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Zinshausmarkt: Der diskrete Boom

Revitalisiertes klassisches Zinshaus
Revitalisiertes klassisches Zinshaus(c) AMH Photography ALBIN MELEZ
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Die Pandemie mischt die Karten neu: Während sich die einen von den gestiegenen Preisen zum Verkauf animieren lassen, kaufen andere verstärkt zu.

Ein exklusiver Deal – mit durchschlagendem Erfolg: Im Sommer wurde das Maklerunternehmen Rustler mit der Verwertung eines Zinshauspaketes mit fünf Objekten aus privater Hand beauftragt. „Dank unseres straffen Prozesses konnten die Objekte in unterschiedlichen Wiener Gemeindebezirken in wenigen Wochen verkauft werden“, freut sich Geschäftsführer Alexander Scheuch. Das Transaktionsvolumen von Rustler erhöhte sich damit auf einen Schlag um einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag. Dass selbst ein Paket aus fünf Häusern im Rekordtempo den Besitzer wechselt, zeigt: Der Zinshausmarkt ist wie der Onlinehandel ein Bereich, der auch in der Pandemie wächst. Der Boom findet dabei fast unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt, denn wenn sich die Hausverwaltung nicht ändert, bekommen die Mieter von einem Eigentümerwechsel gar nichts mit.

Nachfrage treibt Preise

Die Nachfrage steigt und steigt. Verständlich, denn dank regulierter Mieten, zentraler Lagen und Altbauflair trotzt das Zinshaus jeder Krise – auch der aktuellen. „Wiener Zinshäuser sind trotz Coronakrise eine stabile Anlage“, sagt Patrick Rezazadeh, geschäftsführender Gesellschafter der Vienna Real Estate Group (VRG), einem neuen Player im Zinshausgeschäft. Im Vorjahr steckte VRG rund 40 Millionen Euro in historische Wiener Wohnhäuser, heuer sind 100 Millionen Euro budgetiert. „Im Zuge laufender Verhandlungen sind weitere Ankäufe geplant“, sagt der Eigentümer, der sich in den vergangenen Wochen mehrere Häuser sichern konnte.

Auch Winegg, ein Unternehmen, das in den vergangenen Jahren auf Neubauprojekte fokussiert war, hat das Zinshaus wieder entdeckt und kauft verstärkt Gründerzeitobjekte in Wien. Weil die Nachfrage das Angebot deutlich übertrifft, sei bei der Suche nach passenden Immobilien besonders die professionelle Zusammenarbeit mit den Maklern wichtig, sagt Georg Böhringer, Leiter des Liegenschaftsankaufs bei Winegg: „In diesem Zusammenhang sind wir auch bereit, außergewöhnlich gute Provisionen zu bezahlen. Wir zahlen Bestpreise, auch Tippgeber werden im Erfolgsfall großzügig entlohnt.“ Die Abgeber kommen aus den unterschiedlichsten Kreisen – Unternehmer, die Kapital brauchen und sich von ihren Assets trennen müssen, Entwickler, denen das Geld ausgeht, oft auch Nachkommen nach dem Motto „Hilfe, wir haben ein Haus geerbt“.

Erben machen Kassa

Denn ein Zinshaus ist mehr als ein „begehbares Sparbuch“: Kommt es nach einer Erbschaft zu unterschiedlichen finanziellen Vorstellungen, kann eine Immobilie nicht leicht aufgeteilt werden. Zusätzlich erschweren Auflagen und Steuerthemen die Lage für private Zinshausbesitzer, erläutert Rezazadeh. Instandhaltungskosten, Haftungsfragen und niedrige Mieteinnahmen durch Altmieter können weitere finanzielle Belastungen bedeuten.

Damit wird das Zinshaus-Investment immer mehr ein Fall für die Profis: Wer nach dem Kauf Hunderttausende in die Sanierung und Instandsetzung stecken will oder den Dachboden ausbaut, beschäftigt in der Regel sowieso ein Team von Experten vom Polier bis zum Immobilienanwalt. Und weil die Käufer immer professioneller sind, werde auch die jüngste Entscheidung der Politik, Richtwertmieten erst 2022 zu valorisieren, an der Nachfrage wenig ändern, meint Markus Arnold, CEO des Zinshausexperten Arnold Immobilien. Erfreulich ist die Entscheidung jedoch nicht: „Für Härtefälle, die es leider pandemiebedingt gibt, ist die öffentliche Hand zuständig und nicht die Hausbesitzer. Sozial treffsicherer wären höhere Unterstützungen für jene, die es wirklich nötig haben.“

Doch gerade wegen des Mietdeckels durch den Richtwert gibt es bei Zinshäusern auch keine Gefahr von nicht nachhaltig hohen Mieten und damit keine drohenden Preisverluste in der Zukunft. Die Rallye geht daher weiter: 2019 stiegen die Zinshauspreise in Wien laut EHL Immobilien um zehn Prozent, im Vorjahr ging es ähnlich steil nach oben und auch heuer dürfte der Anstieg ansehnlich ausfallen. „2021 bringt eine Wertsteigerung von rund fünf Prozent“, prognostiziert Rezazadeh: „Mit dem Verkauf ist zurzeit ein lukrativer Erlös zu erzielen, sogenannte Schnäppchen gibt es aber keine auf dem Markt.“

Keine Sonderangebote

Laut EHL sind die günstigsten Häuser in Simmering zu finden – ab rund 1400 Euro pro Quadratmeter; innerhalb des Gürtels geht es bei rund 4000 Euro pro Quadratmeter los. Die Einstiegsrenditen liegen zwischen rund zwei und vier Prozent, in den Bundesländern auch deutlich höher. Sonderangebote gibt es aber auch außerhalb Wiens nicht, sagt Arnold: „Verkäufer sind gut informiert und geben Schnäppchenjägern keine Chance. Wir unterstützen unsere Kunden mit unserem Know-how und gewährleisten so, dass der bestmögliche Preis erzielt wird.“

Und weil in Wien kaum mehr noch ein Haus unter zwei Millionen Euro den Besitzer wechselt und auch die Preise in den Landeshauptstädten steigen, bringt der Zinshausmarkt täglich neue Millionäre hervor – selbst wenn ihre Namen keiner kennt.

WAS IST EIN ZINSHAUS?

Es gibt keine allgemein gültige Definition, was ein Zinshaus ist: Für die einen zählen nur vor 1945 errichtete, nicht parifizierte Altbauten zum Zinshaus – davon gibt es weniger als 15.000 in Wien. Andere zählen auch Mehrheitsanteile an Objekten dazu, in denen bereits Wohnungseigentum begründet wurde, oder sogar lange nach 1945 errichtete Wohnhäuser, die aus Mietwohnungen bestehen. Daher sind auch die Angaben der Experten zu den Transaktionsvolumina unterschiedlich: Ein klares Plus orten alle, doch während die einen von rund 1,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im Jahr 2020 sprechen, sehen andere das gehandelte Volumen eher bei drei Milliarden.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.03.2021)