Stadtgeflüster

Hohe Nachfrage: Das tut sich am Wiener Luxusmarkt

Zentrumsnah. Lagen rund um den Ersten sind gefragt (hier: Am Modenapark).
Zentrumsnah. Lagen rund um den Ersten sind gefragt (hier: Am Modenapark).(c) JP IMMobilien/Am Modenapark

Die Rekordmenge an luxuriösen Quadratmetern erfreut sich einer (fast unverhofft) hohen Nachfrage. Was auffällt: Wien-Heimkehrer sehen sich vermehrt um. Und ohne Klimaanlage geht nichts mehr.

Und es bewegt sich doch: In den vergangenen Jahren schielte man am Wiener Luxusmarkt mehr oder weniger ängstlich auf die stagnierende Nachfrage, niemand wusste so recht, wer die Rekordmenge an neuen Quadratmetern nach dem Wegfall der russischen Investoren kaufen sollte. Aber jetzt scheint sich ein wenig Entspannung abzuzeichnen. So sind einige High-End-Objekte – wie etwa die Berggasse 35 – bereits vor der Fertigstellung vollständig verkauft. In anderen – wie dem Palais Schottenring, das heuer im Mai bezugsfertig wurde – gibt es gerade noch zwei Dachwohnungen, und im No. 10 in der Renngasse wurden 80 Prozent der City-Apartments vom Plan weg verkauft, obwohl das Gebäude jetzt erst wirklich Form annimmt. „Wir wissen eigentlich keinen Grund dafür, aber im ersten Halbjahr hat die Nachfrage auf dem Luxusmarkt, sowohl was Eigentumswohnungen als auch Villen angeht, unerwartet angezogen", freut sich Richard Buxbaum, Prokurist und Leiter des Bereichs Wohnen bei Otto Immobilien. Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, stellt ebenfalls eine positive Stimmungslage fest: „Es gibt eine gute Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen. Interessanterweise auch nach großen, luxuriösen Mieteinheiten, die in den letzten Jahren eher wenig gefragt waren."

Die Gründe für die steigende Beliebtheit dürften – abgesehen von einem gewissen Zweckoptimismus, der in der Branche sicher dazukommt – vielfältig sein. So tragen einerseits die niedrigen bis nicht vorhandenen Zinsen nach wie vor zur Liebe für das Betongold bei. Andererseits dürften auch einige Aktivitäten der heimischen Makler im Ausland Wien wieder stärker ins Augenmerk auch internationaler Investoren gerückt haben. So hat Otto Immobilien etwa als österreichischer Kooperationspartner des internationalen Maklerunternehmens Knight Frank die Stadt seit Ende des Vorjahres gezielt beworben, und dieser Einsatz mache sich bemerkbar, sagt Buxbaum: „Steter Tropfen höhlt den Stein, und wir bemerken jetzt sehr wohl eine erhöhte Aktivität ausländischer Kunden."

Was früher der private Lift ins Penthouse war, ist jetzt der Pool am Dach.

Martin Müller, JP Immobilien

Rückkehr nach Wien. Besonders habe sich die Nachfrage unter den Auslandsösterreichern verstärkt, die international erfolgreich sind, aber langfristig wieder mit ihrer Familie in Wien wohnen wollen. Und jetzt durch das große Angebot an hochwertigen Wohnungen und Häusern einen guten Zeitpunkt sehen, um sich die Immobilien in der Heimat genauer anzusehen. Eine andere internationale Käufergruppe, die inzwischen etwas vermehrt auftauche, sind laut Buxbaum die seit Langem angekündigten chinesischen Kunden – der Großteil der Käufer im Luxussegment sind aber nach wie vor Österreicher. Diese müssen derzeit bei der Suche nach der perfekten Immobilie eben keine Kompromisse machen – was Entwickler und Verkäufer motiviert, den Wünschen nachzukommen. Zu denen zählen seit eh und je (neben der Lage) das perfekte Entree, hochwertigste Ausstattung, seit ein paar Jahren vermehrt Service- und Gemeinschaftsangebote wie Concierges, Gyms oder Weinkeller mit Verkostungsbereich. Seit Kurzem finden sich auf der langen Liste der wenn schon nicht „Must-haves" doch „Nice-to-haves" ein paar Dinge, die das Leben im neuen Wiener Sommer angenehmer machen: „Was früher der private Lift ins Penthouse war, ist jetzt der Pool am Dach", kennt Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien, die neuesten Lieblingsgadgets.

