In den Toplagen von Kitzbühel werden nach wie vor Rekordpreise erzielt. Widmungen haben darauf kaum einen Einfluss. Kärnten galt bisher als die „Insel der Seligen“.
Die Corona-Winter mit ihrer geschlossenen Hotellerie in den Hotspots der Republik haben den Wunsch nach dem eigenen Chalet in den Bergen noch einmal größer werden lassen. Was die Lage nicht einfacher gemacht hat, denn als Zweit- beziehungsweise Freizeitwohnsitz gewidmete Liegenschaften waren auch vorher kaum zu bekommen. Am Arlberg und in Kitzbühel samt sogenannter Satelliten schon sehr lang nicht mehr, hier berichten Einheimische immer wieder von Aktionen wie Detektiveinsätzen (am Arlberg), die überprüfen, ob sich frische Spuren im Neuschnee finden. Oder Briefen der Gemeinde, die in Kitzbühel auch Alteingesessenen zugeschickt werden und Nachweise der Ortsansässigkeit fordern.
Verschärfung und Kontrollen
Mit dem Jahr 2018 hat dann auch das Land Salzburg mit einer strengeren Auslegung und Exekutierung des Raumordnungsgesetzes nachgezogen, was die Situation in den dortigen Skigebieten und an den Seeufern erschwerte und die Preise noch einmal nach oben getrieben hat.
In Tirol werden in den Kitzbüheler Toplagen wie dem Sonn- und dem Lebenberg nach wie vor jährlich neue Rekordpreise erzielt, auch rund um die Gamsstadt: Going, Ellmau, Reith, Kirchberg, Aurach und Jochberg holen hierzulande in Sachen erste Adressen immer weiter auf.
Das Widmungsproblem tut der coronabedingten Nachfrage keinen Abbruch – und hat sich nach Meinung von Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Alpenregion Tirol und Salzburger Land, „weder verbessert noch verschlechtert. Unsere Anwälte sind sich alle einig, das Thema irgendwann einmal juristisch durchfechten zu müssen“, so der Makler. Derzeit fänden die Kontrollen, die früher einmal im Jahr stattfanden, gefühlt einmal im Monat statt, und die Anwohner müssten es regelmäßig über sich ergehen lassen, dass da jemand „über den Zaun auf die Terrasse fotografiere“.
Im Land Salzburg befinden sich die Toplagen rund um die Seen des Salzkammerguts und des Salzburger Seenlands. Wo die Verschärfung in Sachen Zweitwohnsitzen zu strengeren Kontrollen durch die Gemeinden geführt hat, wie Elisabeth Rauscher, Inhaberin von Finest Homes Immobilien, berichtet. „Außerdem soll 2023 ein neues Gesetzespaket zu diesem Thema kommen“, sagt Rauscher.
Widmung kein Muss für Markt
Auf die Preise haben die Widmungen aber bei dem derzeitigen Verkäufermarkt keinen Einfluss, lediglich der Kreis potenzieller Käufer erweitere sich dadurch. „Das Gesamtpaket der Immobilie muss stimmen. Außerordentlich wichtig ist eine außergewöhnliche Lage, zum Beispiel ein Stück eigenes Seeufer, ein Bootshaus, ein traumhaftes Panorama oder außerordentlich viel Privatsphäre, wodurch die Immobilie zu einem begehrten Prestigeobjekt wird. Nur wenn das zutrifft, wird für Immobilien mit Zweitwohnsitzwidmung ein noch höherer Preis erzielbar sein. Eine so außergewöhnliche Liegenschaft findet jedoch auch ohne Widmung als Zweitwohnsitz ihren Käufer“, ist Rauscher überzeugt. Die Zielgruppe erweitere sich dadurch allerdings unter anderem um den deutschen Markt.
Kärnten galt bislang als die „Insel der Seligen“. Allerdings vertrauen immer weniger Käufer darauf, dass es so bleibt. Denn auch an den Kärntner Seen sind die Liegenschaften wahlweise als Hauptwohnsitz gewidmet oder haben eine Sonderwidmung wie etwa eine touristische oder die so begehrte Zweiwohnsitzwidmung. Bisher hat das lediglich niemand wirklich exekutiert, und man lebte friedlich nach der Devise „Wo kein Kläger, da kein Richter“.
