Büroflächen

Hippe Räume, gute Zahlen

The Icon Vienna am Wiener Hauptbahnhof. Nur noch im Turm 88 sind freie Büroflächen zu mieten.
The Icon Vienna am Wiener Hauptbahnhof. Nur noch im Turm 88 sind freie Büroflächen zu mieten.(c) Icon Vienna

Der Wiener Büromarkt 2019 zeigt weniger Neuflächen auf, die Aussichten auf 2020 sind gut. Wobei die Wunschobjekte immer mehr zur Mitarbeiterfindung und -bindung dienen.

Die Wünsche der Mieter von Büroflächen haben sich in den vergangenen Jahren stark gewandelt. Die anmietenden Unternehmen orientieren sich immer stärker daran, was die Mitarbeiter wollen. „Das hat mit einem gesellschaftlichen Wandel zu tun“, wie Thomas Schanda, Bereichsleiter Büroimmobilien bei EHL, anmerkt. Viel Geld verdienen mit einem Nine to Five-Job und Firmenauto – „so ticken die Mitarbeiter nicht mehr.“ Der neue „Mindset“ betrifft aber nicht nur die Mitarbeiter, sondern hat auch mit einem Generationenwechsel zu tun, denn „ein Geschäftsführer Mitte 30 hat andere Wertigkeiten für sich und seine Firma.“

 


Umbruch in den Bürostrukturen

Diese gesellschaftliche Entwicklung drückt sich immer stärker in den Büroflächen aus. „Wir erleben gerade einen Umbruch in den Bürostrukturen, die das Ergebnis der neuen Anforderungen im Arbeitsleben widerspiegeln“, erklärt Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien: „Fixe Arbeitsplätze werden immer mehr ersetzt durch Sharing-Plätze.“ Dies zieht sich quer durch die Unternehmenslandschaft – egal wie viele Mitarbeiter das Unternehmen hat. Wer einen stylishen Arbeitsplatz für gute Mitarbeiter bieten will, der muss sich verändern. Für kleinere Unternehmen und Ich-Firmen gibt es entsprechend Angebote von Seiten der Workspace-Anbieter. „Großraumkonzepte bzw. Desksharingkonzepte werden immer noch oft eingesetzt, allerdings gibt es bei manchen Firmen bereits ein Umdenken, um dem Nomadendasein der Mitarbeiter entgegenzuwirken“, sieht Elisa Stadlinger, Abteilungsleitung Büro- und Gewerbeimmobilien der ÖRAG, die Vielfalt der Büroflächen.

Der Office Park 4 am Wiener Flughafen wächst: Blick von der Dachterrasse des Rohbaus, der ab Mai 2020 26.000 m² Flächen bietet.
Der Office Park 4 am Wiener Flughafen wächst: Blick von der Dachterrasse des Rohbaus, der ab Mai 2020 26.000 m² Flächen bietet.(c) Flughafen Wien AG

Prinzipiell werden die Konzepte immer stärker den Wünschen und Gewohnheiten der Mitarbeiter angepasst. Je nachdem, was diese wollen. Elisa Stadlinger: „Immer mehr Firmen versuchen, ihre Bürokonzepte ganz individuell ihrer Firmenkultur anzupassen.“ Daher geht es bei einem Umzug oftmals gar nicht so sehr um Optimierung der Flächen – die ergibt sich faktisch von selbst – sondern darum, mit einem Umzug die „Unternehmensidee zu transformieren“, wie Thomas Schanda meint.

 


Lieber teuer, dafür stylish

Daher sind die Suchenden oftmals bereit, auch teurere Büroflächen anzumieten. „Wir beobachten Mieter, die aus 9-Euro-Häusern (Nettomiete pro Quadratmeter und Monat) in 16-Euro-Häuser umziehen und umgezogen sind“, so Felix Zekely, Geschäftsführer von Optin Immobilien: „So etwas war vor Jahren noch undenkbar.“ Es geht eben nicht mehr nur um die Effizienz – die sich durchaus bei einem Wechsel verbessert – aber an den alten Standorten in B-Lagen finden sich keine Mitarbeiter mehr.

Im Kampf um Talente müssen die Firmen diesen in einem knappen Arbeitsmarkt ein besseres Arbeitsumfeld bieten als weitere potentielle Arbeitgeber. „Sie  suchen Flächen, in denen neue Arbeitskonzepte gut dargestellt werden können. Und sie wollen die Bürosituation für ihre aktuellen und zukünftigen Mitarbeiter weiter verbessern,“ meint Alexander Fenzl von Optin Immobilien. Mit einem Umzug in einen Neubau ergibt sich die Möglichkeit, ein neues Angebot mit einer verbesserten Ist-Situation zu bekommen. Die neuen Arbeitswelten profitieren eben sehr durch ein neues Bürokonzept, das man auch von außen sieht, den „Spirit, das Look and Feel des Gebäudes“, so Thomas Schanda.

