Weniger Dynamik trotz steigender Mieten? Wie EHL Immobilien die Marktentwicklung 2019 im Lichte von Lagezuschlag, Abrissvorschriften und gefördertem Wohnbau sieht.
"Die Veränderungen bei Lagezuschlag, Abrissvorschriften und gefördertem Wohnbau haben zu Verunsicherung bei Entwicklern und Verkäufern und geführt", meint Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH. Nach mehreren Jahren, die durch ein steigendes Angebot auf dem Wiener Wohnungsmarkt geprägt waren, "könnte 2019 ein Ende oder eine deutliche Verringerung der Dynamik bringen, obwohl die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin sehr hoch und das Preisniveau für Wohnungsanbieter entsprechend attraktiv ist. Damit könnte auch die leichte Entspannung bei den Wohnungspreisen und Wohnungsmieten ein Ende nehmen.“ Im quantitativ wichtigen mittleren Preissegment stiegen die Mieten 2018 im wienweiten Schnitt um rund fünf Prozent, die Wohnungspreise legten teilweise um bis zu sechs Prozent zu.
Für 2018 zieht Bauernfeind eine uneingeschränkt positive Bilanz: Die Zahl der Fertigstellungen stieg im Jahresvergleich auf rund 11.500 Einheiten, damit setzte sich der seit 2013 feststellbare Aufwärtstrend weiter fort. Verantwortlich dafür war vor allem eine ganze Reihe bemerkenswerter Großprojekte in den Stadterweiterungsgebieten: etwa das Hoch33 (1100 Wien, 341 Einheiten, Erste KAG), das 5in22 (1220 Wien, 265 Einheiten, Signa) oder die Bautätigkeit verschiedener Bauträger in der Seestadt Aspern.
Büromarkt: Co-Working belebt
Der Wiener Büromarkt war 2018 von der höchsten Fertigstellungsleistung seit mehr als zehn Jahren geprägt. Insgesamt kamen 260.000 m2 hochwertige Büroflächen auf den Markt, unter anderem Großprojekte wie der Austria Campus (160.000 m2) am Praterstern, The Icon Vienna (74.200 m2) am Hauptbahnhof oder das ViE (13.800 m2) an der Erdberger Lände.
Ein im Vergleich zum Vorjahr merkbar gestärkter Treiber der Vermietungsleistung waren Co-Working-Anbieter, die mit einem Anteil von ca. 13 Prozent am gesamten Flächenumsatz zu einer wichtigen Nachfragegruppe aufgestiegen sind. Anbieter wie z.B. Talent Garden mit ca. 4.900 m2 in der Liechtensteinstraße, Spaces mit ca. 8000 m2 im Square Plus und ca. 5000 m2 im The Icon Vienna folgen dem Trend zu mehr Flexibilität am Büromarkt, so Wernhart: „Projektbezogenes Arbeiten und entsprechend schwankende Mitarbeiterzahlen sind für immer mehr Unternehmen die Realität. Daher ist es sinnvoll, in den neuen Büroobjekten auch einen Teil der Flächen für Co-Working-Anbieter konzeptionell einzuplanen, um auf die geänderten Anforderungen der Unternehmen reagieren zu können.“
Einzelhandel: Konzept statt Lage
Positives gibt es auch vom Einzelhandel: Der Flächenrückgang hat sich verlangsamt, 2018 ging die Gesamtverkaufsfläche nur noch um gut 1,9 Prozent zurück, bis 2017 waren es bereits 6 Prozent gewesen. „Österreich startete aber auch von einem extrem hohen Niveau und war im europaweiten Vergleich mit Einzelhandelsflächen eher überversorgt“, erklärt EHL-Einzelhandelsexperte Jörg Bitzer. „Eine gewisse Konsolidierung tut dem Markt daher in jedem Fall gut.“ Die geringe Neuflächenproduktion und die verstärkte Alternativnutzung von Erdgeschoßflächen, beispielsweise für Gastronomie oder Arztpraxen und andere Gesundheitseinrichtungen, nimmt zusätzlich Druck aus dem Markt. Bitzer bewertet die Aussichten insgesamt positiv: „Speziell Wien zählt zu den gefragtesten Expansionszielen globaler Ketten.“ Auch zeigten eine Reihe gelungener Markteintritte, dass für marktadäquate, neue Konzepte durchaus Nachfrage vorhanden ist. Erfolgsbeispiele sind für Bitzer der von EHL begleitete niederländische Einzelhandelskonzern HEMA, der sich binnen eines Jahres fünf Standorte gesichert hat und kräftig weiter expandiert, der ebenfalls von EHL nach Österreich geholte Feinkostspezialist „Cheese & More“ oder die neuen Modelabels „& other stories“ und „Scotch & Soda“. „Natürlich benötigen Newcomer anfangs nur beschränkte Flächen, aber wenn dem Start ein österreichweites Roll-out folgt, werden diese neuen Player sehr rasch zu nennenswerten Nachfragern für weitere Standorte.“
Investment: Wohnbereich boomt
„Das Jahr 2018 war von einer starken Transaktionsaktivität gekennzeichnet“, sagt EHL-Investmentchef Franz Pöltl. „Der österreichische Markt ist sowohl für nationale als auch internationale Investoren ungebrochen attraktiv und das aktuelle Preisniveau wird trotz der fallenden Renditen gut akzeptiert.“ Eine Konsequenz der fehlenden Großtransaktionen ist, dass sich auch sehr finanzstarke Investoren im mittleren Segment engagieren.
Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden 2018 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund vier Mrd. Euro umgesetzt. Damit konnte zwar wie erwartet der Spitzenwert aus dem Jahr 2017 nicht wieder erreicht werden, der längerfristige Vergleich zeigt aber, dass nur im Rekordjahr 2017 ein höheres Volumen verzeichnet wurde, sodass 2018 jedenfalls als ausgezeichnetes Investmentjahr einzustufen ist.
Haupttreiber der Marktaktivität waren viele mittelgroße Transaktionen mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. Euro sowie einige Deals jenseits der 100 Mio. Euro Marke. Die Megatransaktionen mit deutlich über 200 Mio. Euro fehlten allerdings völlig. Einzige Ausnahme war hierbei der Verkauf des KIKA/Leiner-Portfolios an Signa.
„Wir profitierten von einem positiven Marktumfeld“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien Gruppe, zur Lage. 2018 wurde der Umbau zu einer Holdingstruktur mit operativen Töchtern abgeschlossen: Die Muttergesellschaft EHL Immobilien bündelt Konzernfunktionen wie Marketing, IT, Controlling und Personalwesen. Das Kundengeschäft wird von den fünf operativen Töchtern EHL Investment Consulting (Investment), EHL Wohnen (Miet-, Eigentums- und Vorsorgewohnungen), EHL Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandelsimmobilien), EHL Immobilien Bewertung (Bewertung) und EHL Immobilien Management (Property- und Asset Management, Baumanagement, Facility Management) wahrgenommen.