Nachdem die Bebauung rund um den Wörthersee aber teils so ausgeufert ist, dass immer mehr Bürgerinitiativen dagegen aufbegehren und normalverdienende Einheimische fast keinen Zugang zum Ufer mehr finden, gehen viele davon aus, dass das nicht ewig so bleiben wird. Und wollen auf der sicheren Seite sein, wie Doris Scarpatteti-Matheis, Geschäftsführerin von Wörthersee-Immobilien, weiß: „Da sind die Käufer – auch aus Westösterreich und Deutschland – viel hellhöriger geworden“, berichtet sie.
Neues Thema in Kärnten
Warum Widmungen?
„Die Frage ,Kann ich dort einen Zweitwohnsitz begründen?‘ ist oft die zweite, wenn nicht gleich die erste Frage.“ Weshalb Projekte mit einer Widmung als Zweitwohnsitz umso begehrter sind, wobei natürlich dort kein solcher begründet werden muss, sondern lediglich kann. Allerdings gibt es derzeit nur sehr wenige Projekte mit einer solchen Sonderwidmung, wie Scarpatetti-Matheis berichtet.
Aktuell wurde gerade wieder ein Projekt temporär aus der Vermarkung genommen, weil der Baubescheid zwar vorhanden, aber noch nicht rechtskräftig sei. Und die Käufer möchten angesichts der immens gestiegenen Preise nachvollziehbarerweise auch für die Zukunft Rechtssicherheit haben: „Wenn ich 20.000 oder 25.000 Euro pro Wohnquadratmeter bezahle, will ich natürlich auch eine Sicherheit haben.“ Gezahlt werden diese Preise in den Neubauprojekten mit Seezugang – fein zu unterscheiden vom eigenen Seegrund, der so gut wie gar nicht mehr zu bekommen ist.
Dort, wo viele gern die Wochenenden, Feiertage oder Ferien verbringen wollen, stehen die Gemeinden vor dem Problem, dass sie außerhalb der Hochsaisonen zu leer stehenden Orten mutieren und Wohnraum für Einheimische unleistbar wird.
Es fließt zudem wenig Geld in die Gemeindekassen, weil die Besitzer von Zweit- beziehungsweise Freizeitwohnsitzen ihre Steuern am Hauptwohnsitz entrichten. Mit der Beschränkung von Widmungen – meist bei sieben Prozent – soll dem entgegengesteuert werden.
Für Objekte mit schönem Seeblick wird in Kärnten immer mehr gezahlt, weil aktuell bei neuen Wohnanlagen wenig nachkommt, bestehende so gut wie ausverkauft sind und höchstens in der Zweitverwertung etwas auf den Markt kommt. Ob dabei das Nord- oder Südufer präferiert wird, liegt laut Scarpatetti-Matheis an den persönlichen Vorlieben: Ist die Nachmittagssonne wichtiger oder die Infrastruktur?
Das böse Wort „Chalet“
Neben den Kärntner Seelagen sind auch die Einserlagen an den Pisten derzeit in den Fokus der öffentlichen Hand geraten, die hier ein ähnliches Ausufern wie an Ufern verhindern will und entsprechend rund um die Skilifte genauestens prüft, was bewilligt wird und was nicht. „Nachdem beispielsweise auf der Turrach viel gebaut wurde, wird darauf großes Augenmerk gelegt und wurde auch die Raumordnung in Kärnten heuer entsprechend erneuert“, so Scarpatetti-Matheis. „Da ist man inzwischen recht streng geworden – und ,Chalet‘ ist in den Ohren vieler derzeit ein ganz böses Wort.“
>> Zweitwohnsitze: Zuhause am Urlaubsort
>> Freizeitwohnsitze: Seit 2020 nahmen Tiroler Gemeinden rund 14,3 Millionen Euro ein