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Immobilienbesteuerung: "Mehrbelastung trifft die Kleinen"

(c) Die Presse (Clemens Fabry)
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Mehr Steuer auf Verkaufserträge, Mehrbelastungen bei vielen Erbschaften und Schenkungen: Das ist nicht das Einzige, was auf private Vermieter zukommt.

Wien.„Familien, kleine Eigentümer, Vorsorgewohnungsbesitzer.“ So umreißt der Wiener Rechtsanwalt Martin Prunbauer die Hauptbetroffenen der bevorstehenden Änderungen bei den Immobiliensteuern.

Prunbauer ist auch Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) – so gesehen überrascht es nicht, dass er über die im Parlament beschlossenen Mehrbelastungen alles andere als glücklich ist. Einige Details, die er nennt, sind jedoch insofern überraschend, als sie bisher in der breiten Öffentlichkeit kaum diskutiert wurden und weitgehend unbemerkt geblieben sind.

So ist bei der Immobilienertragsteuer, die Verkäufer von Immobilien auf den Veräußerungsgewinn zahlen müssen, meist nur von der Erhöhung des Steuersatzes von 25 auf 30Prozent die Rede. Dazu kommt aber noch eine weitere Änderung: Der Inflationsabschlag fällt weg. Wie Prunbauer kritisiert, betrifft diese zusätzliche Mehrbelastung nicht etwa Grundstücksspekulanten, sondern – ganz im Gegenteil – ausschließlich langjährige Liegenschaftseigentümer.

Nach der derzeit noch geltenden Rechtslage kann man diesen Abschlag auf die Ertragsteuer nämlich nur dann geltend machen, wenn man eine Immobilie nach mehr als zehn Jahren verkauft. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der nominale Mehrerlös (Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten) abzüglich bestimmter Kostenpositionen (z.B. der Kosten für die Steuerselbstberechnung) – und ab dem elften Jahr eben auch abzüglich dieses Abschlags von jährlich zwei Prozent. Das soll der Geldentwertung Rechnung tragen. Künftig wird dieser Aspekt jedoch nicht mehr berücksichtigt: „Man muss in Zukunft auch Scheingewinne versteuern“, sagt Prunbauer.

 

„Vom Sanieren abgeschreckt“

Generell kritisiert er, dass gerade „kleine“ private Vermieter durch die Steuerreform nicht zu Investitionen in ihre Gebäude motiviert, sondern eher davon abgeschreckt würden – was sich negativ auf die Baukonjunktur und generell auf die regionale Wirtschaft auswirke. Das beginne bei der Grunderwerbsteuer: Weil diese künftig auch im Familienkreis nach dem Verkehrswert bemessen wird, könnten Wohnungs- oder Hauseigentümer künftig eher davon abgehalten werden, überhaupt noch Geld in eine Gebäudesanierung zu stecken, bevor sie die Immobilie an die nächste Generation weitergeben. Denn steigt durch die Sanierung der Wert der Wohnung oder des Hauses, steigt damit auch die Steuerlast. Das betrifft allerdings nicht nur Vermieter, sondern auch Haus- oder Wohnungsbesitzer, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Dass nach wie vor unklar ist, wie der Immobilienwert als Bemessungsgrundlage für die Steuer zu ermitteln sein wird, trage zusätzlich zur Verunsicherung bei, sagt Prunbauer.

Eine weitere neue Belastung trifft tatsächlich nur Vermieter: die Verlängerung der Abschreibungsdauer für Instandsetzungsaufwendungen von zehn auf fünfzehn Jahre. Diese soll ab dem kommenden Jahr auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen gelten. Außerdem wird bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) künftig der Wert des Grundstücks grundsätzlich mit 40Prozent und jener des Gebäudes mit 60Prozent angesetzt. Auch das verringert die Absetzmöglichkeiten, denn absetzbar ist nur der Wert des Gebäudes. Bisher galt ein Aufteilungsschlüssel von einem zu vier Fünftel.

 

Grundbuch: Keine Mehrkosten

Zusätzlich trage auch noch die Diskussion über weitere Mietzinsbeschränkungen zur Verunsicherung bei, meint Prunbauer. Dazu kommt, dass auch in steuerlicher Hinsicht weitere Verschlechterungen befürchtet werden – etwa bei der Grundsteuer, über deren Erhöhung immer wieder laut nachgedacht wird. Auch da gelten ja derzeit noch die alten Einheitswerte.

Sorgen machen sich viele auch wegen der Gebühr für die Grundbucheintragung: Bei Weitergaben im erweiterten Familienkreis wird diese derzeit ebenfalls noch nach dem dreifachen Einheitswert bemessen (bzw. maximal nach einem Drittel des Verkehrswerts). Muss man womöglich auch da mit einer baldigen Anhebung der Bemessungsgrundlage auf den vollen Verkehrswert rechnen? Das wäre dann eine weitere Mehrbelastung, zusätzlich dazu, dass die Grunderwerbsteuer, die bei Erbschaften und Schenkungen anfällt, künftig in vielen Fällen höher sein wird. Auf „Presse“-Anfrage gab das Justizministerium, das dafür zuständig ist, jedoch Entwarnung: Derzeit seien keine Änderungen geplant.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 30.07.2015)