Nicht jeder, der seine Wohnung über Airbnb vermietet, darf das überhaupt. So haben die Miteigentümer ein Wörtchen mitzureden oder womöglich auch der eigene Vermieter. Doch es sind noch andere Regeln einzuhalten.
2008 gründeten drei Amerikaner in San Francisco das Unternehmen Airbedandbreakfast, kurz Airbnb. Seitdem bieten auf der Internetplattform Private überall auf der Welt Reisenden ihre Wohnung oder auch nur ein Zimmer zur Miete an. Nach Angaben von Airbnb stehen zwei Millionen Inserate in 191 Ländern zum Angebot.
Doch viele, die ihr Heim zur Miete anbieten, wissen gar nicht, in welcher Hinsicht sie sich rechtlich von einer Frühstückspension unterscheiden oder auch nicht, und welche Regeln sie zu beachten haben, sagt Rechtsanwalt Karl Koller (Wolf Theiss Rechtsanwälte): „Im Unterschied zu Frühstückspensionen und Hotels muss jeder Airbnb-Vermieter prüfen, ob er seine Wohnung überhaupt für touristische Zwecke vermieten darf“, sagt er.
Mietvertrag ist maßgeblich
Dabei mache es einen Unterschied, ob der Gastgeber Mieter oder Eigentümer seiner Wohnung ist. Sind die Airbnb-Vermieter selbst Mieter, lohnt sich ein Blick in den jeweiligen Mietvertrag: „Daraus ergibt sich, ob die weitervermietete Wohnung in den Voll- oder nur den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) anwendbar sind“, sagt der Anwalt.
Wenn etwa der Mietvertrag ein Untermietverbot vorsieht, kann es nach seiner Meinung schnell zu einem Unterlassungsanspruch oder im Wiederholungsfall überhaupt zu einer Kündigung durch den Vermieter der Wohnung kommen. Vor allem dann, wenn der Mietvertrag in den Anwendungsbereich des ABGB und nicht in den des MRG fällt. „Ist jedoch das MRG für das Mietverhältnis maßgeblich, kann der Vermieter nur bei bestimmten wichtigen Gründen eine Untermietung untersagen.“ Wieder anders ist das jedoch bei den Wiener Gemeindewohnungen. Koller: „Ihre Untervermietung ist generell untersagt.“
Ist der Airbnb-Vermieter Eigentümer seiner Wohnung, kann er sie auch nicht so einfach fröhlich an Touristen vermieten. Er benötigt vielmehr seit einer im Jahr 2014 ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) die Zustimmung aller Miteigentümer.
Jeder Airbnb-Vermieter ist übrigens, wie eine Frühstückspension oder ein Hotel auch, dazu verpflichtet, bei seinem Gast eine Ortstaxe einzuheben und sie an den Magistrat abzuführen. In Wien sind das 3,2 Prozent vom Beherbergungsentgelt.
Vielen Gastgebern sei auch nicht bewusst, dass ihre Einnahmen aus der touristischen Vermietung zu versteuern sind, weiß Koller: „Jeder Arbeitnehmer darf in Österreich bis zu 730 Euro pro Jahr steuerfrei dazuverdienen. Wer mehr einnimmt, muss eine Einkommensteuererklärung machen und für den Gewinn entsprechend Steuer zahlen.“ Daher ist es sinnvoll, von den Airbnb-Einnahmen gleich einen bestimmten Betrag zur Seite zu legen, damit der Einkommensteuerbescheid nicht nachträglich zur bösen Überraschung wird.
Unsicher sind sich auch viele, ob sie nicht eine Gewerbeberechtigung für ihre Airbnb-Tätigkeit brauchen. Das hänge vom Einzelfall ab, sagt Koller: „Grundsätzlich ist der häusliche Nebenerwerb vom Anwendungsbereich der Gewerbeordnung ausdrücklich ausgenommen. Die Privatzimmervermietung durch Haushaltsangehörige mit bis zu zehn Fremdenbetten ist daher ohne gewerberechtliche Genehmigung zulässig, sofern sie eine untergeordnete Erwerbstätigkeit darstellt und keine Angestellten beschäftigt werden.“ Kurz gesagt: Ein Airbnb-Vermieter, der ein Zimmer seiner Wohnung ab und zu Touristen zur Verfügung stellt, benötigt keine Gewerbeberechtigung.
Wenige bieten vieles an
„Doch nachdem in Wien laut der Plattform Inside-Airbnb allein etwa 20 Gastgeber gleich 360 Wohnungen anbieten, kann nicht ausgeschlossen werden, dass hier – unzulässigerweise – eigentlich ein reglementiertes Gewerbe ohne entsprechende Berechtigung ausgeübt wird“, ist der Immobilienexperte überzeugt. „Insofern kann ich den Unmut der Hoteliers über so manche Airbnb-Anbieter verstehen.“
Apropos: Treffen eigentlich auch den Airbnb-Mieter irgendwelche Verpflichtungen, wenn er sich über Airbnb eine Bleibe organisiert? Er hat die vertraglichen Verpflichtungen einzuhalten, zu denen er sich mit der Zustimmungen zu den Nutzungsbedingungen der Plattform verpflichtet hat, sagt Koller. Und er hat bei seinem Gastgeber die Ortstaxe zu bezahlen. „Sonst treffen alle anderen Verpflichtungen immer nur den Airbnb-Vermieter.“