Lounge, Büro, Besprechungsraum? Gesucht sind Flächen, in denen neue Arbeitskonzepte gut dargestellt werden können.
Lounge, Büro, Besprechungsraum? Gesucht sind Flächen, in denen neue Arbeitskonzepte gut dargestellt werden können.(c) Getty Images (ExperienceInteriors)


Jenseits der Bürotür

Dass der Arbeitsplatz hinter der Bürotür endet, ist längst passé. „Mitarbeiter legen immer größeren Wert auf eine entsprechende Infrastruktur der Umgebung: Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants sowie eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel“, so Martin Müller. Hinzu kommen weitere Annehmlichkeiten wie beispielsweise ein Fitnessbereich im Bürohaus oder Duschen für Fahrradfahrer, verschiedene „Hotel“-Services oder Konferenzzentren für tageweise zusätzliche Anmietung sowie unterschiedliche Rückzugsorte. „Die Work-Life-Balance soll auch in Bürogebäuden widergespiegelt werden“, erklärt Elisa Stadlinger.

 


Nachfrage wie 2018

Der Fokus der Nachfrage liegt ganz klar auf Neubauprojekten. In bestehenden Gebäuden kann die gewünschte Verbesserung oftmals nicht generiert werden. Der Wiener Büromarkt präsentiert sich daher weiterhin stark. Im ersten Halbjahr 2019 konnten die vermieteten 122.000 Quadratmeter des ersten Halbjahrs 2018 weitgehend gehalten werden „In den ersten sechs Monaten des Jahres betrug die Vermietungsleistung 110.000 Quadratmeter, wobei das zweite Quartal mit 65.000 Quadratmetern deutlich stärker ausfiel als das erste“, erklärt Thomas Schanda. Der Markt nimmt auch die Dynamik des ersten Halbjahres in die zweite Jahreshälfte mit. Die Prognose für das Gesamtjahr liegt daher bei ca. 240.000 Quadratmetern und damit leicht unter dem Niveau des Vorjahres, in dem es 270.000 Quadratmeter waren. Obwohl – oder besser weil – 2019 nur mehr eingeschränkt Flächen zur Verfügung stehen, sind „aktuell mehrere namhafte Unternehmen am Wiener Büromarkt auf der Suche nach einem neuen Bürostandort.“ Die Verantwortlichen wollen sich jetzt bereits die Flächen sichern, die dann 2020 bis 2022 auf den Markt kommen, um adäquate Büros für ihre neuen Arbeitswelten zu finden. Diese sind vor allem dort beliebt, wo andere schon sind.

Desksharing oder doch fixe Arbeitsplätze? Nach dem Sharing-Boom ist wieder ein Umdenken zu spüren.
Desksharing oder doch fixe Arbeitsplätze? Nach dem Sharing-Boom ist wieder ein Umdenken zu spüren.(c) Getty Images (JohnnyGreig)


Cluster und Campus

„Es ist ein klarer Trend zu Büroclustern erkennbar“, sagt Elisa Stadlinger. „Campusartige Standorte sind aus diesem Grund sehr beliebt.“ Gemischte Lagen, zum Beispiel Zinshäuser, in denen Wohn- und Büronutzung vorhanden sind, sind weniger attraktiv, vor allem für größere, internationale Kunden. Daher konzentriert sich die Nachfrage auch auf die neuen „Grätzel“ wie etwa den Hauptbahnhof, den Austria Campus oder das Quartier Belvedere. Der Großteil der Anmietungen entfiel daher im ersten Halbjahr laut EHL-Marktbericht auf die „Region Hauptbahnhof/Quartier Belvedere“ mit rund 30 Prozent der Vermietungsleistung. Gefolgt von der „Region Süd/Wienerberg“ mit rund 23 Prozent. Prinzipiell entsprechen die vielen gut strukturierten Stadtgebiete, die sich stark entwickeln, den Wünschen der Mieter. Dazu gehören auch „das Gebiet um Heiligenstadt mit dem Square Plus oder die Seestadt Aspern“, so Stadlinger. Man möchte – oder muss – eben den Mitarbeitern etwas bieten, um sich von den Mitbewerbern abzuheben.