Skischaukeln, Gourmethütten, Events: Welche Faktoren in den Bergen dafür sorgen, dass neue Hotspots entstehen – oder auch nicht.
Die absoluten Einserlagen sind gesetzt – in den Bergen wie in der Stadt. Was in Wien der erste Bezirk ist, sind in der Bergwelt Kitzbühel, der Arlberg und für Eingeweihte noch das Hinterthal – daran wird sich in absehbarer Zeit nichts ändern. Aber immer wieder tauchen neue Gebiete auf der Landkarte der österreichischen Nobelskiorte auf oder erwachen aus dem Dornröschenschlaf. Grund dafür sind Faktoren wie neue oder erweiterte Skigebiete, Lokale mit Promifaktor und Haubenküche oder Veranstaltungen, die den Ort wieder ins Bewusstsein investitionsfreudiger Wintersportanhänger rücken.
Ein Beispiel dafür, wie eine solche Entwicklung beginnen kann, ist die Gemeinde Warth am Arlberg. Die einwohnermäßig zweitkleinste Gemeinde in Vorarlberg hatte bis vor ein paar Jahren das Problem, dass sie nur mit dem Auto von Deutschland aus erreichbar war – und das auch nicht das ganze Jahr über. Das sorgte in Kombination mit dem im Verhältnis zu Lech überschaubaren Skigebiet Warth-Schröcken trotz Arlberg-Lage für ein ebenso überschaubares Interesse der Nobel-Ski-Community. Seit dem Winter 2013/2014 ist das Skigebiet allerdings mit der Skischaukel Lech Zürs verbunden – was für Arlberg-Anhänger gleich in zweifacher Hinsicht von Bedeutung ist: Zum einen, weil es in Lech und Zürs so gut wie keine Immobilien zu kaufen gibt – und wenn, dann zu Preisen, die selbst eingefleischte Luxuskäufer beeindrucken. Und zum anderen, weil „das Klientel am Arlberg aus vermögenden Menschen besteht, die aktiv Ski fahren wollen und nicht wegen des Nachtlebens oder Shoppens kommen", sagt Christian Herzog-Johnston, Geschäftsführender Gesellschafter der auch in Lech vertretenen Herzog Immobilien. Das eröffnet für Warth interessante Perspektiven, denn die Anbindung an die Skischaukel ist gegeben, ein Nachtleben so gut wie inexistent und die Immobilienpreise liegen bis zur Hälfte unter jenen auf der anderen Seite des Arlbergs. „Der Immobilienmarkt wird dadurch natürlich belebt", so Herzog-Johnston.
Allerdings wird sich noch weisen, inwieweit die Gemeinde zu einem potenziellen Hotspot aufsteigen kann, denn die dazugehörige Infrastruktur fehlt derzeit. „Es gibt dort noch keine Luxushotels, aber ordentliche Häuser", weiß Herzog-Johnston. Und auch auf dem Immobilienmarkt ist Luft nach oben, dieser spielt sich derzeit rund um vereinzelte Apartmenthäuser ab – für deren Wohnquadratmeter bereits Preise um die 10.000 Euro aufgerufen werden.
Mehr Ski- als Schauläufer. In Leogang und St. Ulrich sorgen ebenfalls neue Lifte für Bewegung auf dem Luxusimmobilienmarkt, erzählt Marlies Muhr, Inhaberin des gleichnamigen Immobilienunter-nehmens. Hier profitiert man durch die Einstiegsmöglichkeiten in den seit 2015 erweiterten Skicircus Saalbach-Hinterglemm-Leogang-Fieberbrunn, denn auch in diesem Gebiet findet sich im High-End-Segment eher der Ski- als der Schauläufer. „Die Nachfrage zieht an, denn hierher kommt, wer gern Ski fährt – das Sehen- und Gesehenwerden wie in Kitzbühel spielt hier keine Rolle." Deshalb sind hier die Preise deutlich günstiger als in den Prominentenenklaven: „Grund und Boden gibt es in Leogang noch unter 1000 Euro pro Quadratmeter, in Saalbach um 1600 Euro", nennt Muhr das derzeitige Peisgefüge in den Premiumlagen.
Zum Vergleich: In Kitzbühel selbst müssen für Grundstücke in Einserlagen zwischen 4000 und 5000 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Zu anderen Wintersportorten, die derzeit im Luxussegment auf dem Weg nach oben sind, zählen laut Muhr Schladming und die Planai sowie die Ramsau und Rohrmoos; diese Gegenden seien besonders für das Grazer Klientel interessant. Außerdem solle man das Zillertal nicht unterschätzen, das mit der neuen Skischaukel in Fügen ebenfalls zahlungskräftige Käufer anziehe.
