Grundstücke sind vielerorts Mangelware und daher entsprechend teuer. Wer sich diese Investition sparen will, für den stellt ein Baurechtsvertrag eine sinnvolle Alternative dar.
Beim Begriff „Baurecht“ denken viele an Bauordnungen und Co. Dabei gibt es auch das zivilrechtliche Baurecht: Ein Stück Land bleibt zwar Eigentum des Grundeigentümers, ein Bauberechtigter kann es jedoch bebauen. Die Details wissen die beiden Spezialisten Peter Fassl von HSP Rechtsanwälte und Dieter Hutter von HBA Rechtsanwälte.
1 Was genau besagt das zivilrechtliche Baurecht?
Dieter Hutter: „Es verschafft jemandem das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben.“ Es ist ein dingliches Recht und gilt als unbewegliche Sache. Der Bauberechtigte hat am Bauwerk die Rechte des Eigentümers und am Grundstück die Rechte eines Nutznießers. Eingeräumt werden kann es für mindestens zehn bis maximal 100 Jahre. Eine Verlängerung ist mit Zustimmung weiterer dinglich Berechtigter, etwa Pfandgläubiger, möglich.
Eine vorzeitige Kündigung ist im Gesetz nicht geregelt, da es sich um einen Vertrag auf Zeit handelt. Auch der Baurechtsnehmer kann nur dann vorzeitig den Baurechtsvertrag aufkündigen, wenn es im Vertrag vorgesehen wurde.
2 Das heißt, es ist für das Grundstück kein Kaufpreis zu bezahlen?
„Ja. Das Baurecht kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden“, erklärt Hutter. Das Entgelt kann in jeder beliebigen Leistung bestehen, die Höhe eines allfälligen Bauzinses ist frei vereinbar. Fassl: „Das Baurecht soll vor allem sozial verträglichen Wohnbau ermöglichen.“ Daher sind unter Baurechtsnehmern viele gemeinnützige Bauvereinigungen zu finden, unter Baurechtsgebern viele kirchliche Einrichtungen.
3 Was ist der Vorteil des Grundeigentümers? Erhält er Baurechtszins?
Grundeigentümer erhalten bei Vereinbarung eines Baurechtszinses eine monatliche Einnahme, das Grundstück bleibt in ihrem Besitz und kann vererbt werden. „Für den Baurechtszins gibt es keine Obergrenze“, erklärt Fassl. Hutter ergänzt: „Dabei sind auch Wertsicherungsvereinbarungen zulässig. Aber nur dann, wenn das Ausmaß des Bauzinses nicht durch den Wert von Grund und Boden (Bodenwertklausel, Anm.) bestimmt wird.“ Die üblichste Wertsicherung ist jene nach dem Verbraucherpreisindex. Für den Grundstückseigentümer ist es empfehlenswert, wenn der Bauzins besichert wird – etwa durch Eintragung einer Reallast im Lastenblatt der Baurechtseinlage.
4 Erlischt das Baurecht, wenn der Zins nicht bezahlt werden kann?
„Das Baurecht kann infolge Zahlungsverzugs enden, wenn der Bauzins für zumindest zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht bezahlt wurde“, erklärt Hutter. Dazu muss das Erlöschen des Baurechts vertraglich vereinbart worden sein. Der Liegenschaftseigentümer müsste in diesem Fall aber bei der Übertragung des Baurechts die auf der Baurechtseinlage haftenden, pfandrechtlich sichergestellten Darlehen sowie sonstige Lasten übernehmen. Dazu wird er unter Umständen nicht bereit sein. Fassl: „Handelt es sich beim Baurechtsnehmer um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, haftet die Eigentümergemeinschaft.“
5 Was passiert mit dem Gebäude, wenn der Vertrag aufläuft?
„Erlischt das Baurecht, fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer“, erklärt Fassl. Ob eine Entschädigung dafür fällig wird, ist Verhandlungssache. Sie kann vertraglich ausgeschlossen werden. Das Gesetz sieht eine Entschädigung in der Höhe von 25 Prozent des vorhandenen Bauwerts vor.
6 Wird das Baurecht eigentlich im Grundbuch eingetragen?
Hutter: „Das Baurecht entsteht überhaupt erst durch die grundbücherliche Eintragung.“ Für das Baurecht wird eine gesonderte Grundbucheinlage eröffnet. Um den Bestand des Baurechts sicherstellen zu können, dürfen dem Baurecht auch keine Pfandrechte oder andere auf Geldzahlung gerichtete Belastungen vorgehen.
7 Apropos Pfandrechte: Darf der Eigentümer das Bauwerk belasten?
„Der Baurechtsnehmer hat eine eigentümerähnliche Stellung inne“, erklärt Fassl. „Er kann somit über sein Baurecht frei verfügen, das heißt, er kann das Baurecht oder Bauwerk verkaufen, vermieten, vererben oder Wohnungseigentum begründen.“ Daher kann das Baurecht auch vom Grundstück gesondert belastet werden. Hutter: „Es sind aber vertragliche Vereinbarungen, wonach die Belastung des Baurechts ausgeschlossen wird, zulässig. Das gilt auch für anderweitige Verwendungs- und Vermietungsbeschränkungen sowie -verbote und Nutzungsvereinbarungen. Diese Beschränkungen wirken – mangels Verbücherung bzw. Verbücherungsfähigkeit – nur obligatorisch.