Vertragsklauseln. Worauf es ankommt, und wo Fallen lauern.
Sich als Unternehmer für einen Standortwechsel zu entscheiden, ist kein leichtes Unterfangen. Hat man sich dennoch dazu durchgerungen und ein geeignetes Objekt im Visier, wartet bereits die nächste Hürde, der Mietvertrag.
Viele Details sind dabei zu beachten: Ist der Quadratmeterpreis angemessen? Welche Leistungen und Pflichten sind in dem Regelwerk fixiert? Wie lange dauert das Mietverhältnis? Und zu welchen Bedingungen kann man aus dem Vertrag wieder aussteigen?
Sachkundig auftreten
"Wenn es um Vertragsinhalte geht, sollte man als Mieter sehr sachkundig in die Verhandlungen eintreten", empfiehlt Martin Pongratz, Geschäftsführer von Bene Consulting. So ist es bei Büroimmobilien nicht unbedingt entscheidend, was ein Quadratmeter Fläche kostet, sondern was er kann.
Dazu zählen neben der technischen Ausstattung eines Gebäudes - wie beispielsweise EDV-Verkabelung, Klimaanlage, Belüftung - auch betreute Freiflächen wie Parkplätze oder Security-Dienste. "Eine Zustandsdefinition der Immobilie sowie der Preis für die erweiterten Betriebskosten müssen unbedingt vertraglich festgehalten sein", so Pongratz. Vorgefertigte Standardverträge eignen sich da nur bedingt.
Bei Neubauten mitbestimmen
Vor allem bei noch im Bau befindlichen Bürohäusern hat der künftige Mieter oft eine starke Verhandlungsposition. "Ich sage, was ich brauche, und der Vermieter adaptiert nach meinen Wünschen", rät Pongratz. Die Erfüllung derartiger Sonderwünsche ist zwar meist mit einem Kündigungsverzicht für eine festgelegte Zeit verbunden. Doch wer über das notwendige betriebswirtschaftliche Wissen und Verhandlungsgeschick verfügt, kann - quasi als Gegenleistung für eine längerfristige Bindung - durchaus eine sechsmonatige Mietfreistellung aushandeln.
"Grundsätzlich ist es sinnvoll, vor dem Abschluss eines Mietvertrages rechtliche Beratung einzuholen" rät Robert Miklauschina von der Anwaltskanzlei Held Berdnik Astner & Partner. Denn die Liste rechtlich relevanter Details, die vertraglich geregelt gehören, ist lang.
Welche Erhaltungspflichten haben Mieter oder Vermieter? Wer entrichtet die Luftsteuer für an der Fassade angebrachte Werbeflächen? Was darf der Mieter baulich verändern? Bis zu welcher Höhe werden seine Investitionen nach Vertragsauflösung abgelöst? Habe ich ein Untervermietungs- oder Weitergaberecht? Und wie gestaltet sich die Indexklausel? Letztere sollte man vor allem dann genau studieren, wenn eine Fondsgesellschaft als Vermieter auftritt. Miklauschina: "Fondsgesellschaften sind ihren Investoren stark verpflichtet. Üblicherweise werden Indexklauseln erst bei Steigerungen des Verbraucherpreisindex von zwei bis fünf Prozent wirksam, bei Fondsgesellschaften als Vermieter schlagen sie dagegen meist sofort durch." Ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor.
"Gute" und "böse" Vorverträge
Weiters rät Miklauschina, schon im Vorfeld für künftige Veränderungen vorzusorgen. "Unternehmen wachsen. In vielen Fällen ist es sinnvoll, ein Vorvertragsrecht für zusätzliche Mietflächen zu vereinbaren", so der Anwalt. Ist dieses einmal festgeschrieben, muss der Vermieter frei gewordene Büroflächen dem betreffenden Mieter zuerst anbieten. Selbst künftige Mietpreise können in derartigen Vorverträgen festgehalten sein. Ein Umstand, der sich bei einem zyklisch wechselnden Immobilienmarkt später durchaus bezahlt machen könnte.
Bei einer anderen Art von Vorverträgen sei dagegen Vorsicht geboten, warnt Rechtsanwalt Georg Karasek von der Kanzlei Karasek und Wietrzyk. Nämlich bei solchen, wie sie Makler gern ihre Kunden unterschreiben lassen: "Davon halte ich nichts." Denn oft werden hier schon Details aufgelistet, die später Gegenstand des Vertrages sind. Mit der Wirkung, dass der Kunde dann keinen Verhandlungsspielraum mehr hat.
Wie überhaupt, so Karasek, generell eines gilt: "Bei Mietverträgen steckt der Teufel im Detail. Was einmal unterschrieben ist, kann danach nicht mehr so leicht geändert werden." Und landen überhastet oder schlampig abgeschlossene Mietverträge später vor dem Kadi, wird es für beide Seiten langwierig und teuer.