Purchases“, so Wölfler weiter. Seiner Einschätzung nach werden Fachmarktzentren auch heuer heiß begehrt bleiben, was angesichts des knappen Angebots zu steigenden Preisen und zurückgehenden Renditen führen sollte. Eine Vielzahl an neuen Flächen kann heuer nämlich nicht erwartet werden – auch wenn die Fertigstellungsrate höher ausfallen sollte, als das bei Einkaufszentren der Fall ist.
Erweiterungen steigern Kaufinteresse
Neu auf den Markt kommen sollte heuer der Innovationspark bei Voitsberg/Bärnbach mit rund 5000 Quadratmetern an Verkaufsflächen. Hinzu kommt ein weiteres Fachmarktzentrum in Völkermarkt. Voraussichtlich Anfang 2020 wird zudem der Frunpark in Parndorf mit 25 Geschäften der belgischen De-Vlier-Retail-Development-Gruppe seine Pforten öffnen. Ein nicht uninteressantes Detail: In unmittelbarer Nähe befinden sich mit den Fachmarktzentren Pado und Pannonia bereits zwei Objekte. Ersteres soll zudem um die „Pado-Galerien“ erweitert werden. Stichwort Erweiterungen: Der Ausbau von gut gehenden beziehungsweise funktionierenden Fachmarktzentren bleibt weiterhin ein großes Thema. Dadurch könne zusätzlicher Wert geschaffen werden, betonten die Experten. Zudem zeigt sich, dass Objekte, die erweitert werden, relativ schnell einen Käufer finden. Ein Beispiel hierfür ist etwa der Erweiterungsbau des Fachmarktzentrums Mühldorf bei Feldbach, der kürzlich ebenfalls von der deutschen KGAL erworben wurde. „Damit konnten wir unsere Retail-Einkaufsbilanz in Österreich auf insgesamt 19 Einkaufs- und Fachmarktzentren im Gesamtvolumen von rund 560 Millionen Euro ausweiten“, sagt André Zücker, Geschäftsführer der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG.
Wenig neue Projekte
„Für Entwickler ist das Ende der Fahnenstange hingegen fast erreicht“, hält Wölfler fest. In die gleiche Kerbe schlägt Bitzer. „Österreich ist mit Fachmarktzentren mittlerweile gut versorgt“, sagt er und verweist darauf, dass 93 Prozent der Bevölkerung innerhalb von 30 Minuten ein Fachmarkt- oder Einkaufszentrum erreichen können, 83 Prozent sogar innerhalb von 20 Minuten. Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 13,7 Mio. Quadratmeter liegt Österreich pro Kopf nach wie vor im europäischen Spitzenfeld.
Neben der hohen Flächenabdeckung gibt es für den EHL-Experten einen weiteren Grund, warum kaum neue Projekte realisiert werden: die schwierige Genehmigungslage. „Mit Ausnahme des Burgenlands bekommt man in kaum einem Bundesland mehr neue Widmungen“, weiß Bitzer. Und wie schaut die Situation in den angrenzenden Nachbarländern aus? In Bayern sei die Widmungsproblematik ähnlich wie in Österreich, erklärt der Experte. Immer wieder einmal werden dagegen in der Slowakei beziehungsweise im Raum Bratislava neue Fachmarktzentren eröffnet. Ausreichend gut funktionierende Objekte gibt es dagegen in Ungarn – vor allem im Westen des Landes.