Kühl auf allen Ebenen. Außerdem weitet sich der Wunsch nach einer Klimaanlage inzwischen von den Dachgeschoßen – da gehören sie seit Jahren zum unabdingbaren Standard – auf die unteren Regelgeschoße aus, sagt Müller. Bauernfeind sieht es ähnlich: „Im besten Fall hat man jetzt unten in den Stilaltbauten ebenfalls eine Kühlung, und zwar eine wirklich hochwertige. Inzwischen auch bei Mietwohnungen, bei denen es früher überhaupt kein Thema war. Daran kommt man heute im Luxussegment nicht mehr vorbei." Andere gefragte Elemente seien begrünte Fassaden, weiß Bauernfeind, aber auch Ladestationen für Elektroautos und wirklich sichere Abstellplätze für edle Fahrräder in – ohnehin hochbegehrten – Tiefgaragenstellplätzen.

Ist das alles gegeben, sind die Kunden bereit, stolze Preise für den Wohnluxus zu zahlen. Wobei die Preise nicht in den Himmel wachsen, wie Buxbaum erklärt: „Die 30.000er-Marke wurde zwar inzwischen angekratzt, aber der Normalfall liegt doch eher im 20.000er-Bereich", nennt er die absoluten Obergrenzen für die teuersten Wohnquadratmeter der Stadt. Preise oberhalb von 25.000 Euro kommen nur im Ersten und dann auch nur bei den wirklich besonderen Einheiten ganz oben zum Tragen, „das sind vielleicht eine Handvoll Transaktionen im Jahr", berichtet Bauernfeind. Das Gros der Verkäufe in der Innenstadt spiele sich zwischen 13.000 und 18.000 bis 19.000 Euro pro Quadratmeter ab, sagt die Maklerin. Außerhalb des Rings in den Bezirken Zwei bis Neun liegen die Preise bei 7000 bis 9000 Euro pro Qua-dratmeter, wenn es sich um besonders schöne Wohnungen handelt. Und in den noblen Grünbezirken beginnen die Verhandlungen im 19. Bezirk bei 6000  Euro auf dem Quadratmeter Neubau, „und gehen bis zu 10.000 Euro für einzelne Wohnungen. Der 18. liegt eine Spur darunter", erklärt Buxbaum.

Man wagt sich raus, ein wenig. Bei den Lagen für den Luxus lässt sich dann wieder wenig Bewegung feststellen, lediglich an den Rändern ist hin und wieder ein wenig Bewegung zu verzeichnen oder ein leichtes Auf und Ab in der Beliebtheit der ersten Adressen. So liegt der 13. seit einigen Jahren in einem schönen Dornröschenschlaf, weil sich dort in den wirklichen Topgrätzeln wenig bis nichts bewegt. Der Status des ersten Bezirks als teuerste und beste Lage des Landes ist weiterhin unangetastet, wenngleich Müller einen leichten Bedeutungsverlust der legendären Postleitzahl feststellt: „Es könnte sein, dass die nachwachsende Generation da nicht mehr diesen 1010-Snobismus hat", bemerkt der Makler. „Alteingesessene Anwälte mussten einfach diese 1010 haben, jüngere trauen sich auch, ihre Kanzlei im Siebten auf der Mariahilfer Straße zu haben – genau wie sie in Sneakers zur Arbeit kommen."

Es könnte sein, dass die nachwachsende Generation nicht mehr diesen 1010-Snobismus hat.

Richard Buxbau, Otto Immobilien

Im Aufwind sieht Buxbaum die Randbereiche jener Bezirke, die an die klassischen Luxuslagen anschließen: „Beispielsweise im Zwölften, 14. und 17. gibt es einen Aufwärtstrend durch diejenigen Käufer, die vom 13. oder 18. Bezirk ausweichen." Denn in diesen Bezirken tut sich seit Kurzem etwas auf dem zuletzt stagnierenden Villenmarkt. „Der Stau im 19. löst sich langsam auf", sagt Bauernfeind, und auch bei Otto Immobilien, das den jährlichen Villenreport herausgibt, sieht man inzwischen wieder mehr Bewegung in diesem Segment. „Im 18. und 19. beobachten wir, dass die Nachfrage vor allem nach historischen Villen in die Höhe geht", erklärt Buxbaum. „Denn diese sind einfach ein nicht reproduzierbares Gut und als solches in der derzeitigen Zinslandschaft eine gute Investition, auf jeden Fall." Eine Investition, die man noch dazu sehr gediegen bewohnen kann – was ja auch kein Schaden ist.

In Zahlen

Die Lagen. Der Erste ist und bleibt die Toplage, nachkommende Generationen wagen aber durchaus einen Blick in die Bezirke zwei bis neun, besonders Mutige schauen in deren Nachbargrätzel im Zwölften, 14. und 17. Bezirk. Klassiker bei Villen sind nach wie vor der 13., 18., 19.

Die Preise. Der „Normalfall" im absoluten Topsegment liegt bei 20.000 Euro pro m2, im Ersten vielleicht mal bei 25.000 Euro. Das Gros liegt zwischen 13.000 und 28.000 Euro, außerhalb der City sind Spitzen von 7000 bis 9000 Euro pro m2 möglich.