Keine Erfolgsgarantie. Allerdings erfüllen sich nicht immer alle Hoffnungen, die mit neuen Einstiegen und Anschlüssen verbunden werden. So wurde im Raum Kitzbühel lang erwartet, dass der Immobilienmarkt in Jochberg mit dem neuen Einstieg in die Skischaukel extremen Aufwind bekommen werde – ein Traum, der sich nicht erfüllt hat. Wobei die Gründe dafür vielfältig sind: „Zum einen hat es mit dem Verkehr zu tun", ist Muhr überzeugt. „Denn nach Jochberg muss man immer erst durch Kitzbühel hindurch und damit länger fahren." Zum anderen ist das Klientel, das in Jochberg ansässig ist, von Haus aus ein anderes, wie Amir Suljic, Geschäftsführer von Cum Laude Immobilia in Kitzbühel, erklärt: „Dort wohnen viele Unternehmer, dort gibt es eher Chalets und Villen, keine Apartmenthäuser und man trifft sich im Sommer als Insider im Waldschwimmbad", erklärt der Makler, selbst Jochberger, warum sich der erwartete Hype eher in ein paar mehr Tagestouristen manifestiert hat als in einen neuen Immobilienboom.
Die Zielgruppe richtig wahrzunehmen, gehört überhaupt zu den wichtigsten Kriterien – denn lange nicht alle, die auf der Suche nach einem luxuriösen Winterwohnsitz sind, gehören zu den Anhängern des Alpinskilaufs. Vielmehr können Hotels oder Promiwirte ebenfalls dafür sorgen, dass sich zahlungskräftiges Klientel ansiedelt. Was etwa der Stanglwirt traditionell eindrucksvoll beweist, der zum Aufstieg der Prama zum Millionärshügel massiv beigetragen hat. „Der Stanglwirt hat sein Stammpublikum und das kommt immer wieder", weiß auch Suljic um die Bedeutung des gastronomischen Spektrums, das stimmen muss, um als Luxuslage bestehen zu können.
Gemütlich rodeln. In Seefeld gehört zu diesem Spektrum aktuell das Hotel Astoria, das Besitzerin Elisabeth Gürtler in den vergangenen Jahren mit Millioneninvestitionen in ein alpines Wellnessresort umgebaut hat. „Es ist toll, was da entstanden ist, und das Hotel gibt Seefeld noch einmal eine neue Perspektive", erklärt Muhr. Zumal das Publikum in der einstigen Olympiastadt ein eigenes ist, wie Herzog-Johnston weiß: „Die Menschen, die nach Seefeld gehen, wollen eher eislaufen, langlaufen, rodeln und spazieren gehen. Da geht es mehr um Gemütlichkeit als ums Hardcoreskifahren." Bedürfnisse, denen die Stadt durch den Ausbau der Infrastruktur Rechnung trägt: „Man kann von Innsbruck mit dem Zug direkt in die Fußgängerzone fahren", sagt Herzog-Johnston. „Das schätzen nicht nur internationale Gäste, die bis Innsbruck fliegen, sondern auch Ältere, die so bequem ohne Auto anreisen können."
Und in Zukunft wird eine weitere, ganz andere Zielgruppe stärker ins Radar der Luxusentwickler rücken, die derzeit noch wenig beachtet und bedient wird: jene der Tourengeher. „Davon gibt es immer mehr, und diese Kunden wollen Natur pur, suchen Häuser in Alleinlagen, von denen aus sie direkt starten können", kennt Muhr die Wünsche dieser Kunden. Deren Hotspots finden sich dann wieder an ganz anderen Orten als jene der klassischen Skifahrer oder Langläufer. „Da gibt es beispielsweise rund um Salzburg einige Gebiete wie Gaissau", berichtet die Maklerin. Und vielleicht avancieren genau diese ja in Zukunft zu den Nobelskiorten der nächsten Generation.
In Zahlen
Neue Lagen. In Warth-Schröcken ist derzeit noch nicht viel auf dem Luxusmarkt, der Wohnquadratmeter wird zu Preisen an die 10.000 Euro gehandelt. In
Leogang und Saalbach gibt es ebenfalls Bewegung auf dem Markt, Grundstücke sind um circa 1000 Euro pro Quadratmeter bzw. 1600 zu haben.
Klassische Ziele. Zum Vergleich: In Kitzbühel kostet ein Quadratmeter Baugrund in Einserlage zwischen 4000 und 5000 Euro, Wohneigentum kostet laut Plattform Findmyhome im Schnitt knapp 18.000 Euro pro Quadratmeter.
