Die Assetklasse Life-Sciences-Immobilien wird immer beliebter bei den Investoren, denn die Gesundheitsbranche wächst stetig.
Life Science ist ein Investment für die Zukunft, ist der japanische Immunologe und Nobelpreisträger Tasuku Honjo überzeugt. Mit dieser Meinung steht er nicht allein da: Das Interesse an Gesundheit und Wohlbefinden steigt einerseits deshalb, weil immer mehr Menschen immer älter werden und damit altersbedingte Krankheiten zunehmen. Andererseits führen die sich verändernden Lebens- und Ernährungsweisen dazu, dass chronische Zivilisationskrankheiten wie Diabetes oder Bluthochdruck ebenfalls immer häufiger vorkommen. Das wiederum führt dazu, dass der Markt für Life Sciences bzw. Lebenswissenschaften – zu ihnen gehören Biotechnologie und -chemie, Molekularbiologie sowie Pharma, aber auch Digital Health und Medizintechnik – stetig wächst.
400.000 m2 Flächenbedarf
In Österreich ist die Disziplin Life Sciences seit Jahren mit über 900 Unternehmen und einem Umsatz von 25,1 Milliarden Euro ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor. Allein in Wien wurden seit 2018 über 5000 neue Arbeitsplätze generiert, steht im aktuellen Labormarktbericht von Bondi Consult. Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus: Savills etwa prognostiziert, dass der strukturell nachhaltige Bedarf an Räumlichkeiten im Bereich Life Sciences in Europa in den nächsten drei Jahren bei mehr als 400.000 Quadratmetern Fläche liegen wird – von Trocken-, Nass- oder Reinraumlabor über Laborneben- und Produktionsflächen bis zu speziellen Logistikflächen.
Fast keine Leerstände
In Wien sind Labor- und Labornebenflächen bei Mietern begehrt: „Es gibt einen großen Bedarf an Laborflächen und der dazugehörigen Infrastruktur“, sagt Anton Bondi de Antoni, Geschäftsführer von Bondi Consult. Andreas Ridder, Managing Director von CBRE Österreich, ergänzt: „Ich kenne keine größeren Leerstände an Laborflächen.“ Das Angebot ist knapp: So seien bereits 70 Prozent der rund 6000 m2 Labor- und Büroflächen im noch in Bau befindlichen Central Hub im Projekt Twenty One der Bondi Consult vermietet.
» Ich kenne keine größeren Leerstände an Laborflächen.«
Andreas RidderManaging Director von CBRE Österreich
Der im Frühjahr eröffnete Innovation Hub mit seinen 3000 Quadratmetern Laborfläche sei voll vermietet, so Bondi de Antoni. In der Pipeline befinden sich weitere Projekte, wobei die Zukunft zweier davon angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Situation derzeit offen ist: So hat 6B47 in Liesing mit dem Abundance Gate in der Breitenfurter Straße eine Life-Sciences-Immobilie mit rund 18.000 Quadratmetern Laborfläche geplant und die Signa das Life Science Center Muthgasse mit 27.000 m2 Labor- und Bürofläche.
Umwandlung kaum möglich
„Es gibt auch Bestrebungen, Co-Working-Flächen für Life-Sciences-Start-ups zur Verfügung zu stellen“, sagt Bondi de Antoni. Nicht zuletzt, da die Mieten für diese Immobilien mit 28 bis 30 Euro pro Quadratmeter netto in Relation zu herkömmlichen Büros „relativ hoch“ seien. Das liege an den hohen Investitionen, die Vermieter angesichts der speziellen Anforderungen tätigen müssten: So seien bei Life-Sciences-Immobilien lichte Raumhöhen bis zu vier Metern erforderlich. „Das liegt sowohl an den Geräten, die dann benötigt werden, als auch an der Haustechnik.“
»Es gibt auch Bestrebungen, Co-Working-Flächen für Life-Sciences-Start-ups zur Verfügung zu stellen.«
Anton Bondi de AntoniGeschäftsführer von Bondi Consult
Angesichts des deutlich höheren Bedarfs an Wärme- und Kälteleistungen seien höhere Querschnitte in den Leitungen erforderlich. „Darüber hinaus braucht man in jedem Laborabschnitt einen eigenen Wasseranschluss genauso wie verschweißte, säurebeständige Böden, Augenduschen und vieles mehr“, beschreibt Bondi de Antoni. Angesichts dessen sei es auch kaum möglich, Bestandsgebäude „mit einem sinnvollen Kostenaufwand“ in Life-Sciences-Immobilien umzuwandeln.
Investoren finden an dieser Assetklasse zunehmend Gefallen. „Durch den demografischen Wandel und veränderte Lebensgewohnheiten gehen wir davon aus, dass die Nachfrage nach Life-Sciences-Immobilien in den nächsten Jahren stark steigen wird. Es liegt in der Natur der Sache, dass wir diesen Sektor im Auge behalten und stets Ausschau nach attraktiven Kaufgelegenheiten halten“, sagt Peter Karl, CEO der Erste Immobilien KAG, die mit dem Life-Sciences-Campus im Stadtwerk-Areal in Salzburg diese Assetklasse bereits in ihrem Erste-Responsible-Immobilienfonds hält. „Auch wir sind mit einem internationalen Fonds im Gespräch“, sagt Bondi de Antoni.
